“地产航母”掉队,合生创展囤地多年业绩不及10年前
在“碧万恒”称霸行业,黑马房企不断涌现的当下,一向低调稳健的粤派房企合生创展(00754.HK),也变得急躁起来。下半年频繁地拿地,让充满尘埃与历史回忆的合生创展再次走进大众视线。或许是对昔日神话陨落的不甘,过去数年,鲜在土地招拍挂市场出手的朱孟依家族,最近开始变得生猛,下半年频繁拿地,想要逐渐寻回它在这个行业的存在感。7月,合生创展首进江门,便斥资约9.4亿元夺得蓬江区杜阮镇两宗地。随后,又以11.19亿元价格竞得广州增城区增江街一宗宅地。8月,合生创展斥资13.64亿元,收购新城旗下杭州江干区一宗宅地。随之而来的9月,合生创展与金茂合体,拿下28.20亿元的北京丰台区南苑石榴庄宅地。10月,在将东莞最大规模旧改项目收入囊中3天后,合生创展又以11.78亿元斩获苏州昆山1宗宅地。据易简财经统计,合生创展在4个月内,通过招拍挂拿地的总金额约为74.17亿元,超过其去年全年的净利润(57.75亿元)。除此之外,合生创展在2019年也拿下了3个大型的旧改项目,其项目投资之积极由此可见一斑。如今年4月,合生创展与广州市海珠区凤和经济联合社,签署鹭江村、康乐村旧村改造合作意向协议。这是海珠旧改项目中面积第二大改造片区,仅次于沥滘村。沉寂多年后选择“复出”的合生创展,曾经究竟有多辉煌?1992年,由包工头转向地产开发的朱孟依,在香港成立了合生创展。同年,雅居乐和碧桂园相继诞生。随着1993年富力以及1996年恒大的成立,“华南五虎”正式登上历史舞台。和初代的那批房地产企业家相比,他们幸运地躲过了1993年房地产崩盘泡沫,赶上新一轮飞跃。21世纪初期,真正让后来的龙头万科心服口服的,是合生创展。当时,合生创展在广州一个城市的开发规模,就相当于万科在全国五大城市开发的总规模。而1998年、1999年,合生创展仅在广州一地创造的利润,就超过了万科在全国五大城市创造的总利润。王石的一句恭维“合生创展才是地产界真正的航空母舰”,更是把合生创展的高度抬到顶点。而合生创展展现出惊人的力量在2004年。当年11月27日,距离2004的尾声尚有一月之余,合生创展宣布2004年度销售额已经突破100亿元,成为国内第一家破100亿的房企,今天的头部房企们在当时只能俯首称臣。然而合生的高光时刻很快黯淡,地产界“航空母舰”这一称号,也逐渐变得沉寂。一直以来,合生创展采取“囤地、慢周转”的开发模式,最大限度获得土地或物业升值带来的收益。早期,它在北京、广州“圈下了”大片的土地,这些土地不仅地段好,成本多数也不过每平方米数百元。比如,2001年,合生创展以每平方米建筑面积不超过800元的价格,在广州拿下的“骏景加油站地块”(合生骏景广场),直到去年才进入清盘阶段,并且均价达到4.3万元/平方米。除此之外,广州市场还有珠江帝景、帝景山庄、逸景翠园、华南新城等多个项目开发周期超过十年,合生创展也从中获得高溢价。在这种模式下,公司的毛利率长期位于行业高水平,2019年中甚至达到了52.23%。但项目消化速度慢,每年高额负债所导致的利息支出,吃掉大量的净利润,这就导致一种恶性循环,使得公司发展更慢,被后来居上的其他房企甩在身后。另外,由于合生创展有大量土储为大盘项目,因而在过去的开发经历中出现了“开发难、招商难”的情况。位于广州市海珠区的合生TIT科贸园项目,在拿地9年后现仍处于晒地皮状态;位于广州市九佛镇马潮工业村的珠江科技创意园,在斩获土地6年后,同样处于未开工状态。
这也就不难理解,为何自2012年以来,合生创展总裁级的管理层频繁更迭。毕竟在如此慢周转下,管理者被迫“无所事事”,没有大展拳脚的机会,也就只能另谋高就了。如果说,高周转的房企是因速度过快导致质量问题,那么走缓慢开发路线的合生创展,却做不到“少而精”,这就很让人大跌眼镜了。
去年3.15前夕,据《信息时报》报道,合生创展广州的楼盘珠江帝景紫龙府存在渗水、地板开裂等质量问题。尚未有业主入住的精装房也不能幸免。今年3月18日,同样是在珠江帝景,悦涛轩D座19楼发生火灾。消防队在小区内多次遭遇“救火”阻碍后到达起火楼层,却发现室内消防栓没有水。所幸最后明火被成功扑灭,没有造成人员伤亡,康景物业也因此受到了相关处罚。据合生创展官网,康景物业是其旗下的大型物业管理公司。上述火灾事件可以说是有惊无险,然而合生创展在北京的珠江罗马嘉园,却因质量瑕疵夺去了业主的性命。2017年12月初,有媒体曝出,合生创展在北京朝阳区开发的楼盘,珠江罗马嘉园小区46号楼20层两节护栏坠落,一位年逾六旬的业主被击中身亡。该小区业主表示,珠江罗马嘉园一期项目建于2004年,距今已有十多年,但业主罕见康景物业对楼体进行修缮,因此小区的不少楼体都已非常旧,墙皮褪色、脱落屡见不鲜。完工项目少,令人满意的完工项目更少。合生创展就这样选择“自暴自弃”,由昔日的航母变成了松松散散的竹筏。曾同为“华南五虎”的恒大和碧桂园,以及当年赞誉合生创展为“地产航母”的万科,现已发展成为国内陆产三巨头,据克尔瑞数据,三者已迈入合约销售金额5000亿俱乐部。然而反观合生创展,2018年合同销售金额仅为149.74亿元,甚至不敌十年前的最高状态150.9亿元。单纯依靠“耍小聪明”,囤地坐等升值,却不谋求更多元的发展,仿佛这十多年来房企的黄金时代都与其无关。谁还能记起,这是中国当年第一个突破百亿大关的房企呢?不仅仅是合生创展,同样曾为“华南五虎”的富力,也相对掉队。富力2005年赴港上市后,次年就跻身销售百亿梯队。2007年销售额仅次于万科、绿地和中海。之后富力转向商住并举的发展策略,没有跟上扩张节奏,规模开始掉队。现在,碧桂园和恒大稳居前三,富力与雅居乐位列TOP30梯队,合生创展掉出TOP100,“华南五虎”早已不可同日而语。粤系房企中,同样也在走下坡路的还有粤泰、星河湾等等。在地产界有一句老话:中国地产看华南,华南地产看粤系。走过风云变幻的40载,一部粤系房企沉浮录展现在世人面前。有恒大、碧桂园等的惊世骇俗,也有合生创展、粤泰、星河湾等的黯然失色。对于后者错过的黄金时代,我们只能表示叹惜,然而是否能重回赛道,一切都还是未知。- 请WX搜索“易简财经(ID:ejfinance)”关注我们
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