预告登记又称为暂先登记、预登记、预先登记,是赋予债权以对抗新所有人的效力的特殊登记制度。
《民法典》第221条规定:当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预估登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。
预告登记有以下几个特点:
1、 具有限制相对人处分权的效力,未经预告登记的权利人同意,对预告登记的物的处分不发生物权变动的效力。
2、 具有从属性,预告登记权利人的债权债务关系因履行完毕、被解除等原因而消灭的,预告登记消灭。
3、 具有时效性,如预告登记权利人在符合登记条件后,在法定期限内怠于完成不动产物权变动的,该权利消灭。
不动产交易中,最怕的是“一房二卖”,预告登记可以有效预防这类情况的发生。在交易之前,可以进行预告登记,防止权利人将该不动产转让给第三人。
需要注意的是,预告登记有效期限为90日,交易完成,需在90日内办理正式登记。否则,预告登记失效。
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