申请拍卖欠款人房产时，要做好这两种情况的应对准备

在执行阶段，法院查控欠款人的存款不足以支付判决书、调解书确定的债务时，如果欠款人同时被法院查封了自有房屋，作为债权人，可以依法申请拍卖欠款人的房屋来实现债权。

在申请拍卖房屋时，不但要提交书面的申请书，同时，还应当对以下两种可以出现的情况做好应对准备：

一、出现承租人提出带租拍卖的请求。

对于承租人作为案外人提出带租拍卖请求时，可能会影响到对房屋的价格评估，更会影响到拍卖成交的几率，导致债权变现发生困难。

此时，作为申请执行人一方，在法院对案外人提出执行异议审查过程中，对其提出的带租拍卖请求以及相关证据应严格审查，如果不符合几个条件之一的，应请求法院驳回案外人异议请求：

1、是否在查封前签订书面租赁合同；

2、租赁合同是否经过备案登记；

3、是否在查封前占有租赁房屋。

（1）对于居住房屋占有的认定，可以根据物业费收据、水电费收费等证据来衡量。

（2）对于经营性用房，可以根据物业费收据、水电费收据、房租发票等证据来衡量。

4、拍卖时，租赁合同是否在有效期内。

二、出现购房人提出确认查封房屋所有权，排除执行的请求。

购房人作为案外人，认为查封房产已从被执行人手中购买而应认定为自有房产，提出排除执行的请求，可能会导致拍卖房屋的计划落空，债权实现会变得异常困难。

此时，作为申请执行人，在执行异议审查过程中，如果发现案外人基于排除执行的请求所提交的证据不符合以下几个条件的，可以请求法院驳回案外人的执行异议请求：

1、是否在查封前签订书面买卖合同；

2、是否在查封前付清全款，或将剩余未付款交到执行法院；

3、是否在查封前占有该房屋。

4、未能办理过户是否存在过错。

对于案外人不能办理房屋过户的过错，可以从以下几个角度提出抗辩意见：

（1）对他人保障权利的忽视，如不动产上设定抵押权仍购买；

（2）对政策限制的忽视，如购买限购房；

（3）消极不行使登记权，如规避税费而不办理过户。

对于在执行程序中申请拍卖被执行人房产，应提前做好应对执行困难的思想准备，特别是案外人与被执行人存在恶意串通，在被查封的房屋上设置权利负担，损害申请执行人债权实现的情况，更应当严格掌握案外人提出的执行异议请求是否能够成立，提出切实可行的抗辩意见，甄别是否存在虚假诉讼，全力维护好自身的合法权益不被侵害。