据南方楼事了解，从今年2月开始学区房不仅放盘量比去年少，房价还逆势上涨：短短两个多月，各重点学区涨幅从5-10%不等，有的总价甚至涨超过200万。多个重点学区的资深经纪人一致表示，最近周边楼盘小户型涨得最快。最难不过家长。又到了每年学区房成交高频期，疫情推迟了许多事情，但孩子到年龄上学的时间却改不了。为此，南方楼事对深圳六大重点学区进行了详细的调研采访，为大家展现当下学区房市场最真实的一面。（文末有家长粉丝专群通道）今年学区房成交市场受疫情影响，虽然没有在3月开学季出现大量集中性交易，但热度却依然不减。年前年后涨价几十万的都是常见现象，最夸张的是跟去年同比能涨200-300万......南方楼事统计了各大重点学区房价，相比年前无一不在涨，最高涨幅还达到10%！在部分重点学区，中介们忙着打电话求房源，家长只能拼手速...... 涨
“深圳6大重点学区最高涨30%，业主返价”
年初受疫情影响楼市低迷，多家中介公司在2月几乎没有开单。随着疫情好转，售楼处和线下带看在陆续恢复，最近深圳楼市开始逐步有了生机。此前南方楼事写过一篇深圳房价没有跌的分析，但实际上也没怎么涨。但这一切在学区房面前，都变成了例外。据南方楼事统计，相较年前，拥有名校加持的片区房价上涨从5%-10%不等。与去年同期相比，涨幅最高甚至达到了30%。其中最为突出是深圳实验学校、荔园外国语、南二外、深中等学区房。短期内属后海湾南二外学区涨得最夸张，相比年前涨幅最高有超过10%，有部分楼盘甚至涨价超过了200万。时间拉长到一年看，这几个热门重点学区涨幅也普遍达到了30%。这样的形势对家长来说并不友好。但大多资深经纪人表示，即便业主反价，接受的家长还是很多。南方楼事选取了六大重点学区，采访了片区资深经纪人和购房者，搜集了最新市场一线数据和实际案例，为大家最直观地展现各学区房价变化情况。“从去年底就开始看学区房，前前后后看了一二十套不止，没想到观望了一段时间，多出了35万......”提到自己最近的学区房购买经历，张爸爸心头就在滴血。张爸爸表示，年前福田区景田南的一套学区房售价是430万，当时觉得还有议价空间，所以又观望了一段时间。年后发现房源变少了，不少业主反而开始涨价，最后只能多花了35万买下同小区同户型的房源。“这套房子相比年前最少涨了8%。相比年前，涨价2.30万的房源很普遍。”深耕景田-香蜜湖学区多年的Q房网景田北区片董余志贵透露。相邻的老牌豪宅区香蜜湖，坐拥深高、明德、荔园外国语等多所名校，更是硬气。总价动辄上千万的豪宅学区房，一涨价都是按百万计算。“年前跟业主谈了很久，总价1800万，业主当时很犹豫。没想到年后再谈价，直接加价100万，谈了几个小时，最后1880万买了。”在香蜜湖刚下手某重点学区房的程妈妈，不过三个月，就“损失”近80万，更肉疼......“今年家长对学区房的热情并未比去年少，能接受涨价的人也很多。明德和荔园外国语的学区房上涨比较明显，其中144平以下户型涨得多，反而大户型涨得比较少。”乐有家香蜜湖片区学区房专家杨刚透露。作为深圳最著名的重点学区百花片区，今年年初相比去年涨幅在20-30%。由于片区内小户型低总价的房源少，所以这类房源涨价最猛。据Q房百花园岭片区董事李铭透露，年后到目前为止，百花和华强北片区成交了15套左右。位于深圳实验学校学区内的赛格科技园，由于总价最低的所以销售一直很火爆，43㎡户型总价从开年的450万直线成交到了现在的535万。发稿前，南方楼事查了下最新挂盘价，现在550-690万的都有。（没错，没几天又涨了......）乐有家南山二外片区学区房专家罗应平告诉南方楼事，年后成交了大概10套左右，与去年成交高峰期20-30套相比已经下滑了约三分之二。3月13日南山教育局公告，入读小学段锁定六年、入读初中段锁定三年，不再实施九年锁定制罗应平表示，南二外学区的楼盘价格2月底开始有上涨趋势，如今漾日湾畔140平的学区房3月售价在1700万，与年前相比涨了250万。
漾日湾畔在售价格和去年成交价格（截图自诸葛找房官网）
Ｑ房后海湾Ａ区片董孙宝华也认为，今年南二外的学区房涨幅最为明显，与去年同期相比已经涨了10%-15%，个别特殊的小户型涨了10%左右。
2019年，罗湖区明令禁止通过考试、面试和竞赛等形式选择学生，直接切断了名校提前批录取优秀学生的路径。据Q房湖贝片董孟中振透露，新政后周边学区房房价开始直线上升。孟中振表示，目前涨幅最大的还是深圳中学初中部片区，相比年前涨幅基本在7%左右。以818为界限，先行示范区利好以及片区唯一新盘（德弘天下华府）开盘带动，个别楼盘（比如愉天小区、金丽豪苑等）涨幅达到15％到30％。乐有家深圳中学片区齐飞鹏认为，通过分析国土局的成交数据和业主普遍挂盘价格来看，看中深中学位的家长购房热情并未受涨价影响而降温，近期很多网上咨询的客户都在卖房换学区房。南方楼事查询了乐有家官网目前深中学区的挂盘房源，最低总价都在365万。像20-30平这类小户型，单价都已经去到了10-14万/平。相较于以上老牌重点学区，红山的深圳高级中学北校区可谓是近年来突出的“新秀”——房价涨得一点都不输人。
“今年受疫情影响主要在网上看房，每次打开网页都能看到房价在上涨。现在性价比高的房子卖得很快，当初因为自己犹豫还错过了几套低价的房子。”王女士是亲身经历了这波上涨的家长。她的孩子即将上幼儿园了，未雨绸缪的她准备提前入手深高北的学区房。Q房网水榭春天店长王亚博表示，据近两周观察红山片区学区房，相比年前上涨幅度在5%的区间，其实整体幅度并不大。“先下手为强，后下手遭殃”，这竟然成了最近为孩子学位四处奔走的深圳家长的真实写照。他们买学区房不仅要拼钱包，还拼手速！今年学区房房价之所以比去年贵，主要是因为供需关系失衡。家长一般都会提前为孩子购置学区房，所以在年前就有一批存量房被市场消耗，反观今年楼市受疫情影响不仅没有放盘，挂盘的房源还被业主不断返价。短短一周内，刘女士已经接到了不下10个中介电话，目的都是求房源。以房子未满3年卖不了为由拒绝了，但有的中介甚至表示，交易时间跟价格都好谈。一刷网站才发现，自己福田那套30多平的学区房，在售房源数量比两年前自己买的时候下降了至少60%，并且挂盘价都超过了300万，年前看的时候还有不少250-260万的。
这并不是个例，南方楼事咨询了深中、华强北、百花、香蜜湖以及后海等重点学区的资深经纪人，得到的回应都是：放盘量少了。以螺岭片区的东门168为例。据Q房湖贝片董孟中振透露，以往每年放盘量保持在150套左右，今年仅仅放出了50套左右。“今年螺岭片区放盘量明显减少，这也与年前成交过于活跃有关系，因为去年存量房被市场消化了大半，今年的业主在静观其变不愿意现在出售。在深中片区的每个小区只有零星几套房源再卖。”孟中振表示。Ｑ房后海湾Ａ区片董孙宝华告诉南方楼事，尤其是南山区的瑞华苑、带南外学位的小区、海洋之心等小区放盘量比去年少了很多。这是一场双方的暗中角力——想买房的家长与不放盘的业主，但购房者似乎处于落后的一方。
“这段时间主要在线上看房，每天少则10套，多则30几套。不过现在房源真的很少，价格又没有松动，只能把预算往上提了。”最近在看深高北学区房的邓女士，已经把总价预算提到了1000万。然而哪怕这个预算，恐怕要买到心仪的房子还是有困难。据乐有家官网显示，目前深高北在售房源33套，总价最低也要860万。与此同时，业主的谈价空间也在缩小。据深中、香蜜湖以及后海等重点学区资深经纪人透露，近期成交的房源业主谈价空间明显比年前要小。据Q房景田北片董余志贵透露，每个片区的放盘量都比较少，很多业主都处于观望状态，想看看市场后期的走向再决定是否放盘。乐有家香蜜湖学区专家杨刚认为，许多业主对学区房市场持观望状态，因为金融投资市场行情不容乐观，这让业主更加依赖用房产保值，所以房价议价空间会更小，涨价速度会更快。“现在的市场没有完全盘活，处于半瘫痪的状态，等小区开放现场看房后，放盘量或许会有所提升。”余志贵表示。乐有家深圳湾/蛇口学区房专家吴启恩认为，“学位解锁6+3”新政策出台之后会缓解市场学位紧张的现状，未来不会再出现像以前一样一房难求的局面，而且议价空间也会更大一些。“因为未锁定学位的房源优势正在弱化，除非是特别着急用学位的人可能会出高价购买。”吴启恩表示。目前学位房源紧缺，背后原因大概主要还是体现在以下几点：1.疫情影响。多数持有者并不急于出手，而是抱着观望的态度看学区房价格的走势，希望现有的学区房能保值。2.最稳妥的投资方式。反过来看，深圳学位的紧缺同样让学区房成为了最稳妥的投资标的，从历年的数据来看，就算楼市受影响房价出现下滑，学区房也是最先“抬头”涨价的产品。3.二胎政策。开放二胎以后，很多业主不再着急卖房了而是优先考虑自用。从二胎政策开放到2018年，深圳幼儿园有53万，超过北上广名列第一。深圳新生儿童已连续7年超20万人次。深圳的学位明显跟不上新增人口的速度，很多家长为了孩子着想会选择自用。对孩子需要上学的家长来说，现阶段学区房依然是“刚需”。毕竟一个家庭，并不会因为房价上涨、房源少、疫情影响等因素，孩子上学的需求就消失。“最近是高峰期，咨询的家长很多。我们有个客户当天看房当天成交，因为年前有详细了解，一有合适价格的房源就赶紧下手了。”Q房景田北片董余志贵告诉南方楼事。据Q房湖贝片董孟中振透露，他们门店周二成交了5单，而客户就是周末看过房的那一批，算时间也就是看完3天不到就成交了。“现在房源少又临近开学季，很多今年或者明年就要报名的家长还没有买到学区房，都非常着急得在四处找性价比高的房源。”孟中振表示。最近李先生刚入手了福外某二手学区房，业主直接反价150万。“看中的是94平户型，年前成交最高峰也不过950万，今年业主出售价已经涨到了1100万。现在可选择的房源实在太少了，最后还是多出150万买了，因为孩子要读书啊。”而受疫情影响，部分家长家长收入减少，开始适度减少学区房的预算，但哪怕再难都没有把学区房预算这一项划掉。
“我有两个孩子，再过2年大女儿就到上学的年纪，想抓紧时间在上半年入手一套学区房。因为疫情影响现在经济还没有完全恢复，所以把学区房预算降低一点了。”只不过面对房源少房价涨的尴尬现状，陈女士至今还没买到合适的学区房。受疫情影响，今年深圳2月份二手房成交量普遍降低，学区房也不外如是。据深圳中原研究中心二月份报告，2月深圳二手住宅成交1667套，环比下跌77.8%。
但相比整体二手房7-8成的成交降幅，学位房成交影响要温和得多。“降幅3-4成，陆陆续续都有成交，主要是放盘少又不让看房，但在3月中旬开始就有所提升了。”南方楼事咨询了深圳各重点学区资深经纪人，得到的答案大多是这样。据尚舒房报道，今年3月上旬成交的二手房中，名校学区房占比预计超过5成。可见，作为楼市里面的“硬通货”，名校学区房任何时候都不乏买单的人。学区房价高的背后，折射的是教育资源的紧缺。而在未来深圳规划里，这一现状有望缓解。2019年12月31日，深圳教育局局长陈秋明公开表示：未来3年，深圳还将新改扩建146所公办中小学校、新增公办中小学位21万个。其中，2020年，计划新改扩建公办义务教育学校30 所，新增公办义务教育学位4万个以上。以下是深圳各区重点学校学区房最新价格，供大家参考，请上下滑动查看：以上2020年-2019年房价数据来自乐有家，仅供参考。另外，目前深圳均10区调整了入学积分和加分分值（罗湖、宝安、南山、福田、龙华、盐田、坪山、龙岗、大鹏新区、光明区），其中变化较大的是罗湖、南山和龙华区。
