大力减负,全面降档,恒大来真的!
一条红线转绿,恒大成功降档
6月30日,据媒体报道,恒大集团的净负债率已降至100%以下,成功实现一条红线变绿。
据易简财经了解,恒大有息负债约5700多亿元,与去年最高时的8700多亿元相比,短短一年时间里,大幅下降了约3000亿元。
三条红线监管指标自出台以来,就成为房企改善财务状况的一个重要衡量标准,达标的房企能够获取更多融资,而未达标房企的发展则相对受到限制。
根据踩线的条数,监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理,每降低一档,有息负债规模增速上限增加5%。在此背景下,房企对三条红线的达标情况极其重视,进入绿档也成为了大多数未达标房企的中短期目标。
对此,知名地产分析师严跃进对易简财经表示,降低负债,并将其中一条红线变绿,体现了恒大重视降负债的导向,这一点值得肯定。这也说明,负债数据或三道红线数据对于企业的经营或声誉等影响是比较大的,通过此类降低负债,也使得企业后续包括拿地和融资等方面更加游刃有余。
大刀挥去3000亿负债
其实,恒大顺利大幅降低负债,早有预兆。
这个月初,恒大集团战略合作伙伴交流会上,许家印提出“6月底前恒大的有息负债将降到5字头,至少实现一条红线变绿。”
如今,许老板立下的flag都已完成,稳步推进恒大超预期完成降负债目标。
过去一年来,恒大在降负债上表现出了超强的决心和执行力。
从去年3月开始,恒大开始全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。当时,许家印放出狠话,恒大的有息负债每年要下降1500亿,未来三年要大降4500亿。
自实施新战略以来,恒大在降负债成效显著。
去年10月,恒大就在10天内分三次大手笔偿还了约294亿港元的债务;而近日刚偿还的美元债本息136亿港元,是恒大自去年3月以来累计归还的第7笔境外债券本息,合计约106亿美元,折合超823亿港币。并且,恒大集团全部以自有资金偿还,没有做任何一笔发新还旧。
6月24日,中国恒大发布公告,已安排自有资金约136亿港元汇入债券还款账户,用以偿还今年6月28日到期的14.5亿美元债,以及所有境外美元债到期的应付利息近3亿美元,合计约17.5亿美元。
至此,恒大到2022年3月前,再无到期的境内外公开市场债券。
接下来,按照许家印的降档计划,恒大将在2021年12月31日现金短债比达到1以上;2022年12月31日将资产负债率降至70%以下,实现“三条红线”全部转绿。
恒大是怎么做到的?
恒大之所以能取得如此大的成绩,还得归功于其打出的一套“减负提速”组合拳。
首先,是狠抓销售。
销售是房企的核心造血能力,也是一个房企的基本盘。公开数据显示,恒大前五月实现销售额2851.6亿,销售回款2507.4亿,权益销售额2727.5亿,保持行业第一。
与此同时,恒大手上的优质土储,还将为恒大销售及回款持续攀高,提供充足的子弹。
据了解,恒大目前拥有超2亿平方米的优质土地储备,其中一二线城市占比67%,平均楼面价为2638元,和现在一二线城市早已破万的房价相比,土储价值的含金量相当高。
若再加上恒大在粤港澳大湾区等地拥有的大量旧改项目,今年恒大的可售货值,高达1.37万亿。
其次,是引战融资。
恒大的多元产业生态圈,为恒大提供了新的资产增长渠道。
例如,去年8月恒大物业引入战略投资235亿港元,之后的12月上市募资140.8亿港元;去年9月和今年1月,恒大汽车两次引入战略投资合计300亿港元;这些都进一步加强了恒大手中的现金流。
按照许家印的设想,不久后的房车宝、恒大童世界、恒大冰泉等也有望陆续分拆上市,多元产业的资产价值将全面兑现,届时有望进一步充实恒大整体资本实力。
对此,严跃进认为,类似做法也值得房地产行业的学习,企业应该在债务压力下努力开拓渠道,真正做到企业经营的稳健,也真正在企业稳健的过程中,促进房地产行业的稳定。
国际投行集体点赞
随着“高增长、控规模、降负债”战略的深入推进,恒大打造的多元产业生态圈不断扩容,一个崭新的“新恒大”正在形成。
在恒大画的这个圈子里,以恒大地产主业为核心推动力,恒大物业、恒大汽车、恒腾网络等上市主体为二级引擎,房车宝、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉等优质板块为储备动力,共同构成了推动“新恒大”向前发展的三辆马车。
对此,多家国际投行给予正面评价。
建银国际认为,恒大去杠杆计划步入正轨,预计财务改善将成为股价催化剂,维持“买入”评级。
法国巴黎银行则认为,恒大今年前五月实现销售2850亿,现金流足以覆盖短期债务,加上公司拥有2.31亿平方米土地储备,以及价值1660亿的投资性物业与5190亿的非房地产业务股份,远超净债务,全面降负债只是时间问题,给予恒大美元债“买入”评级。
摩根大通认为,恒大物业股价强劲反弹动力充足:一是上半年盈喜公告或将发布,料将有55%的同比收益增长;二是8月份业绩可能就新增在管面积有利好消息;三是可能有并购利好。野村也认为,恒大物业强劲基本面支撑重估。
小结
2021年,整个房地产行业依然是“稳”字当头。
在“房住不炒”的政策大环境下,房企只有走得稳,才能行稳致远长期向好。
在“降杠杆”的主旋律下,作为房企龙头的恒大,凭着过硬的实力和强大的土地储备,已经在降负债方面取得了一定的成绩,财务状态越来越稳健。
未来,恒大的多元化发展还将成为其发展新引擎,加上“高增长、控规模、降负债”战略的持续深入推进,一个生机勃勃的 “新恒大”呼之欲出。
·END·
作者丨小熊猫
联系客服