一般人都懂得「马来保留地」是那些只能在马来群中买卖或转手土地。在马来保留地的地契上,会盖上「马来保留地」的字样。
马来保留地不能转让或售卖给非马来人,这点,似乎是清楚不过的了。但是,实际上,情况并不那么简单。
如果有一块土地,原本是注册在非马来人的名字下,因此不是马来保留地。但是,假使后来在这块土地的地契上,加上了「马来保留地」的字样,这块土地究竟能不能在非马来人群中转让或售卖呢?也就是说,这块土地,能不能在非马来人群中自由买卖?
案情:
地契被盖上「马来保留地」字样
某人拥有800依格的园地,这园地共有13张地契。1992年10月,业主想把这园地转卖给一位买者。买者律师把一份合同寄给卖者律师过目后,就到土地局查询,却发现这园地的13张地契中,有9张盖了「马来保留地」的字样。
因此,买主律师要求更改买卖合同内的条件。其中一个建议就是要卖方先取消地契上「马来保留地」的字眼,而10%订金只能交卖方律师保管;卖方必须在完成交易的日期前取消地契上「马来保留地」的字眼。
买方也草拟了第2份合同,加了新条件,要卖方必须向州统治者申请取消地契上「马来保留地」的字眼,同是必须在还清地价前就办妥这件事。
93年3月,买方律师通知卖方律师,他已从买方处收到240万元。但是,卖方律师拒收这款项,买方律师就把这些钱存入他自己律师楼的户口,同时也到土地局去冻结这园地的任何买卖。
双方争执过后,同意草拟第3份合同。可是,双方又为了删除地契上「马来保留地」的字眼等问题起争执。
卖方认为:这些字眼并不能禁止买卖顺利进行,因为根据法律条文的定义,这些土地不是“马来地”(Malay holding)。因此,卖方不同意加上删除“马来保留地”字眼的条件。如果买方坚持的话,卖方就准备结束谈判,决定不卖。
何谓“马来保留地”?
针对僵持不下的「马来保留地」的问题,法官认为,这是买方提出的一个新条件(原先没有协定的条件)。卖方拒绝接受。
针对“马来保留地”的诠释,法官同意卖方律师的看法。
卖方律师曾解释说,虽然地契上有注明「马来保留地」的字眼,这块地仍然可转让给非马来人。理由是:有关的《马来保留地法令》规定:“马来地”只能转让、抵押或租给马来人。而“马来地”的定义是:在马来保留地区中马来人作为业主所拥有的注册利益。这就是说,有关法令只适用于马来保留地的“注册业主”。如果马来保留地的注册业主不是马来人,这块马来保留地仍可转让给非马来人。
换句话说,马来保留地要具有两大因素才不能转让给非马来人:一,它注明是马来保留地;二,注册业主是马来人。原先的注册业主是非马来人的话,即使地契后来盖上了“马来保留地”的字眼,那也不成其为“马来保留地”,而仍然可以在非马来人群中自由买卖或转让。
要注意的是,本案中所涉及的《马来保留地法令》(FMS Cap142)只适用于几个州,即森美兰,彭亨,吡叻,和联邦直辖区。其他州有本身的“马来保留地法令”。
1964年关于马来保留地的判例:
1964年,联邦法院有关于马来保留地的重要判例(参阅1964年〈马来西亚案例汇编〉第113页)。此案发生在吉兰丹。
一名非马来人早期买下一块地,当时它不是马来保留地,他早已是注册业主了,后来这块地被规划在马来保留地区内。联邦法院确认:这名非马来人可把这块地自由转让给非马来人,不一定要卖给马来人。他不需要事先得到州统治者会议的批准就可转让给非马来人。
法官冯正仁指出:虽然1964年的案例是根据《吉兰丹马来保留地法令》作出判决的,而本案所涉及的是另一州的《马来保留地法令》,但是,其基本原则是一样的。
非马来人土地不能改为马来保留地:
《马来保留地法令》(CAP142)有另一项重要的规定:如果某块土地的唯一业主是非马来人(或者,在多名共同业主中,没有一名是马来人)的话,虽然这块地虽在《宪报》上宣布规划为马来保留地,有关的注册当局也不可在地契上写上“马来保留地”的字眼。
本案中的土地原本是注册在非马来人的名份下,而从来就未曾注册在马来人名下。既然,注册业主不是马来人,那么,在地契上写上“马来保留地”的字眼是错误的。
在这种情况下,法官认为,买者要求卖者在还未完成整个交易前,就更正这项错误,是个重大的合同新条件,必须得到双方同意才行,因为它要花时间和精力去处理。还有一点是,没有做出更正以前,这些土地可以在非马来人群中自由转让(即使地契上注有“马来保留地”的字眼)。
买者所提出的要求,是双方还未同意的新条件之一。因此,双方并未正式达致协议,买者也就不能要求卖方履行售卖土地的“合约”。
审批结果买主败诉,他没有权力要求卖方一定要把园地卖给他。
小结:
这个判例再次肯定了1964年联邦法院的判决,即:一张早已注册在非马来人名字下的地契,后来被写上“马来保留地”字眼的话,并不碍事,仍可在非马来人群中自由转让,在这种情形下,那些原已注册在非马来人名字下的地契,后来被加上“土著”BUMIPUTERA的字眼,也完全不成问题,仍可在非马来人群中自由转让,因为“土著”这字眼是迟至1970年才开始使用的字眼。不像“马来保留地”,“土著”这字眼在《联邦宪法》中是找不到的;它是我国某个特定的历史时期(70年代初期)所创造出来的字眼,和1957年就已存在的《联邦宪法》挂不上钩。
目前,还存在着这类地契。有关人士,应从法律角度去据理力争,以保障自己的合法权益。
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