遗产管理人在售卖死者留下来的产业(指房地产)时,最关心的一个问题,就是变卖死者遗产时,须还多少实业盈利税。
一,普通买卖
如果是一宗普通的地产买卖,计算实业盈利税,不是一件太难的事。只要知道卖者什么时候,购置那地产,以什么价格购置,然后再肯定一下出售的日期和出售价格,就可算出所需要付还的实业盈利税率。
举个例子来说,A在1989年1月1日购买了一间房屋,买家为8万元,他在1993年1月30日把这房屋卖掉,卖价为15万,盈利7万元,他所需缴付的实业税为3500元。($70000×5%)注:这是5年内的转让,因此,盈利税税率是5%。
二,遗产管理人售卖地产的情形
当遗产管理人售卖死者留下来的房地地产时,情况较复杂些。例如:遗产管理人,在什么时候购置死者的遗产?买价多少?这些问题没有直截了当的答案,得由《实业盈利税法令》的条文来规定。
法令在列表二中作了一些明确的规定。本来,法令并未规定遗产管理人(或遗嘱执行人)是在何时“购置”死者的地产。也就是说,早期法令并没明文规定遗产管理人的“购置日期”。几年前,这列表二被修改了,加了一项条文(第15B(1)条)。
三,遗产管理人变卖地产的“购置日期”
这项条文是这么写的:当遗嘱执行人(或遗嘱中所指定的信托人)变卖死者所遗留下来的房地产时,死者去世的日期就被当做是遗嘱执行人或信托人的“购置日期”。
这就是说,如果遗产管理人变卖死者的房地产,死者去世的日期就是遗产管理人的“购置日期”。
例一,某人拥有房屋,既是他在1980年购置的。12年后1992年1月1日他去世,如果他的遗嘱执行人,要变卖死者的房屋的话,为了计算实业盈利税,死者去世的日期(即1992年1月1日)就算是那房屋的“购置日期”。
请注意:虽然死者是在1980年购买那房屋的,但1980年不是房屋的“购置日期”,死者去世的1992年,才是遗产执行人的“购置日期”。
既然遗产管理人(包括遗嘱执行人和信托人及没有遗嘱下的遗产管理人)的“购置日期'是1992年1月1日,那么,如果他在1993年就把死者留下来的房地产卖掉的话,他得还20%的盈利税,因为,两年内变卖产业得付20%盈利税。
如果他在五年后才变卖这房屋的话,则可免税。因为满五年后才变卖产业,那是免缴盈利税的。因此,要免税就得等五年。
四,遗产管理人的产业”收购价格“
和盈利税多寡有密切关系的另一因素是”收购价格“。
遗产管理人,变卖死者的房地产时,必须确定一下产业”收购价格“,房地产也许是死者在多年前(如1980年)购置的。但是,现在变卖产业的不是死者本身,而是遗产管理人,那么,是否可以把1980年当时的买价当作”收购价格“呢?答案是:不可以。这得参阅《实业盈利税法令》列表二的有关条文。有关条文的内容如下:
如果遗嘱执行人(或信托人及遗嘱所指定的信托人)变卖死者产业的话,死者去世时的产业市价将当作是遗嘱管理人的”收购价格“。(收购价格=死者去世时的产业市价)。
例二:死者在1980年购置一间住家,价格为5万元。他在1992年1月1日去世。他去世时,这住家的市价是15万元。在这种情况下,遗产管理人若决定把这住家卖掉,他的”收购价格“是15万元。(即死者去世时这住家的市价)
请注意:虽然死者在1980年购买那住家的价格是5万元,但遗产管理人的”收购价格“不是5万元,而是15万元。
五,遗产管理人与盈利税
为了方便了解,遗产管理人在变卖死者房地产时所需缴付的盈利税问题,现拿出一个例子来谈:
例三:D在1980年购置了一块树胶园,价格为5万元,1990年去世。1993年,遗产管理人把死者所遗留下来的那块胶园卖掉,卖价为20万元。当死者在1990去世时,那块胶园的市价为14万元,遗产管理人必须缴付的盈利税计算如下:
出售日期(1993)出售价格20万元
购置日期(1990)收购价格14万元
盈利6万元
若满三年,盈利税率为10%,因此6万元的盈利,得还6万×10%=6000元盈利税(还未扣除一些项目)。
小结:
遗产管理人在处理死者遗产时所采用的”购置日期“和”收购价格“是极为特殊的。虽然他变卖的是死者的产业,但是在计算盈利税时,不采用死者购买产业的日期和价格,而人为地做出这样的规定:
1,遗产管理人的产业”购置日期“=死者去世的日期。
2,遗产管理人的产业”收购价格“=死者去世时的产业市价。
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