【问题】查封前签订《认购书》并支付购房款，法院查封后又补签《商品房买卖合同》的，购房人能否主张排除强制执行？
【案例】最高人民法院(2021)最高法民终936号
【结论】查封前签订的商品房认购书具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，可以认定购房人在法院查封之前签订了书面买卖合同。
【延伸阅读】👉购房人排除执行,如何认定 “唯一住房”?
一、基本案情
法院在审理建设公司诉开发商建设工程施工合同纠纷一案过程中，依据建设公司诉讼保全申请，于2015年12月18日裁定查封开发商名下508套房屋（含案涉房屋）。该案执行期间，案外人张三提出执行异议，法院裁定中止对案涉房屋的执行，建设公司对中止执行裁定不服，向法院提起本案执行异议之诉。
经查，2014年9月15日（查封前），张三与开发商签订《商品房认购书》，约定张三购买案涉房屋，并对房屋参考建筑面积、房屋总价款、付款方式等作出约定，张三已交付全部购房款。2016年6月20日（查封后），张三与开发商就案涉房屋签订《商品房买卖合同书》。
二、争议焦点
张三与开发商在人民法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同，张三对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
三、裁判要点
一审中，张三提交了与开发商于2014年9月15日签订的《商品房认购书》，早于案涉房屋被查封的日期。虽然双方直到2016年6月20日才就案涉房屋签订《商品房买卖合同书》，但《认购书》具备商品房买卖合同关于房屋位置、面积、价款等主要内容，且开发商为张三开具了购房款收据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应认定张三与开发商在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。
一审中张三提交的证据能够证明所购房屋系用于生活居住。且一审法院已查明，张三在XXX省XXX市本级行政区域内没有用于居住的房屋。本案可以认定张三所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。《商品房认购书》签订后，张三已向开发商交付全部购房款，开发商为其开具了收据和发票。综上，可以认定张三对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
四、相关法律法规
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019修正）
第四十一条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》（2001年）
第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
五、应对策略
1、房产被执行时，案外人提出执行异议常援引《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条作为法律依据，这两个条款均以“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”作为第一项条件，何谓“在人民法院查封之前”已在前文探讨过（👉购房人排除执行,如何认定“在法院查封之前”已经签订房屋买卖合同?），那么“合法有效的书面买卖合同”又该如何理解呢？
关于“合法有效”的判断比较明确，法院通常会从三个方面考虑：
（1）房屋买卖意思表示是否真实，是否存在恶意串通逃避执行的可能；
（2）合同是否虽名为房屋买卖，但实际有抵偿债务等其他目的；
（3）房屋买卖合同内容内容真实且不违反法律、行政法规的强制性规定。
2、需要着重强调的一点，房屋买卖合同签订时房地产公司未取得预售许可证的，如在异议人提起执行异议之诉前仍未取得，则不能认定所签房屋买卖合同
“合法有效”（见类案裁判观点分析案例三、案例四）。但是，房地产公司如果在提起诉讼前取得预售许可证的，可以认定买受人已签订合法有效的书面买卖合同（见类案裁判观点分析案例五、案例六）。
3、关于“书面买卖合同”的认定一般较为复杂，需要综合全案证据进行判断。若认购、订购、预定等协议，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，可以认定为商品房买卖合同（见类案裁判观点分析案例一、案例二）。
4、购房时一般都会遇到房屋网签，房屋网签备案的时间是最直接和客观反映购房合同签署的时间，但“合法有效的买卖合同”不以网签、备案为前提，比如认购、订购、预定等协议实际发生时间都会早于网签备案时间，若能证明符合房屋买卖合同要件，则购房人依然有权请求排除司法执行措施。若仅办理网签未签订纸质房屋买卖合同，网签合同仍属于“已签订合法有效的书面买卖合同”。
六、类案裁判观点分析
案例一：房地产转让是法定的要式法律行为，一般应当具有房产管理部门发放的制式商品房买卖合同，或是签订商品房认购、订购、预订等协议且符合《商品房买卖司法解释》第五条规定的情形。——(2021)最高法民终1214号
对于合法有效书面买卖合同的认定，房地产转让作为法定要式法律行为，应当签订具备物权变动内容或合意的书面合同，一般应当具有房产管理部门发放的制式商品房买卖合同。或是签订商品房认购、订购、预订等协议且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第五条规定的情形。现刘某某提供的《预收款专用票据》虽载明案涉房屋座落位置、建筑面积、价款等内容，但作为一般财务信息载体尚不具备前述书面合同法定要件。刘某某的异议请求不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（一）项规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
案例二：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。——(2020)最高法民申6503号
关于案涉商品房买卖合同的签订时间问题，诉讼中，刘某某提供了《商品房认购书》一份，落款时间为2011年9月8日。结合刘某某已支付案涉购房款的事实、《商品房认购书》的主要内容以及案涉房屋的查封时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条有关“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，二审判决认定案涉《商品房认购书》为商品房买卖合同，刘某某已在案涉房屋被查封前签订合法有效的书面买卖合同并无不妥。
案例三：案涉房屋未取得预售许可证，房屋买卖合同无效，买受人不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项和第二十九条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。——(2021)最高法民终626号
案涉房屋至今未取得预售许可证，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据该规定，杨某就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》无效，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项和第二十九条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。
案例四：开发商至案件审理期间仍未取得商品房预售许可证，案涉《购房协议书》应为无效。—— (2021)最高法民申4692号
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，董某某、赵某某与开发商签订的《购房协议书》为商品房预售合同。根据查明事实，直至二审审理期间，开发商仍未取得商品房预售许可证，故《购房协议书》应为无效。
案例五：签署时未取得预售许可证，起诉时已经取得预售许可证的，商品房买卖合同有效。——(2020)辽民终472号
关于债权人（申请执行人）提出案涉《商品房预售合同》签署时，开发商未取得商品房预售许可证且未办理备案登记，合同应属无效。法院认为，开发商于2011年7月取得案涉房屋项目的商品房预售许可证，债权人于2019年3月14日提起本案诉讼时，案涉房屋已经取得预售许可证。根据法律规定，债权人主张案涉《商品房预售合同》无效，不予支持。是否办理备案登记，应系房地产管理部门对开发商出售商品房的行政管理要求，不能以此认定合同无效。
案例六：起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定《商品房预订协议书》有效。——(2020)最高法民申5997号
案涉房屋查封时间为2014年1月21日，雷某与开发商在查封前即2012年9月19日签订了《商品房预订协议书》。2013年4月4日开发商就案涉商品房预售许可证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”原审法院认定雷某与开发商在案涉房屋查封前已经签订了合法有效的商品房买卖合同并不缺乏理据。
