一房二卖中的民事权益类型和救济程序

一房二卖是一个房产卖给多个民事主体，相当于一女嫁二夫。一房二卖涉及物权关系、合同关系等多种民事权益类型。本部分限定于一手商品房买卖中的预查封、抵押权预告登记、预告登记、产权置换。同时，部分观点来源于六巡，因各巡回区域的管辖范围不同，实际情况可能略有差异。

1、一房二卖法律依据沿革

现行商品房买卖合同司法解释删除了一房二卖的法律依据，同时买卖合同司法解释只有同一动产或同一特殊动产订立多重合同的顺位规定。民法典也没有一房二卖的直接规定。物权编司法解释也没有直接规定。

2、一房二卖的权益类型

预查封是民事强制执行措施，不动产登记中心收到法院的协助执行通知之后，将冻结民事主体之间申请的不动产登记，即不存在预告登记、抵押登记。

虽然商品房买卖司法解释删除了拆迁安置条款，但产权置具有社会公共利益属性，属于国有土地上房屋征收与补偿条例规定的权益。需要注意的是发生债权关系的权利承继关系不属于产权置换保护的对象。产权置换的顺位仍可参考原商品房买卖司法解释的规定，只是法律依据变更。

预告登记的法律依据为民法典物权编通则部分221条规定，具有物权效力。在预告登记存续期间，未经权利人同意不发生物权转移的效力。在后的买受人花了钱也不能得到实现获得物权的目的。

抵押权预告登记登记的依据为担保制度解释52条（节选）：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

3、一房二卖的救济途径

一房二卖的救济途径有两条：一条是执行异议和执行异议之诉即权益类型；一条是解除合同，因为具备预售许可证前提下的合同均为有效合同。