某开发商宣传开发的某城市热门区域的房产项目为“loft公寓”，现场的广告牌、宣传册、效果图等各种形式显示该项目均为loft公寓。正式签订商品房买卖合同后，逐渐爆发出该楼盘的房屋性质为办公楼的问题，业主觉得开发商虚假宣传构成欺诈，咨询解除合同退房退款。
我在看材料的时候，也看到了市监局也对开发商的虚假宣传的行为作出了处罚。但开发商作出虚假宣传在法律上是否一定构成欺诈呢，在裁判文书网上检索了几百个案例后，得出结论，法院均不将这类行为认定成是欺诈。
法院不将此类行为认定是欺诈的理由总结有这几项：1.开发商的宣传材料属于要约邀请，不能作为对业主承诺的内容。开发商的宣传材料中会有一行字“该楼盘的最终效果以政府文件、交付楼盘现状及正式合同为准”，或者直接说明是要约邀请，不是正式的合同条款；2.在商品房买卖合同的正式文书上已写明房屋性质为办公。这是最为致命的证据，很多业主没有仔细看合同就稀里糊涂签了字，导致在诉讼中非常不利。法院常以签订房屋买卖合同为重大事项，业主没有尽到审慎义务，导致的后果应自行承担为由，驳回业主的全部诉请。
总而言之，法院认为，开发商虽然涉及虚假宣传，但宣传行为不会让业主陷入认识错误，没有严重到构成诈骗，所以也不会支持业主撤销房屋买卖合同
以开发商欺诈为由解除合同这条路行不通，是否有其他办法呢？有少量案例，业主却是以不能实现合同目的为由诉请解除合同，具体理由是业主当时买房是为了经营酒店公寓，但是购买下来无法改造，购买的合同目的不能实现，因此要求解除合同并要求赔偿损失。
要构成欺诈有四个条件，仅把开发商虚假宣传等同于欺诈，进而诉请解除合同，导致了业主基本上都是败诉，而且因为房屋的价格高，诉讼费用也很高，败诉后还要承担诉讼费用，等于在伤口上撒盐。当然，以无法实现合同目的为由而行使合同法定解除权，统计来看胜诉率也不高，因为公寓没有严格定义，办公公寓也能住人，合同目的也能实现，除非明示了需要经营、出租等特殊用途。但对有解除合同需求的业主，目前来看，诉讼策略上，以欺诈为由是死路，以无法实现合同目的为由还有一线生机。
本文作者为许世荣律师，个人电话/微信：18111258182。曾在珠三角某法院执行局任职多年，处理过1000余宗法院强制执行案件，拥有丰富的司法经验，尤为擅长强制执行类、知识产权类、刑事类案件。
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