随着建筑物区分所有权这一新的产权形态的出现，物业管理逐渐成为与之相适应的房屋管理模式。在建筑物区分所有权中，各个业主对其专有部分的权利界限是非常清晰的。然而对于建筑物之构成要素的共有部分，各业主之间则形成共有关系，每一名业主的行为都可能会对具有共同权益的共有部分产生影响，而这种影响又会作用于其它业主。其结果极易导致各业主在以共有部分为内容的权利行使或义务承担时，彼此之间发生摩擦或冲突。那么，通过建立一定的制度，来对这一存在于各业主之间的利害关系予以调整是十分必要的。
在我国，调整该社会关系的法律制度是《民法典》、《物业管理条例》。根据《物业管理条例》第2条规定，物业管理仅指业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。但这一概念并未揭示物业管理的实质，只是对物业管理的一种事实形式的描述。因为物业服务企业按照合同规定提供服务是以业主通过一定程序形成的团体的意思——委托管理——为前提的，属于接受委托而对建筑物共有部分实施管理的一种形式。当然，业主作为建筑物共有部分的产权人，亦可通过团体的意思来决定对建筑物的共有部分实施自行管理。所以，在物业管理中，其制度核心应该是业主以规范关于建筑物共有部分使用、管理为目的而建立对其业主成员特定行为具有约束力的团体。作为团体成员的业主以其团体形式通过必须的程序形成的意思即为该团体的意思，这种团体的意思一经形成，是独立于各业主的，并对属于该团体成员的各业主具有约束力。从而保证各业主在共有关系存续期间，其权利的行使及义务的承担等行为保持协调、一致。这才是物业管理的本质所在，即物业管理是指对建筑物共有部分具有共有关系的各业主以对建筑物的共有部分实施维修、养护等活动为目的而依法形成团体规范各业主行为并调整其相互间关系的管理制度。
二、我国业主组织形式的制度变迁
1994年4月1日实施的《城市新建住宅小区管理办法》（现已失效）首次规定业主应以住宅小区管理委员会（简称管委会）的组织形式参与住宅小区管理。根据该办法，管委会由住宅小区的产权人及使用人选举产生，管委会有权决定选聘或续聘物业管理公司。这一关系各业主切身利益的事项并不是由业主通过行使权利决定的，而是由管委会自行决定的。不难看出，由业主选举产生的管委会实际是超然于业主的，其权利不受业主的约束。那么，这时的管委会实际成为几位委员实现少数人利益的工具。这种情况的出现，有其现实背景，当时，商品房屋的供应成为住房供应体系的主流，而现实的房屋管理模式——公房管理——显然与之不相适应，再者，随着公有住房的大量出售，公房管理体制也面临着何去何从的境遇。但房屋管理的现实需求是存在的，于是各地纷纷成立物业管理公司，以介入城市住宅小区的管理。可见，物业管理在我国以一种新的房屋管理模式出现，并不是以业主基于财产权利的自治意识为前提的，相反，却是在政府的主导下，以规范物业管理公司做为出发点的。这实际已脱离了物业管理制度的实质，也就不难出现物业管理公司左右物业管理实施的局面，而业主作为真正的权利主体在物业管理中成为局外人，甚至是管理对象。同时，管委会作为业主参与物业管理的组织，其行为并不受制于业主，那么，其单独做出的行为能否维护广大业主的利益，自有疑问。这些也许是在此期间，业主与物业管理公司发生矛盾的根本所在。
2003年9月1日颁布实施的《物业管理条例》在规定业主权利、义务的基础上，明确了业主行使权利的组织形式——业主大会及业主委员会，对于业主如何组织成立业主大会及业主委员会亦有了具体的操作规定。并分别界定了业主大会、业主委员会的权限，其中业主大会是在业主参与下，以就物业管理有关事宜（见《物业管理条例》第11条规定）达成决定的议事机构；而业主委员会则是执行业主大会的决定事项（见《物业管理条例》第15条规定）。
从《物业管理条例》所确立的业主组织形式看，业主的参与及其权利的行使成为物业管理的基础及核心，物业管理已基本回归其本来的意义上。
三、对现实争议的诠释
当业主通过业主大会形成以建筑物共有部分维修、管理等事宜为内容的“总意思”，应通过何种名义有效地表示出来？这是在现有法律制度下不得不面对的一个现实问题。依据《民法典》第277条规定“业主可以成立业主大会，选举业主委员会”，又依据该法第七十八条规定 “业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力”，可知在物业管理中，业主依规定程序形成的“总意思”是以业主大会或业主委员会的名义作出的，这尤其是体现在业主内部关系中。而对外这种“总意思”又该如何表示呢？依据《物业管理条例》第十五条规定业主委员会对外代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，以及监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。可见，当多人数的业主形成团体的意思对外须维护业主的合法权益时，是以业主委员会的名义表示的。那么，业主委员会是否具有这种资格？在法律对业主委员会的主体资格未予明确的情况下，人们对业主委员会的性质提出了争议之声：其是否具有民事主体资格，是否具有当事人能力。这在实践中，首先反映在业主委员会行使诉权的合法性上，引起了人们的不同论述，既使通过司法解释的形式赋予业主委员会以当事人能力，但终究不能避开现有制度下的业主委员会在法理上实为机关、而非组织的本质所在。当然，作为物业管理中的一方主体，业主的权利行使内容并不局限于进行诉讼。业主组成团体组织的目的是为了维护业主基于共有关系所形成的的共同权益。该团体应具备何种组织形式？应以何种名义实施团体意思？笔者认为，这实际涉及到业主通过在组织内部形成的团体的意思在对外活动中能否有效的表示出来，这不仅关系到业主自身权益的实现程度，更关系到物业管理制度在现实中的实施效果。对上述问题的回答，应清楚以下几个问题：
1.团体的形式
2.业主是否必须形成团体
3.业主管理团体的性质及组织机关。
（一）非法人团体的形式及其机关
在民事活动中，团体是自然人为实现一定的经济目的而成立的联合体。根据民法学中关于团体的学说理论，团体可分为非法人团体和法人团体，二者的根本区别在于是否具有权利能力，即以自己的名义参与民事活动，能够独立享有权利与承担义务的资格。对于非法人团体，其不具有权利能力，这是由非法人团体没有独立财产所决定的，也就是说，在非法人团体中，其财产并非独立于其成员个人，所以，在民事责任承担上，非法人团体的责任是以其成员的责任为保证的，即其成员须对非法人团体的责任承担个人无限责任。非法人团体主要包括合伙和无权利能力社团。[1]合伙是现实生活中较常见的团体形式，其特点是合伙人之间以合伙协议作为其联合的纽带，以共同出资、共同经营管理的方式来实现共同目的。合伙财产属于全体合伙人，同时，合伙债务亦属于全体合伙人，合伙的债务承担不仅限于合伙财产，而且还涉及到合伙人的个人财产，合伙人作为连带责任人，须对合伙债务承担责任。
无权利能力社团与法人团体具有极大的同一性，唯一的区别是无权利能力社团未依法规定取得法人资格。[2]其不具有独立于其成员的财产，财产归属于其成员共有，任一成员均无权排他性的支配或单独处分其在共有财产中的份额，只能由成员共同处分。无权利能力社团的设立需要一个设立行为和所制定的社团章程。[3]社团章程属于对社团成员具有约束力的内部规范，主要明确社团的目的、名称、社团成员的权利义务、召集社团成员大会的条件及方式、社团机关的设置及权限等内容。社团随着签订合同和章程生效而建立。[4]建立后的无权利能力社团作为法律上联合的整体，具有形成团体意思并进行活动的机关：在社团内部形成团体意思的意思机关、有对外代表社团并负责日常事务的执行机关。无权利能力社团对外以自己的名称出现，[5]则使其成为超越于其成员个人而独立存在的实体，成员的变动对无权利能力社团的结构不产生任何影响，这也是无权利能力社团与合伙的不同之处之一。[6]另外，在债务责任方面，无权利能力社团的成员不像合伙人一样对团体债务承担无限连带责任，而是将社团成员对社团的责任，限制在社团财产的范围内，尤其是对于非经济性社团。[7]由于无权利能力社团不具有权利能力，所以在传统民法理论中，其是不具有当事人能力的，但随着社会经济的发展，无权利能力社团已逐渐被立法部门赋予当事人能力。
（二）业主管理团体
1.为何组织业主管理团体
当多名业主区分所有一幢建筑物时，建筑物可分为专有部分和共有部分。业主对专有部分享有排他性的所有权，其权利界限是非常清晰的，在对他人不构成妨害的前提下，业主可自行决定专有部分的使用或维修养护。而对于建筑物之不可分离的共有部分，业主之间则形成共有关系，任何一方均对其享有使用、收益的权利，同时亦均须承担维修、养护的义务。但共有部分作为共有型产权形态，极易在作为个体的业主为实现其利益最大化时而产生矛盾或冲突。
在现实生活中，每一人的行为都会对第三方带来有利或不利的影响，这便是经济学所谓的“外部性”问题，其中对第三方带来的影响是有利的，为“正外部性”；反之，则为“负外部性”。这实际是行为人的行为后果产生的“外溢”，从而使第三方成为其行为后果的承受者。在建筑物区分所有权中，这一问题尤为突出。如业主甲对建筑物中的电梯实施维修，其维修成果并不能排除其他业主而由其独自享有，虽然电梯维修的成本是由业主甲一个人承担的，但其他业主对该电梯仍享有使用的权利，这时甲的行为对其他业主产生“正外部性”，即该行为给未承担维修义务的其他业主带来收益。作为平等主体地位的业主，甲对于其他业主承担维修义务则无约束力，其无权以其个人意志强制其他业主履行对共有部分的维修、养护。同理，业主的行为亦会对其他业主产生“负外部性”，使其行为成本由其他业主承担。这种现象的发生是共有型产权形态使然，因为各个业主对共有部分的收益不能排他性独占，每一名业主对共有部分的使用、收益并没有清晰的权利界限，这时，业主便产生谋取其在共有部分利益最大化的冲动，而其行为产生的不利后果是由其他与共有部分有利益关系的业主来承担的。而对于实施维修养护的业主，因其行为的有利后果并不能排除未承担维修养护义务的业主享有，这部分业主亦会失去积极实施维修养护的激励。其结果势必使共有部分出现“公有地悲剧”现象。
业主在这种情形，虽然可选择协商方式解决，以形成一个以维护共有部分之整体利益为目的的协议，但业主为此达成一个最优集体行为协议的谈判成本非常之高。[8]业主虽因区分建筑物这一事实而形成一个群体，可是其追求的利益是以其个体为出发点的，每一名业主在共有部分中的行为所产生的“外部性”问题是其或其他业主实施行为的重要考量因素。因此，对共有部分的有效管理及维护取决于能否将每一名业主行为产生的“外部性”予以内在化，以建立使其考虑其行为的外部效应的机制。由于共有部分的有机组成及不可分离性，其不可如专有部分一样“肢解”为每一名业主单独所有。这时唯一的途径就是由于共有部分决定着业主专有部分的利用程度，业主之间基于共有部分所形成的共有关系，彼此存在着共同的利益，将这些具有共同利益的业主组成一个团体，从而将由共有部分导致的外部成本予以内在化。[9]当业主以团体的形式对共有部分实施管理或维修养护时，业主作为团体中的一名成员，其个人意思是服从团体意思的，并分担团体的行为后果，这便使业主在形成团体意思时，必须考虑由此行为所带来的影响，从而决定做出以追求共有部分利益最大化的团体行为。这虽然不能使每一名业主的利益最大化，但能确保每一名业主在共有部分中的平均利益最大化。[10]
所以在建筑物区分所有权中，由于业主的多人数特征以及节约交易成本的考虑，业主们为了对建筑物共有部分实施有效的维修、养护等管理事宜，有必要组成一定的团体，以形成团体意思并行使，来维护业主基于共有关系所具有的整体利益。
2.业主管理团体的性质
业主组成一个团体行使对共有部分的管理事宜，该团体其性质为何，其是否具备民事主体资格，则是必须予以明确的问题，笔者从以下几个角度来分析。
（1）业主管理团体的设立及其成员
团体作为自然人组成的联合体，其设立不仅须设立行为，而且亦须一个对其成员有约束力的章程。业主团体也不例外。业主因区分建筑物所享有的建筑物区分所有权，不仅包括业主对建筑物的专有部分专有权及共有部分共有权，还包括一种身份性质的成员权。成员权是业主基于共有部分所形成的共有关系这一事实而产生的，而非由业主的意志所决定，只要业主区分所有建筑物的事实存在，其成员权就存在。那么，在业主以召开业主大会的形式设立业主团体时，业主当然成为业主大会成员，业主依一定的程序通过业主管理规约，主要內容是专有部分与共有部分的使用方法及原则、业主团体的组织机关及其权限、业主的权利与义务、业主大会的召集方式及议事规则、管理人的选任及职责、以及对违反义务者的处置事项等。管理规约是调整业主就建筑物专有部分及共有部分使用、管理等行为以及由此产生的关系的具有约束力的内部规范。其具有团体章程的性质，它是业主管理团体之客观化的自治法规。[11]
业主管理团体业经依法成立，业主因其固有的成员权而成为业主管理团体的成员。其不得以未参与业主管理团体的设立行为或未加入业主管理团体为由而否认其为业主管理团体成员，更不能以此为由拒绝遵守业主管理团体的管理规约。另外，在有业主成员存在的前提下，其他业主成员的变动对业主管理团体的结构并不发生任何影响，如业主将其建筑物区分所有权转让他人，那么，受让人因已受让成员权，自然成为业主管理团体的成员，这亦不取决于其个人意志。所以，业主管理团体作为基于建筑物共有部分存在共有关系的业主所形成的联合体，其成员身份的取得并不以业主出于自愿出资为条件，而是以建筑物共有部分共有事实所产生的成员权为依据，当业主管理团体一经成立，业主的成员身份便被“激活”，并且业主不得以抛弃共有部分共有权的方式来放弃成员权。这种以共有事实决定团体成员身份的操作极易达到以团体的形式内在化业主个人行为“外部性”的目的，基本杜绝了业主个人行为“外溢”的可能性，即业主以团体的形式按照管理规约规定的程序形成统一的“总意思”，每一名业主是须服从的。
在这里需注意的一点是：业主管理团体对外要以自己的名称出现。“只有当它'由其名称，以此使其以被认可的方式将其成员联合为一个整体，且同时使其与其他社团区别开来时’才能成为一个与其成员的变更无关的实体而存在”。[12]业主管理团体的名称对其存在至关重要。
（2）业主管理团体的财产归属
业主对专有部分享有排他性的独占权利，而对于与专有部分不可分离的共有部分，业主彼此之间则形成了共有关系，其份额按一定的分摊比例来予以确定。当业主为规范每一名业主的行为以调整彼此之间的共有关系而成立业主管理团体时，业主并不是将共有部分的共有权让渡于业主管理团体作为取得成员资格的条件，而恰恰是业主对共有部分的共有权作为其为业主管理团体成员的基础，这时，作为业主管理团体成员的业主，其仍享有共有部分的共有权。如果我们将共有部分的共有权让渡于业主管理团体作为业主管理团体调整业主之间共有关系的有效途径，其结果不仅“切割”业主建筑物区分所有权的完整性，而且亦会使业主失去成员权的基础，从而割裂业主对业主管理团体的隶属关系，使业主自其建筑物区分所有权应由的维修、管护风险与其隔离，反而为业主规避其义务提供了依据，这将会使规范业主行为为目的的物业管理制度失去现实意义。另外，业主缴纳的物业服务费或维修基金，是业主承担共有部分维修、养护义务的体现，并非归属为业主管理团体的财产。所以，业主管理团体没有独立的财产，其财产归属为全体业主。
（3）业主管理团体的债务责任
从业主管理团体成立的目的看，其并不是业主通过成立一个团体来隔离其个人的经济风险以营取经济利益。在建筑物区分所有权中，业主对物的权利行使是受到一定限制的，这是由其与其他业主的共有关系决定的，为了更好的防止少数人的投机，故将多数人就共有部分维修、管理、养护等事宜达成的一致以团体意思的形式独立表示出来，那么作为业主管理团体成员的这一部分少数人当然受该意思的约束，从而有义务做出符合团体意思的行为，这样使业主在意思表示一致有了制度保障。所以就建筑物共有部分而言，其权利的享有者及义务的承担者仍是每一名业主，而不是业主管理团体。如以业主管理团体的名义与物业服务企业签订物业服务合同，该合同的效力及于作为该团体成员的每一名业主，业主不得以其并非合同当事人为由提出抗辩。[13]当有拖欠物业费之情形时，该债务是由具体拖欠物业费的业主承担，其他业主对此不承担连带责任。可见，业主管理团体的成立，并未在业主与业主管理团体之间形成责任风险的隔离，仍是由业主承担业主管理团体的债务责任。[14]
通过以上分析，业主管理团体作为统一业主意思表示的“特殊目的机构”，是使个体业主在因建筑物共有部分所形成的共有关系中服从团体意思，并使其承担团体意思的法律后果，以追求业主间整体利益的最大化。业主管理团体没有归属于自己的独立财产，不具有权利能力，是不具备法人资格的，其属于无权利能力社团。
3.业主管理团体的组织机关
业主管理团体具有社团之性质，自然应有机关之组成。因为只有通过机关，社团才能够作为法律上的联合的整体，形成其统一的“总意思”。[15]业主管理团体自然不能例外，即团体意思的形成及行使，是与其必要的机关分不开。
综观各国和地区的业主管理团体，纵使其名称各不相同，但其常设机关一般包括业主大会（集会、总会）、管理人及监督机关。[16]
其中业主大会是业主管理团体的意思机关，其成员为全体业主，业主借此参与共同事务的管理，通过业主大会就建筑物共有部分的管理、维修等事宜达成决议，一般而言，该决议采用“多数决”方法，依此通过的决议即成为业主管理团体的意思，该意思是独立于业主的，并且其效力及于全体业主，业主须服从团体意思。管理人则是业主管理团体的执行机关，[17]其经由业主通过业主大会选任，具体职责为：对内负责召集业主大会的召开、共有部分的管理、执行业主规约或业主大会通过的决议、物业费或维修基金的收集及管理等，对外则代表业主管理团体从事民事或诉讼上的事务。监督机关是监督、咨询型机关，其目的是监督管理人的行为，为管理人或业主提供咨询，在法人化业主团体，监督机关为必设机关，以构成“三权分立”式的权力制约结构，而在非法人化的业主团体，该机关是否设置则取决于业主。[18]
（三）业主委员会的再认识
在我国，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，业主只有通过业主大会就制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、筹集和使用专项维修资金、改建或重建建筑物及其附属设施等涉及业主整体利益的事项作出决定，可见业主大会是形成团体意思的决策机关，属于意思机关。对于经业主大会选举产生的业主委员会，根据《物业管理条例》第十五条规定，其职责为召集业主大会会议、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同、监督和协助物业服务企业履行物业服务合同、监督业主管理规约的实施以及业主大会赋予的其他职责，其属于管理人。那么，不言自明，作为执行机关的业主委员会不是一个独立的团体组织，更不具有民事主体资格。当业主形成团体意思，无论是业主大会，还是业主委员会，能否以其名义来对外做出团体的意思表示？答案显然是否定的，因为二者只是业主管理团体的组织机关，团体意思只能以业主管理团体的名义对外做出。可是，当我们的法律为业主管理团体的存在明确了其组织结构时，却忘了给其戴上一副面具——即业主管理团体的名称，这才是司法实践中不得不面对业主委员会“裸奔”的原因之所在，虽然人们从不同角度为业主委员会精心织造外衣，但这一袭“皇帝的外衣”仍无法掩饰其有悖于民事团体理论的荒谬与尴尬。[19]
业主通过业主大会形成业主管理团体的意思来决定对建筑物共有部分的管理方式：自行管理、或委托管理。在自行管理中，经业主大会通过物业管理方案、收费标准及使用方法等决议，由作为执行机关的业主委员会组织实施，向业主收缴物业费，对于拖欠物业费的业主，业主委员会有权以业主管理团体的名义对其提起给付之诉。在委托管理中，业主委员会代表业主管理团体与业主大会通过选聘的物业服务公司签订物业服务合同，由物业服务公司按合同约定为业主提供共有部分的管理、养护等事宜，这里涉及一个现实问题，即业主是将物业费交予业主委员会，然后由业主委员会付予物业服务公司（间接缴纳）；还是物业服务公司直接向业主收缴（直接缴纳）。采用间接缴纳，有利于业主委员会对物业服务公司的督察，这不仅包括物业服务公司提供的服务，而且还包括物业服务公司使用物业费的具体情况，因为业主委员会通过拨付物业费，可建立相应的资金管理和使用账目，以达到对物业服务公司的物业费使用监管作用。另外，采用间接缴纳，还可避免一定的财务风险。[20]而直接收缴，一则容易使业主于共同利益中“析出”个人利益，由于业主交纳物业费行为的非一致性，当有业主拒交物业费的抗辩权得到法院支持时，那么相对已缴纳物业费的业主而言，同为具有共同利益的当事人会出现个人利益上的偏差，二则对物业服务公司的督察面临失控的危险。
业主委员会作为业主管理团体的执行机关，在履行管理行为时应承担诚信勤勉义务，否则业主委员会成员对其不当行为造成的损失须承担个人责任。
四、总结
在物业管理制度中，其核心内容是建立发挥业主自治能力的业主管理团体，业主依此形成独立于业主的团体意思，使业主在建筑物共有部分的维修、管理等事宜的个人行为受其约束，从而使业主在以共有部分为内容的权利行使或义务承担上趋于一致。该团体属于无权利能力社团，但具有当事人能力。在其内部机关中：业主大会为业主管理团体的意思机关，以形成团体的“总意思”；业主委员会为业主管理团体的执行机关，执行业主大会通过的决议，对外代表业主管理团体进行民事或诉讼活动，所产生的法律后果由全体业主承担。回顾我国的物业管理制度，由于对业主管理团体规定的缺失，导致其组织机关——业主大会及业主委员会的“外露”，从而在实践中出现了机关与组织的混淆，同时亦无法厘清业主、业主大会、业主委员会在现有制度下形成的纠结。解决之道只有明确业主管理团体的存在，而名称则是业主管理团体存在的象征，所以须在法律制度中规定业主管理团体的名称，使其于“隐形”之中浮现出来，业主大会、业主委员会则统一于业主管理团体之中，并各自回归其在团体中的本来位置，才会使物业管理制度中的核心——业主管理团体发挥其应有的作用。
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