“我们对于房地产行业来到白银时代的判断从未改变，‘活下去’只是在证明我们的判断而已。” 昨日（6月28日），万科在深圳大梅沙总部召开2018年度股东大会，除此前在业内引发热议的孙嘉外，熟悉的面孔悉数出席，郁亮再谈“活下去”。 南方楼事总结了现场的几个万科董事会对行业的几个判断： 1.经济下行压力并未消除；住宅全面短缺时代已经结束。 2.相较于同行，万科拿地更加谨慎。 3.长租公寓是基本盘，地产商必须在租售并举两个领域做领先，才是行业领先的公司。 4.贸易战和政策的变化对万科来说就是天气的变化，万科要做好农民把地种好，对于天气的变化只去应对不去预测。 5.面对行业的不确定性，要摒弃投机心理，跳出牛市思维。
在昨日的万科2018年度股东大会上，万科总裁、首席执行官祝九胜首先分享了万科年报的亮点、行业目前面临的挑战及万科的下一步战略。
2018年，万科合同金额超过6069.5亿，同比增长14.5%；净负债率控制30.9%，保持行业第一位，五百强332位。
祝九胜透露，万科年末持有货币资金1884.2亿元，远高于一年内到期的非流动性负债931.8亿元的总额，净负债率空置30.9%的低位，已连续多年保持行业第一位。
关于房地产未来的趋势，祝九胜判断，行业还会遇到挑战和不确定性，人口形势面临“少子化”挑战，住宅全面短缺时代已结束，行业增速放缓，行业集中度上升，头部企业竞争更加激烈。
他指出，万科下一步的工作重点是聚焦主航道，巩固提升基本盘。“面对高度的不确定性，我们必须要摒弃投机心理，跳出路径依赖和牛市思维。”
在股东大会上，一位股东向管理层寻求万科对土地当下土地市场的判断。祝九胜表示，目前土地市场处于平稳发展的方向，同行企业比万科更乐观一些，万科更为谨慎。
万科内部有两个工具控制投资总量和节奏：一是万科投资规模的控制。
祝九胜透露，万科在一个周期的回款中只拿一部分的比例进行投资，以一个年度为例，万科通常是拿出30%的回款进行投资。
与去年同期相比，万科今年1到5月份比投资占的回款比例在下降，虽然手上有钱，但地合适不合适还是处于适配的状态，总的溢价率要把握在7%左右，“还是要保证有足够的储备，保持可持续发展。”
郁亮表示，万科的“活下去”曾引出许多故事，活下去后面其实还有活得好、活得久。这已不是郁亮首次公开解释万科的“活下去”。
郁亮还表示，做企业初心首先是活下去，万科是被危机感驱动的公司，但不是被危机驱动的公司。活下去是在提醒万科的前进如履薄冰，从整个市场看，房子是用来住的不是用来炒的、租售并举长期的政策是不会改变的。万科对于房地产行业来到白银时代的判断从未改变，活下去只是在证明我们的判断而已。
“三个字有的时候很麻烦，引起很多的想法，又不能说全。以后我们的季度例会不用三个字，用四个字。”
长租公寓已逐渐从风口落下，随着“爆雷”、房企剥离长租公寓业务等一系列现象，万科在长租公寓也有过一些动作。而万科的“万村计划”也曾曝出“全面停止签约新房源”。
据第一财经去年11月报道，万村发展公司表示，万村计划目前正常推进，并没有暂停签约新房源。
郁亮表示，行业到了白银时代，再靠过去单一的业务不足以支撑业务的发展。未来衡量一个地产商是否领跑，必须在租售并举两个领域做到领先，才是行业领先的公司。
尽管竞争不断加剧，长租公寓更难做，但长租公寓也是万科的基本盘。开发业务和租赁公寓业务两个领域都能数一数二，万科才能在行业保持地位和影响力，从而实现高质量的发展。“很多人觉得万科要收敛聚焦就是‘砍树’，修枝剪叶不等于砍树。”
在外围环境不断变化下，房地产市场仍有一定的不确定性。在昨日的股东大会上，亦有股东提问，贸易战的背景下，国家是否会放松限贷限价政策，万科是否会有相应的应对措施？
郁亮表示，万科是一个“农民”，把“地”种好是万科的任务。至于政策如何变化，万科不去预测而是应对。“我们不管天好还是天坏，我们要把地种好、把粮食种出来。”
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