在不动产权属争议案件中，曾出现过民事诉讼程序与行政诉讼程序交叉进行的情况，最具代表性的就是“一个纠纷，两种诉讼，三级法院，十年审理，十八份裁判”的“焦作房产纠纷案”。[1]其结果造成司法上的混乱和成本上的浪费。对此，人们纷纷提出解决方案：先行后民，抑或行政附带民事诉讼。不动产权属争议案件中的民、行交叉现象实际上是一种程序化的逻辑结果：登记是不动产登记机构做出的，故其属于确认不动产物权的行政行为，不动产物权归属是不动产登记机构的不动产登记行为所创设的，所以，在不动产权属争议纠纷中，必须通过行政诉讼撤销不动产登记机构的登记行为，方可在民事上确认该不动产的归属问题。但是该逻辑却忽视了一个根本问题：登记行为的法律效果是行政法规范赋予的，还是民事法规范赋予的？其实，《民法典》已给出了非常清楚的答案（《民法典》第二百一十六条）。登记行为对不动产物权归属的法律意义实质上是因《民法典》赋予不动产登记公示力所致。在《民法典》中明确：针对某一特定的不动产，其权利主体为谁、权利内容为何、权利范围多大等有关不动产民事法律关系内容的确定，均以不动产登记为准，尤其是登记名义人被确认为不动产权利人。所以，登记行为作为程序性行为，其法律效果是《民法典》所赋予的，产生的是民事法律效力，并非行政法规范意义的行政法律效力，故其不属于严格意义上的行政行为。另外，在行政诉讼中，法院审查的对象是不动产登记机构的登记行为。而登记名义人与不动产权利主张者之间以权利归属为焦点的不动产权属争议是不属于行政诉讼的审理范围的，这属于民事诉讼解决的问题。而以撤销之诉作为解决不动产权属争议的前提，势必产生理论上的自相矛盾。不动产登记机构的登记行为是按不动产登记程序法做出的，那么，法院能否在行政诉讼中对不动产权属争议进行审理并据此审理结果做出撤销该登记行为的判决？如果不能，虽然这符合行政诉讼中行政行为的合法性审查原则，但根据上述逻辑，这会造成在未对不动产权属争议进行民事诉讼审理的情况下，直接否定不动产权利主张者的权利主张。如果能，那么法院就会对超出登记行为审查范围之外的不动产权属争议进行审理并裁决，以超出登记行为审查范围的事由来认定登记行为是否合法，这是违反行政行为合法性审查原则的。再者，如果在不动产权属争议中必须先撤销不动产登记机构的登记行为，那么，登记的推定力则形同具文。因为在民事诉讼前必须通过撤销之诉撤销登记行为，这必然导致登记的失效，也就无从谈及登记的推定力，其结果是这一法律规定的证据规则在民事诉讼中毫无法律意义。一般而言，不动产登记机构基于申请人的申请实施登记行为，在审慎审查申请人所提交的必须的书面材料的基础上，将基于不动产物权变动事实发生的不动产物权变动记载于不动产登记簿，方可谓不动产物权具有可识别的权利外观——登记。可见，登记包括不动产物权变动事实与登记行为两个构成因素，其中不动产物权变动事实属于实体因素，登记行为属于程序因素。从登记效力考量，要求登记应正确、全面地描述不动产及其权利状态，使其与真实的法律关系相一致是非常必要的。否则，不正确的登记会给不动产权利人带来了极大的危险——权利丧失或受限制。从登记的构成因素分析，不正确的登记产生的因素分别为实体因素、程序因素。由于登记是不动产物权的效力要件，登记与否必然决定着不动产物权的事实状态与法律状态的根本差异，所以不动产机构的登记行为对不动产权利人的权利实现是有利害关系的。在实务中，不动产登记机构在进行审查时，可能会出现不符合不动产登记程序法规定的情况下办理登记、或符合不动产登记程序法规定却不予登记等情况。这种因登记行为而产生的程序性错误——即错误的登记或错误的不予登记，都会对不动产权利人的权利造成不利后果，那么，不动产权利人则可以登记行为在其与不动产登记机构形成的行政法律关系为诉讼标的提起行政诉讼，以救济自身合法权利。如因为登记工作人员的疏忽，将建设工程规划许可证规定的物业管理用房登记为专有所有权。这时，业主委员会可就该登记行为向人民法院提起行政诉讼，以判令不动产登记机构撤销是项登记行为。如果因不动产登记机构的登记行为不当给不动产权利人造成经济损失，不动产登记机构是应当承担赔偿责任的。不动产物权作为民事权利，其产生和归属是以不动产物权变动事实为基础的。所以，在不动产权属争议案件中，双方当事人实质是对做为决定不动产物权归属（或其内容）因素之一的不动产物权变动事实发生争议，故其具有私权性质。不动产物权变动经登记后，便可推定基于该变动事实而产生的民事法律关系是真实的、合法的。但不能排除权利的推定与权利的实际状态不一致的情况发生，即登记据以办理的书面材料所证明的结果（即登记内容）与真实存在的权利关系不符。这对不动产权利人而言，则将面临权利丧失或受损的不利后果。那么，当不动产权利人提出自己的权利主张，我们应通过何种途径来判断不动产物权变动事实的真伪，以补救这一制度风险呢？根据物权法理论，当物权遭受某种事宜妨害时，不动产权利人对引起该事宜发生之人，有请求其排除妨害的权利，这就是不动产权利人基于物权而享有的物上请求权。如登记名义人的权利登记将导致不动产权利人的不动产物权丧失或受限制，显然这已构成对不动产权利人的不动产物权妨害，不动产权利人依法享有属于妨害除去请求权的登记更正请求权，即请求登记名义人注销其登记，以消除对自己权利的妨害。当不动产权利人认为不动产登记中的权利归属或内容是不正确的，已对自己的不动产权利产生不利效果时，可向登记名义人提出登记更正的请求。如果登记名义人同意不动产权利人的请求，可向不动产登记机构提出更正申请，不动产登记机构在取得登记名义人的更正同意表示后，注销其不正确登记，不动产权利人则向不动产登记机构提供证明自己权利主张的权利变动事实证据，申请办理与之相对应的登记。这实际是在双方当事人通过对不动产物权变动事实的自认而达到对民事权利争议予以解决的目的。如果登记名义人不同意更正，不动产权利人则可行使登记更正请求权，就该不动产物权变动事实而产生的权利争议向人民法院提起民事诉讼，以实现登记更正。在这一民事纠纷所适用的民事诉讼程序中，登记所具有的推定功能将发挥作用，主要体现在举证责任分配上，登记名义人只需提供不动产登记簿以证明该权利归自己所有即可，相反，不动产权利人则必须提供充分的不动产物权变动事实证据，足以证明存在于该不动产之上的真实的、合法的民事法律关系，以推翻该项权利登记据以办理的书面材料所证明的事实。假如人民法院通过对该权利的变动事实的审查，做出支持不动产权利人权利主张的确认判决，那么，不动产权利人可持发生法律效力的判决文书直接到不动产登记机构申请更正，这时，不动产登记机构则不再需要登记名义人的更正同意，而依据判决文书迳行注销登记名义人的权利登记，然后不动产权利人申请办理登记，通过不动产登记机构的登记行为，使其不动产物权记载于登记簿。如果不动产权利人的不动产物权在不正确登记发生前业经登记，那么不动产登记机构在依发生法律效力的判决文书注销不正确登记后，不动产权利人的不动产物权登记原有状态得以回复，此时，不需要不动产登记机构再对不动产权利人的不动产物权予以登记。可见，在不动产权属争议案件中，对不动产物权的归属或其内容的确定，并不是以撤销相应的不动产登记行为作为民事诉讼进行的先决条件。在不动产权属争议案件中，对于私权纠纷，只须通过民事诉讼解决，当据以登记的不动产物权变动事实经法院确认为无效或应予撤销时，当事人可持此生效的法律文书向不动产登记机构申请注销该项登记，无需事先提起登记行为之撤销诉讼；若涉及登记行为的，则通过行政诉讼解决。
[1]王贵松主编《行政与民事争议交织的难题》，法律出版社，2005，第3-15页。王兴敏律师，中国政法大学法律硕士学位，具有高级经济师、律师资格、房地产估价师执业资格。主要从事民商事案件，尤其专注房地产领域。在《中国房地产》《中国物业管理》《现代物业》发表专业论文多篇。出版《房地产法实务问题解析：热点与难点》（法律出版社）、《不动产登记概论》（社会科学文献出版社）等专著。曾获得中国政法大学第四届优秀硕士学位论文奖励。
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