说到踩盘和考察，估计很多人都经历过，也关注了很多地产公众号，今天学绿城明天学仁恒，后天又学麓湖做设计学万达做商业，对不起，有些你还真学不会，因为每个公司的情况不一样，根据自己项目的情况我们择优选择某一个或几个点可以学习的点来学习就够了。
前一段踩盘看了一个商业综合体项目，在住宅火热商业冷清的大背景下，还是三线城市，学的极其精彩，推荐大家去关注，当然购物中心后续的实际运营，还需要时间来考验！我会持续关注。
为了介绍的全面些，全文分四个部分：
一、中国购物中心目前现状
据商业地产研究院不完全统计，截止到2016年二季度，全国一二三线城市已开业购物中心3600家左右，总建筑面积达3亿多平方米，总经营面积达2亿多平方米。其中，仅在2015年一年，全国就有408个大中型购物中心开业。预计未来3年至少有5405万平方米的购物中心入市。
购物中心和商业街加上原本就存在的传统商业，大部分城市的人均商业面积超出了2平方米。而当城市里的商业面积超过人均1.2平方米时，就意味着一场激烈甚至是惨烈的同质化竞争。
二、现有知名商业项目的玩法
同火热的住宅市场一遇调控要回到产品的本质一样，商业地产尤其是购物中心回归商业本质也是行业共鸣，砸钱和花哨不如长久稳定增长的收益。踏踏实实做好商业本质，抓团队及体系、抓对标的提升执行、抓优势资源及痛点细节，打好基础才能图谋更多。
打造有个性的场景如今才是聚客利器！
目前中国的购物中心场景化打造好的，以下几个是目前的大热门，很多朋友可能听说过甚至去考察过：
1、以艺术品为代表的北京芳草地和上海K11购物艺术中心，这两个都是把商业和艺术紧密的结合在一起。
我们以K11为例，K11的商业面积4万方，位于淮海中路，将艺术、人文、自然三大核心元素相融合，项目规划时候就明确定位，不但要长期展示典藏的本土年轻艺术家的杰作，也会举办不同的艺术展览、演出及工作坊。让大众休闲或购物的同时，可欣赏到不同的本地艺术作品及表演，每星期会举办一次互动课堂，这样成人就可以带着他们的孩子来。K11利用环保的概念设置了两个体验区，一个是艺术区，一个是环保区，另外还有一个农庄，这些父母以及前来的任何消费者都可以在农庄里种蔬菜、种水果，看里面饲养的小动物。
瞄准的对象：不追求奢侈，但对艺术有兴趣的消费者以及带孩子来玩的家长。
2、以大型游乐、剧院为特色的万达城系，这类项目投资比较大，一般500亿左右，有住宅、商铺和公寓搭配其新一代的商业和旅游项目，包括：超大型万达茂、室外主题乐园、室内主题乐园、酒店群、大型舞台秀、酒吧街等内容。
而购物中心万达茂最大特点可以在室内玩各种大型的游乐设施，可以购物，也有餐饮，集合滑雪乐园、惊悚乐园、电影科技乐园、国际影城、商业中心等多种业态，全部为室内项目，避免气候的影响。
这类项目远离市区，吸引的都是年轻人群体和家庭客户。
3、依托有历史的区域，打造开放式、低密度街区式购物中心，比如上海新天地，而近年最知名的这类购物中心算是在成都的远洋太古里，项目紧挨春熙路和前年古寺大慈寺，内部还有6座古建筑，集零售街区、酒店、服务式公寓、办公楼于一体，总建筑面积25.1万方，其中购物中心体量约11.4万方，汇集了GUCCI 古驰、 Cartier 卡地亞、Hermès 爱马仕等一系列国际时尚品牌和好几个米其林餐厅及其他时尚餐饮品牌，号称最美的购物中心，天空艺术馆、时尚与经典的完美结合，已经成为成都的新地标。
三、中小房企商业地产怎么玩？
对于商业地产，常规情况下我们都强调以下几点：
比如要坚持只租不售的地产开发模式；对产品和业态的理解要深刻；对招商品牌要有极强的控制能力；重视开放空间和街区设计；一定要把场地原有的城市机理、历史建筑等宝贵的社会资产的维护及利用；要保证项目整体性前提下建筑个性化的彰显，商家的个性需求得以体现。
尤其是自持运营已经成为商业地产的一大衡量标准，销售型商场人人喊打，但是连万达都是靠销售住宅、公寓和金街的商铺来维持自持部分的开发投入，更多中小开发商的实力更不可能全部自持。很多中小房企没有品牌和实际运营的项目，招商难，稍微知名的品牌都会提N个要求。
所以有的开发商就采取全部销售然后返租的做法，3年、5年、8年，先把钱收回来再说，至于以后运营中的事，以后再说！当然租金的返还纠纷近年更是多如牛毛，最大牌的要属宝龙的很多项目了，死铺极多。
四、中小房企商业地产启示录，从项目规划启示看未来商业综合体的玩法
考察的这个商业项目就叫江山宋城，在七朝古都开封，对于这个项目，当地政府对其极其重视，因为在投资下滑和转型的大背景下，地方政府都希望挖掘消费潜力找到新的增长点。没有哪个领导不喜欢可以作为城市名片的地标型建筑和可以源源不断提供税收的高品质商业，关键是这个地块位置的特殊性，有打造新地标的潜质。
再一个老板本来就是开封人，首次在家乡搞项目，除了想做好之外，也有个人的老家情怀及荣誉需求在里面。
2015年开封年游客量达到了4300万且年游客增长幅度很高，所以游客和本地年轻的时尚人群、年轻的父母群体，就成了项目定位的主力客群。
关于规划定位，有下面几个重点角度：
★打造开封新地标，能吸引到来开封的游客；
★重视儿童业态，因为儿童业态它能带来“一带二”甚至“一带四”、“一带六”的消费；
★以娱乐为主的年轻消费体验，增加更多的体验和现场感受，增加购物中心消费的趣味性；
★对新科技的运用，通过商场设计的一些有趣的系统，让客户在这个购物中心里会有更多的乐趣；
依据规划条件，江山宋城可实现建筑面积约26万平米，据项目内部人介绍也是在考察了大量的知名商业项目后（包括我上面提的所有标杆商业项目），根据地块的属性、建造成本和上面商业的优点，最终的定位是除了传统购物中心的零售百货、餐饮、娱乐等业态，还规划了文旅休闲、旅游观光、酒店客栈等业态，以此来聚集客流，我们来看项目规划。
★在项目和4层，规划了河南目前最大的室内雪场冰雪世界，使项目本身就成为了一个“旅游目的地”。将项目的客源辐射范围扩大到郑州乃至全省。为了未来和旅游公司加强合作，项目为此规划了4500平米的旅游大巴车专用车位。
★项目的3层规划了约5600平米的奥斯卡电影院，有12个放映厅，分为巨幕MIX厅，4D影厅，满足不同需要的VIP厅。
★专门规划了一个3000平米的专业剧场，方便日常的演出使用，而且目前已经和刘老根大舞台巡演战略合作协议。
★负1层规划了大型超市和专业生鲜特色市场，最为吸引的人地方是，还在负1层规划了层高7米的LOFT商业，打造一个宋代京城夜市的街区，把所有开封知名的餐饮和夜市小吃汇聚到这样的街区里，再把非物遗产、文创品牌与特色餐饮融合一起，打造一个开封旅游的新地标和开封人待客的首选场所！
★东侧的步行街规划了洲际酒店旗下的智选假日酒店和一个客房院落式房精品设计酒店。东北角复建了宋朝古寺宝光寺，其余6进院落，规划为品牌餐饮旗舰店、酒吧、宋文化会所等目的消费业态。
★主体建筑的1层和2层，整体租给了丹尼斯百货，通过其在河南的强大品牌号召力，来提升项目整体的品质。
那么问题来了？要是土豪的开发商还可以全部自持这么做，中小房企那有这个实力投入这么多资金来全部自持，如果做到既能出售缓解部分建安成本压力又能做到不影响后期运营。
引入优质的品牌，提升项目形象。跟打造吸引人流的业态是同样的道理，都需要牺牲大量的短期利益。比如1层和2层是一般中小开发商最容易出售，变现的铺位，但也是商业运营最重要的位置，根本没法销售，所以第一部分可销售的就是3层和4层的局部商铺上。
这是因为3层是影院、剧场、冰雪世界的入口，是项目投入的巨额运营成本，受益最直接的地方，结合自持部分的业态、客流特点，将3层业态规划为以特色餐饮正餐、轻时尚快餐、咖啡饮品等业态，餐饮业态也是目前各地商业市场中，租赁状况最好，租金最近最高的业态。而影院、剧场的等候人群，雪场的休息人群，为该部分业态提供了充足的客流。
第二部分可售就是外面的可定制低密独栋商业，因为这类产品极其稀缺，也是租户最喜欢的，先根据规划业态进行招商，然后再寻找合适的投资者，以保证业态的完整和统一。
在这样的规划下，政府、开发商、租客以及消费者的诉求，都相对得到了满足：
从政府角度来说，对这样都市核心区的发展项目期待很高，希望有就业和持续的税收；
从开发商角度来说，这样的业态搭配能保证足够的人气，确保销售铺位的租金回报，也能通过销售缓解建安成本的压力。
从购买商铺业主角度来说，商铺的租金回报和商铺的升值有良好的预期。
从租客的角度来说，多种业态组合可吸引大量的目标群体，高质量的建造与管理确保高品质租客和较高的收益；
从消费者角度讲，在这样一个有文化氛围街区型购物中心真正实现了吃喝玩乐住的全方位体验。
我个人还是很期待这个项目的后期运营，尤其开封美食的大汇聚，谁叫我是“吃货”呢！
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