探盘：一个可以坐船回家的项目

刚入行那会，领导教育我，作为从业者，看盘应有专业视角。踩盘前，考虑这个项目是否值得跑一趟？探盘后，分享踩盘报告对受众有什么帮助？

然而房企奉行标准化的今天，每次调盘，都有疑惑：抛开地段，同等价位项目，产品区别很大吗？

新亚洲风格、五重园林、挑高大堂......不同置业顾问总是在重复相似话术。

最明显差异，大概就是案场服务带来的体验感。

当然也有不一样的烟火，豪宅板块，一梯一户，定制模式，砖瓦、石材、苗木漂洋过海而来，很豪。

阐述着：便宜的项目千篇一律，有趣的产品五万一平的身价之道。

去过麓湖的都知道，去看房基本靠船，每一个片区每一个楼栋下面都有码头。

此次探盘行程中，置身其中，高尔夫、金沙湖、游艇、栈桥仿佛有种度假的享受，同样，也可以坐船回家。

本期探盘我们详细聊聊金沙湖·高尔夫观邸。

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一个“面朝大海，春暖花开”的地方

金沙湖高尔夫观邸位于郑州第八大街经南八路，地处经开区与滨河国际新城交界板块。两湖（金沙湖、蝶湖）之隔便是网红滨河国际新城。

金沙湖高尔夫球场实拍图

以“非模式化奢华高尔夫生活”居住概念为主题，打造的中原唯一城区高尔夫社区。

在20世纪初被称为“绿色鸦片”的高尔夫球引入中国后，便得到高净值人群追捧，迅速成为为精英圈层设计的社交场。

郑州目前有金沙湖高尔夫球场、思念果岭高尔夫球场、圣安德鲁斯高尔夫球场在内的三处高尔夫球场。（踩盘：三个高尔夫地产项目对比！）

因为场地和环境的苛刻要求，高尔夫与生活，度假与烟火，通常只能选其一。

不过金沙湖高尔夫球场的不同之处在于，不需要做选择而是全都有，主城区的区位优势让其俘获一大批会员。

于是衍生出该项目最大卖点之一，宜居环境。

金沙湖高尔夫观邸实拍图

高尔夫观邸建筑用地面积仅600余亩，被1200亩18洞高尔夫球场和700亩原生金沙湖环抱，于是建筑与生态面积配比约为1：4！

金沙湖高尔夫观邸实拍图

“湖景房”从来都是热搜体质，何况金沙湖是一片原生湖。探盘过程中，走在湖边的栈道上，树茂草丰，甚至能看见野鸭在湖面嬉戏。“结庐在人境，而无车马喧”的场景下很容易进入完全放松状态。

在城市最奢侈的生活状态，大概也就是如此漫步湖边，安享在此交织的岁月静好。

金沙湖高尔夫观邸实拍图

其实对于郑州的改善客群来说，追求居住舒适度，滨水情结是绝对的硬指标。毕竟通过窗户看到什么，决定房子的价值。

古人云“山南水北谓之阳”，即河流湖泊的北岸，属于阳面，人宜将住房要尽可能修建在水北岸的向阳之地。

只有这样，才能同时拥有好的景观视角和日照条件。

高尔夫观邸建筑通过单线形排布，全部屹立在金沙湖北岸。显然，从地理属性上，就已经占据宜居地段。

金沙湖高尔夫观邸实拍图

错位式建筑布局，使大部分住宅楼栋推窗即能欣赏金沙湖、高尔球场景观。

稍有遗憾的是，因为土地控规，高层住宅放在低栋建筑后面。因此低户，观湖效果会弱一些。

据了解项目即将推出最后4栋高层，户型分别是约89平两房、约139平三房、约159平三房，从各户型设计空间看，各有特色。

88.64㎡的两房户型采用比较传统的竖向设计，电梯直接入户，在候梯厅位置是可以布置玄关功能，增加使用面积。另外，所有居室均带阳台，提升室内空间尺度和观赏效果。

唯一的不足是户型不够方正，动静分区不明显。

159.43㎡奢侈三房户型，让每一个空间都拥有宽阔尺度。主卧、客厅、厨房三阳台配置，多面采光设计，将窗外球场、湖泊，最大角度纳入不同的生活空间。

另外，因为2梯2户设计，所以入户门外电梯前室空间可以视为“赠送”给业主独立使用。

金沙湖高尔夫观邸实拍图

在探盘过程中，同事们一直在讨论一个问题“金沙湖是谁的金沙湖？”

最终结论是，引用梭罗《瓦尔登湖》的一句话：

“我君临万象，风光尽收眼底。"

"不容置疑，我拥有一切权利。”

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经开老城区，遗世独立的生态大盘

当然生活需要寻诗和远方，更要有柴米油盐。

这时金沙湖高尔夫观邸的区位优势就凸显出来，一方面，它占据了金沙湖北岸最好的南向湖景资源；另一方面，三环沿线的主城区位又能共享市区成熟的生活配套。

这一就代表，很多场景是无需等待的。

交通出行，周边以快速路为主，自驾便利，地铁值得期待。

项目 1 km范围内环绕南三环、中州大道机场高速及东三环，三条城市快速通道。

并且通过黄河南路、农业南路、东风南路三条主干道与市区无缝对接，到达 CBD、高铁站等核心区域只需要 15 分钟左右的车程。

距离已开通地铁5号线，经开中心广场站约2.5km，严格意义上不算地铁盘。但规划中11号线，金沙湖站紧邻项目，开通时间待定。

基本可以享受地铁、快速路、高速、高铁、飞机，五维立体交通，居住于此可以随心切换工作和生活状态。

教育资源，也是该项目被关注的原因之一。经开区以工业起家，发展成熟。在富士康、东风日产、宇通等巨头就业引导之下，一直是人口聚集区，因此教育资源的发展相当优秀。

查询了项目周边的教育资源情况，12所学校环伺，3-18岁的教育资源皆有。

给大家划个小重点，郑州这些带外国语、实验、国际，标签的学校，据说都“很香”，基本是优质教育集团孵化的学校。

美国伯利恒国际幼儿学校金沙湖校区实景图

其中，自建幼儿园，引入美国伯利恒国际幼儿学校已经开学，项目配套的公立小学建设中。

专门测算了一下经开老城的实际距离，大概3km外，骑行十分钟开车五分钟左右，便能享受老城区成熟资源；驾车15分钟内，可抵达CBD、高铁东站。

当然共享配套只能证明项目眼前价值，专属配套才是未来价值的体现！

项目作为一个涵盖住宅与商业开发的千亩大盘，拥有自给自足的商业配套。包含滨河商业街、学校、公交站等。同时还有游艇码头、高尔夫球场等，配套不仅高大上，而且非常稀有。

这些高端休闲配套对于高尔夫观邸的住户来说，步行不超过5分钟。

金沙湖高尔夫观邸实拍图

随着项目的陆续交房，小区外围裙楼的商业已全部投入使用，眼下丹尼斯已经入驻，后期陆续会有更多业态呈现。

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价格以及建议

其实经开区算是郑州最早开发城市新区之一，1993年，以助力郑州经济发展为目标而成立，至今已有26年发展史。

作为目前郑州产业基础最好的新区之一，发展经济一直是第一要义，土地划拨有着非常严苛的要求。多年来住宅用地供应寥寥无几，所以地产开发稍显滞后，导致经开区居住需求被严重压迫。

所以才会出现2016年有土地供应时，集体刷屏地王，才让更多人开始关注这个一直沉默的片区。

几个地王项目入市直接让经开区迈上18000+台阶，只不过2017年至今，经开老城区又出现近两年供地真空期。

曾经地王都已处于清盘状态，整个区域新房供给紧张。金沙湖高尔夫观邸，基本可以算上奇货可居。

这种情况下，交付等待期仅仅一年左右，基础环境已经成型、小区前期有交付案例，诸多不可控因素都已经实际展示出来。

让所有生活规划不再是空中楼阁，而是所见即所得的真实画面。

再考虑，项目独享金沙湖、高尔夫球场这副“王炸”资源，具有较高宜居价值。

我认为，对居住环境、交付周期，等方面要求比较高客户值得重点关注一下。

金沙湖高尔夫观邸实拍

PS:可以实地考察，样板间、高尔夫球场和金沙湖必看，顺便可以体验一下坐船回家的感觉。

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