1、问题：27条的争议
享有优先受偿权的申请执行人所发起的执行案件中，案外人异议的处理往往绕不开《执行异议和复议规定》第27条。该条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”而28条和29条偏又规定了不动产购买人以及消费者购房人这两种特殊的权利。
因此，在处理上述案外人异议案件中，如何理解27条和28、29条的关系，即28、29条是否是27条所谓的“法律、司法解释另有规定的除外”中的所指，这一问题就变得扑朔迷离，争议不断。
2、文义解释
27条将规范的对象确为“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权”。这一描述本身存在模糊：
（1）一种理解是，27条适用的是实现优先受偿权的执行案件而不是“金钱债权执行”案。这包括以下几点：
a．概念上，实现优先受偿权的执行案件并不是金钱债权的执行案件。如《执行规定》第55条规定“多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。”
b．而28、29条则明确是适用于“金钱债权执行中，”因此27条的适用范围就和28条及29条不同。进一步，27条和28、29条之间不存在“原则-例外”关系，而是分别规范不同的执行案件。
（2）另一理解是，认为27条建立了异议裁判规则。即执行异议案件中，应当根据是否“对抗”来进行裁判。在执行异议之诉中，依据《民诉法解释》第312条规定，核心是判断案外人就执行标的“享有足以排除强制执行的民事权益”。因此，27条的规则是：要对申请执行人和案外人对标的权益进行的衡量；而一般情况下，对优先权执行提异议就不被支持。
（3）但要注意的是，无论采取上述何种理解，27条本身都有未能合理解释的问题：
a．27条将“对抗案外人”作为规范适用前提。在此之下，27条的表述其实是同义反复：申请执行人能对抗案外人的，对案外人异议不支持；不能对抗的，对案外人异议予以支持。这显著欠缺规范意义。
b．27条在但书中规定“法律、司法解释另有规定的除外”。但权益能否对抗案外人，这一问题本身就是其他“法律、司法解释另有规定”的。因此这一但书也无规范意义。
c．此外还要注意到，因为优先受偿权并非单一权利。因此如案外人基于建设工程款优先权对于作为担保物权人的申请执行人提出异议，就不应援引27条裁判不予支持。但又应如何处理，规范显然存在漏洞。
3、裁判观点
就抵押权执行案件中的异议，以27条的理解为中心，裁判观点如何做出？针对此，笔者以最高法院最近三年的判决进行检索整理，并总结主要观点如下：
（1）透过27条，认为消费者购房人仅能依据29条提出执行异议。
这个裁判逻辑下，在这种案型中27条和29条均应适用。但不明确的是，29条究竟是透过27条的但书发生效力，还是29条作为判断“对抗案外人”的依据；也不明确的是，排除28条的依据何在。（此类观点在麻锦亮法官合议庭较为常见，如（2021）最高法民终1065号）
（2）适用27条，但认为应实质化论证权益优先性，而不是直接依据29条或28条。
a.如叶欢合议庭认为“（27条）旨在明确案外人不得排除申请执行人对享有担保物权执行标的的执行。该条所规定的除外条款，是为保护消费者生存权而作出的例外规定。”（（2020）最高法民终536号）该观点下，其实并未肯定29条本身是27条的例外，而是从法理（生存权）角度论证消费者购房人的权益优先属性。
b.再如吴兆祥合议庭认为“（28条）是否属于第二十七条规定的但书范围，即不动产买受人满足了第二十八条规定的四个要件，是否可以对抗担保物权的执行存有争议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是对执行程序中执行异议进行审查的规范。进入审判程序后，人民法院应当对当事人的民事权益进行实质审理，依法确认各方当事人享有的权利属性及效力关系。人民法院可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条等规定进行审查，但还需依据相关民事法律规定并结合案件的具体情况综合判断异议人享有的权利能否对抗人民法院的执行”（（2022）最高法民终85号）
c. 对权益优先的实质性论证不仅仅局限在参照28、29条上，还要综合交易风险和过错进行分析。如对于先卖并交付后又抵押的不动产，认为抵押权不能对抗受让人权利。这其中类推了《民法典》405条关于先租后押的规则，认为买受人在先取得的权利可以对抗在后的抵押权；抵押权人对于此有注意义务。（吴兆祥合议庭，（2022）最高法民终134号）
（3）从28条的权利属性论证
如汪军合议庭认为：“因为《执行异议和复议规定》第二十八条规定的不动产买受人的物权期待权虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是物权，其本质上仍属于债权请求权，该债权虽优先于普通债权，但应劣后于建设工程价款优先受偿权及担保物权等优先受偿权。也就是说，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容不包括《执行异议和复议规定》第二十八条规定。”（（2022）最高法民终72号）
汪国献合议庭在审理一起工抵房与抵押权冲突的案件中，一方面认为工抵房来源于工程款优先受偿权优先于抵押权，另一方面也符合28条的规定，进而支持工抵房债权人提出的异议。（（2020）最高法民终377号）
（4）认为28条、29条可发生排除执行的效力并直接适用。
如有观点直接“参照”28条和29条来判断其是否属满足构成要件，而未论及27条。这似乎是表明，28条、29条产生的排除执行的效力是统一的，而不是对金钱债权执行和非金钱债权执行有差别。（如刘敏合议庭，（2020）最高法民终1094号；张纯合议庭，（2020）最高法民终1233号）
还有观点更进一步，一方面将28条归纳为物权期待权，另一方面认为执行抵押权的案件就是金钱债权执行案件，进而直接适用28条。但该裁判同样对27条的规范意义如何未予涉及。（如于明合议庭，（2021）最高法民终534号）
（5）类型化适用，排除28条的适用
有裁判者认为，27条本身就排除了28条的适用。如“适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的前提是在金钱债权的执行中对无优先受偿权不动产的审查规则，而本案所涉车位因办理抵押登记产生了担保物权，且已经生效判决确认为执行内容，因此张凯关于应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除强制执行的抗辩主张不符合适用条件，该理由不能成立”（甘肃高院，（2021）甘民初27号民事判决）
但值得注意的是，在所检索的最高院的裁判中，却未见对此观点的肯定。
（6）小结
综合观察近三年以来的最高院判决，可以得出以下结论：
a.在该类型的争议中，就消费者购房人的权利而言，基本予以保护（认定范围有差别，非本文讨论对象）。但裁判的依据有所不同，有的依据29条，有的进行实质化论证。司法实践主要争议集中在不动产买受人的权利（28条）引发的冲突上。
b.偏向于不支持28条权利人异议的，比较多是从28条权利属性上进行否定，也有部分从27条和28条的关系角度排除28条适用的。但不论是从属性处罚还是从27条关系处罚，论证均显著薄弱，无法对27、28、29三条的关系进行有说服力的解释。
c.偏向于支持28条权利人的，则更多是将28、29条等同对待，从而构成27条的例外规定。
上述分析表明，立法（广义）在此处的权利冲突并未制定明晰的规则，导致司法裁判结果变异性很大，法律论证也五花八门。
4、对27条的解释主张
笔者认为27条是此类案型法律适用的核心条款，完备的法律论证必须对27条进行妥当解释，以使得27条的规范功能发挥到最大：
（1）27条与28/29条是并列关系，是针对“实现优先受偿权”案件的规定，而不能适用“金钱债权”执行中的28/29条，从而也不涉及但书的适用问题。即，应采取前文所述文义解释中（1）的观点。
（2）因为28、29条在“实现优先受偿权”案件中并无适用的余地，因此权益的优先性判断依据应当寻找其他法律渊源，比如《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（但要注意，该批复已经失效）；在法源欠缺的情况下依据实质化论证（如前述“裁判观点”中（2））。
因此权利优先性的判断依据不在于27条但书条款，而是含在27条主文之中。
（3）根据做出的权利优先性结论导出是否满足27条的适用要求——“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权”的结论。如果满足，自然有27条的适用；如果案外人权利优先，则自然对27条反对解释（而不是适用但书），排除强制执行。
（4）27条但书的含义是，某种情况下对于确实某权利优先于执行依据权利，但仍可能不支持其异议。
（5）举例说明27条的适用，在抵押权执行的程序中：
a.因建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，工程款优先权人提出的异议依据27条的反对解释应当予以支持。但是因为该权利属性是变价，因此从提高效率角度，不应予以支持，而应当继续对执行标的变现，但工程款优先权人可以依法优先受偿。对于此，应当适用但书，从其他法律、司法解释中寻求依据。
b.消费购房人权利优先于抵押权（目前更多是实质化论证），该购房人提出的异议依据27条的反对解释应当予以支持。这并无但书的适用空间。
c.对于一般购房人（即便满足28条），因为在其不能优先于抵押权的判断下，对于其异议就应当直接适用27条不予支持。
通过以上解释，方可以使27条完整的得到适用，不仅可以妥适的处理27条和28、29条的关系，使裁判从实质意义和形式意义上均获得有效证成；还可以挖掘出27条内涵的更广泛的规范构造空间。
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