大力减负，全面降档，恒大来真的！
一条红线转绿，恒大成功降档
6月30日，据媒体报道，恒大集团的净负债率已降至100%以下，成功实现一条红线变绿。
据易简财经了解，恒大有息负债约5700多亿元，与去年最高时的8700多亿元相比，短短一年时间里，大幅下降了约3000亿元。
三条红线监管指标自出台以来，就成为房企改善财务状况的一个重要衡量标准，达标的房企能够获取更多融资，而未达标房企的发展则相对受到限制。
根据踩线的条数，监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%。在此背景下，房企对三条红线的达标情况极其重视，进入绿档也成为了大多数未达标房企的中短期目标。
对此，知名地产分析师严跃进对易简财经表示，降低负债，并将其中一条红线变绿，体现了恒大重视降负债的导向，这一点值得肯定。这也说明，负债数据或三道红线数据对于企业的经营或声誉等影响是比较大的，通过此类降低负债，也使得企业后续包括拿地和融资等方面更加游刃有余。
大刀挥去3000亿负债
其实，恒大顺利大幅降低负债，早有预兆。
这个月初，恒大集团战略合作伙伴交流会上，许家印提出“6月底前恒大的有息负债将降到5字头，至少实现一条红线变绿。”
如今，许老板立下的flag都已完成，稳步推进恒大超预期完成降负债目标。
过去一年来，恒大在降负债上表现出了超强的决心和执行力。
从去年3月开始，恒大开始全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。当时，许家印放出狠话，恒大的有息负债每年要下降1500亿，未来三年要大降4500亿。
自实施新战略以来，恒大在降负债成效显著。
去年10月，恒大就在10天内分三次大手笔偿还了约294亿港元的债务；而近日刚偿还的美元债本息136亿港元，是恒大自去年3月以来累计归还的第7笔境外债券本息，合计约106亿美元，折合超823亿港币。并且，恒大集团全部以自有资金偿还，没有做任何一笔发新还旧。
6月24日，中国恒大发布公告，已安排自有资金约136亿港元汇入债券还款账户，用以偿还今年6月28日到期的14.5亿美元债，以及所有境外美元债到期的应付利息近3亿美元，合计约17.5亿美元。
至此，恒大到2022年3月前，再无到期的境内外公开市场债券。
接下来，按照许家印的降档计划，恒大将在2021年12月31日现金短债比达到1以上；2022年12月31日将资产负债率降至70%以下，实现“三条红线”全部转绿。
恒大是怎么做到的？
恒大之所以能取得如此大的成绩，还得归功于其打出的一套“减负提速”组合拳。
首先，是狠抓销售。
销售是房企的核心造血能力，也是一个房企的基本盘。公开数据显示，恒大前五月实现销售额2851.6亿，销售回款2507.4亿，权益销售额2727.5亿，保持行业第一。
与此同时，恒大手上的优质土储，还将为恒大销售及回款持续攀高，提供充足的子弹。
据了解，恒大目前拥有超2亿平方米的优质土地储备，其中一二线城市占比67%，平均楼面价为2638元，和现在一二线城市早已破万的房价相比，土储价值的含金量相当高。
若再加上恒大在粤港澳大湾区等地拥有的大量旧改项目，今年恒大的可售货值，高达1.37万亿。
其次，是引战融资。
恒大的多元产业生态圈，为恒大提供了新的资产增长渠道。
例如，去年8月恒大物业引入战略投资235亿港元，之后的12月上市募资140.8亿港元；去年9月和今年1月，恒大汽车两次引入战略投资合计300亿港元；这些都进一步加强了恒大手中的现金流。
按照许家印的设想，不久后的房车宝、恒大童世界、恒大冰泉等也有望陆续分拆上市，多元产业的资产价值将全面兑现，届时有望进一步充实恒大整体资本实力。
对此，严跃进认为，类似做法也值得房地产行业的学习，企业应该在债务压力下努力开拓渠道，真正做到企业经营的稳健，也真正在企业稳健的过程中，促进房地产行业的稳定。
国际投行集体点赞
随着“高增长、控规模、降负债”战略的深入推进，恒大打造的多元产业生态圈不断扩容，一个崭新的“新恒大”正在形成。
在恒大画的这个圈子里，以恒大地产主业为核心推动力，恒大物业、恒大汽车、恒腾网络等上市主体为二级引擎，房车宝、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉等优质板块为储备动力，共同构成了推动“新恒大”向前发展的三辆马车。
对此，多家国际投行给予正面评价。
建银国际认为，恒大去杠杆计划步入正轨，预计财务改善将成为股价催化剂，维持“买入”评级。
法国巴黎银行则认为，恒大今年前五月实现销售2850亿，现金流足以覆盖短期债务，加上公司拥有2.31亿平方米土地储备，以及价值1660亿的投资性物业与5190亿的非房地产业务股份，远超净债务，全面降负债只是时间问题，给予恒大美元债“买入”评级。
摩根大通认为，恒大物业股价强劲反弹动力充足：一是上半年盈喜公告或将发布，料将有55％的同比收益增长；二是8月份业绩可能就新增在管面积有利好消息；三是可能有并购利好。野村也认为，恒大物业强劲基本面支撑重估。
小结
2021年，整个房地产行业依然是“稳”字当头。
在“房住不炒”的政策大环境下，房企只有走得稳，才能行稳致远长期向好。
在“降杠杆”的主旋律下，作为房企龙头的恒大，凭着过硬的实力和强大的土地储备，已经在降负债方面取得了一定的成绩，财务状态越来越稳健。
未来，恒大的多元化发展还将成为其发展新引擎，加上“高增长、控规模、降负债”战略的持续深入推进，一个生机勃勃的 “新恒大”呼之欲出。
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作者丨小熊猫
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