卖方于不动产转移登记申请前死亡，买方应如何办理转移登记

一、提出问题

甲私有房产一处，售与乙，双方签订了房地产买卖合同，乙按照合同约定付清房款并占有了房屋，但双方未到不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记。后甲因病死亡，其遗产继承人为丙、丁。那么，对于出卖人甲于房屋所有权转移登记申请前业已死亡的情况下，不动产登记机构应如何受理买受人乙的登记申请？ 

二、分析 

民事主体的权利、义务都是基于一定的法律事实而发生变动的。不动产物权作为一项财产权利，其设立、变更、转让、消灭亦不例外。根据物权法理论，导致不动产物权变动的法律事实可分为基于法律行为和非基于法律行为两种情形，这是与法律事实分为以意思表示为要素的行为和与意思表示无关的事实相对应的。所谓基于法律行为是指权利主体以法律行为作为其不动产物权变动事实。这就要求权利主体必须将追求不动产物权变动的意思表示出外在的行为，从而实现所欲追求的法律效果。其表现形式主要是合同、赠与、抛弃等法律行为。非基于法律行为的不动产物权变动则是指以一定的事实行为或法律事件作为不动产物权变动事实。主要包括继承、强制执行、公用征收、法院判决、合法建筑等。

在以物权变动为形式主义的立法模式中，作为不动产物权的权利表象，不动产登记对不同情形的不动产物权变动事实具有不同的效力作用。

当不动产物权变动基于法律行为，即权利主体依法律行为设立、转移、消灭不动产物权，必须将其不动产物权变动登记于不动产登记机构的不动产登记簿时，始发生不动产物权变动效力。这种登记属于创设不动产物权效力，因此称为设权登记。如果权利主体存在以不动产物权变动为内容的法律行为，但未经不动产登记，那么，其不动产物权变动在法律上也不生效力。

当不动产物权变动非基于法律行为，则不动产物权变动自事实行为成就之日或公权行为生效之日而发生效力，此时的不动产登记只是将已生效的不动产物权变动予以登记向世人昭示，故这种登记又称宣示登记，在登记之前，不动产物权变动既已发生效力，但不经登记，权利主体不得处分其不动产物权。

在明晰上述关系后，我们来分析本文案例的房屋所有权登记应如何办理。可以看出在该案例中存在两个性质不同的房屋所有权变动事实，即甲与乙签订房地产买卖合同和甲与丙、丁的继承事实。甲与乙签订房地产买卖合同，该行为属于法律行为，非因甲的死亡而无效。虽然甲、乙分别履行了支付房款和交付房屋的义务，但由于双方未到不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记，故根据《民法典》第209条规定，甲、乙之间并不发生房屋所有权转移之效力，该房屋所有权人仍然是甲，那么，在甲于登记申请前死亡的情况下，乙也不当然成为该房屋的所有权人，故乙不具有《不动产登记暂行条例》第14条第2款第2项规定单方申请的条件。所以，对于乙的单方申请，不动产登记机构应不予受理。

由于甲的死亡，又产生了另外一个房屋所有权变动事实——继承，该事实不属于法律行为。根据《民法典》第230条规定，因继承而取得物权的，自继承开始时发生效力。又根据《民法典》第1121条第1款 “继承从被继承人死亡时开始” 的规定。甲的继承人丙、丁在不放弃继承权的情况下，则自甲死亡之时取得其遗产权利。其中乙从甲处购买的房屋，因未办理所有权转移登记，其所有权仍归甲享有，则该房屋所有权当然属于甲的遗产范围，由丙、丁继承。丙、丁对该房屋的所有权自甲死亡之时即生效力，也就是说，虽然此时丙、丁未办理房屋所有权转移登记，但在法律层面而言，他们是该房屋的所有权人。可是，对于继承人丙、丁而言，根据《民法典》第1161条第1款之规定，其在继承甲的遗产的同时，亦应承担与此遗产权利相伴随的债务，而作为甲之遗产的房屋所有权，已由甲于生前依照与乙的房地产买卖合同设定了给付义务，这一义务当然包括出卖人甲应与买受人乙共同申请房屋所有权转移登记，以使乙取得该房屋的所有权。那么，继承人丙、丁自继承开始时，应依法承受被继承人甲的房产上的权利、义务。故丙、丁承担履行协助申请房屋所有权转移登记的义务。

但这里有一个问题，根据《民法典》第232条规定，基于继承取得不动产物权的，须经登记，方可处分其物权。那么，在丙、丁与乙共同申请转移登记之前，丙、丁先要办理继承登记吗？笔者认为不需要，因为与乙的房屋转让不是基于丙、丁的处分行为，而是被继承人甲与乙间的房地产买卖合同，继承人丙、丁只是继续履行该合同的给付义务，所以，在此不适用《民法典》第232条规定。由乙同丙、丁共同申请房屋所有权转移登记，不动产登记机构予以受理。

在此，我们看到，在出卖人于登记申请前死亡的情况下，由买受人同出卖人的继承人共同申请房屋所有权转移登记，不仅符合《民法典》规定，而且，还具有防范审查风险的事实功能。因为在买受人单方申请登记时，我们无从考证一些法律事实的真实性（如是否出卖人本人所签订的合同、是否存在继承等），如果贸然登记，引发的工作瑕疵必会使不动产登记机构承担不利的法律后果，如承担赔偿责任。而在买受人同出卖人的继承人共同申请房屋所有权转移登记中，这实际是买、卖双方履约行为的延续，只不过卖方的主体变更为其继承人，但双方的权利、义务未发生变化，故双方向不动产登记机构提供必须的证明材料，从而便于不动产登记机构对双方的申请审查，更易于确定房屋所有权变动事实——法律行为的真实性，保证登记的正确性，这也是符合《不动产登记暂行条例》第14条第1款的原则性规定的。

三、余语

假使甲没有继承人，根据《民法典》第1145条规定，没有继承人的，由被继承人生前住所地的民政部门或村民委员会担任遗产管理人。由遗产管理人处理被继承人的债权债务。则由遗产管理人会同乙向不动产登记机构申请转移登记，乙取得房屋所有权。

 

王兴敏律师，北京京师（天津）律师事务所律师。中国政法大学法律硕士学位，具有高级经济师、律师资格、房地产估价师执业资格。主要从事民商事案件，尤其专注房地产领域。在《中国房地产》《中国物业管理》《现代物业》发表专业论文多篇。出版《房地产法实务问题解析：热点与难点》（法律出版社）、《不动产登记概论》（社会科学文献出版社）等专著。曾获得中国政法大学第四届优秀硕士学位论文奖励。