房价收入比是个真实谎言（二）

有些问题如果只看结论，那就容易掉进是非中，其实大多数时候结论本身是没有太大意义的，真正有意义的是导致结论的那些理由。细分一下，我们会对中国高高在上的房价收入比的形成，有更清晰的认识。

原因如下：

1、中国经济的长期快速发展，让购房者有了足够坚定的买入信心，敢于承担压力和风险；

过去40年的中国经济，是一个奇迹式的增长过程，比中国发展速度还快的国家也不是没有，但十几亿人口的体量决定了，这40年里我们创造了整个人类历史上绝无仅有的奇迹。这就像一个持续了40年的大牛市，无数人在其中发家致富，市场长期积累的信心，已经成了人们敢于买入的重要支持因素，何况在我们看得到的未来，大牛市仍然保持着傲人的增速在前行。

大胆做多，做得越多赚的越多，敢上杠杆赚的更多！

我从事房地产工作20多年，期间有很多同事也是炒股的，但这些人中买地产股的并不多。原因很简单，大家都看好地产的时候，首选还是买房子。以万科A为例，自2009年11月到2019年11月，股价涨了2.2倍，和同期北京的房价增幅差不多（股息与房租相抵），但买房人是有3倍杠杆的啊，减去按揭利息等各项费用，比买万科A还是能高出一倍多的收益。

其他地区的房价增幅不会都像北京这么高，但绝大多数二线以上城市的购房者，跑赢万科A的股价还是能做到的。事实上，A股大部分地产公司过去十年的股价增幅都是远不如万科A的。

不管是主动还是被动，过去买房的人都笑到了现在。信心能让创业板变成神创板，支撑一下至少可以自住的房子，真不是什么问题。

2、顶级城市集中了全国顶级资源，其城市发展的绝对高度，已经可以与世界一流城市看齐

北、上、深为什么房价一直处在全国最高的位置上？因为这些城市集中了全国最优质的资源。以北京为例，全国最好的大学、最好的中学、最好的小学、最好的医院、最好的图书馆、最好的音乐厅、最好的体育场都在这里。如果说整个中国还是一个发展中国家，与发达国家在整体上而言差距还很明显的话，北京、上海这样的城市现在已经跻身世界一流城市之列了，从硬件到软件都毫不逊色。

据GaWC2019年的最新世界城市排名，一档一线城市只有两个，一个是纽约，另一个是伦敦。而一档二线城市中，北京、上海便位列其中，与香港、新加坡、悉尼、巴黎、迪拜、东京齐名，比洛杉矶、首尔、米兰、台北高出一个档次，这就是中国顶级城市的价值所在。

世界顶级城市，为什么不能有世界级的房屋价格？如果这么说会被很多人喷的话，我们换个说法：香港的房价比上海高出一倍多，从硬件到软件，上海比香港差吗？

3、过于集中的核心资源，导致全国性顶级消费力集中购买；

世界顶级的资源，一方面它自身的光彩照人具有绝对诱惑力，另一方面在它的光芒下，其他城市也显得格外苍白无力（就好像再好的县城，也很难比得上省城的一个角落），数十年来一直强烈吸引着各地的富裕人群。

据瑞士信贷公布的年度财富报告显示，2019年中国能够排进世界前10%财富（门槛为10.94万美元）的人口，已经达到1亿人，首次超过美国的9900万，成为世界上有钱人最多的国家。1亿人，支撑全国不容易，支撑起30个主要城市的高端房产还是能做到的。

冠盖满京华，斯人独憔悴！

核心城市强大的虹吸作用，让很多地区充满了失血过多的危险。三四线城市，尤其是非珠三角、长三角地带的三四线城市，房价是被2015-2017年的泡沫吹起来的。既缺少足够的产业支持，又挡不住富裕群体人往高处走的信念，一但风声鹤唳，便会草木皆兵。

从长期来看，随着整体收入的提升，三四线城市当前的高房价也是有机会慢慢化解的，但十年内都很难跑赢通胀。

高房价收入比并不一定就意味着风险，但高房价收入比的三四线城市，大部分都已经身处危机之中了。在此处投资，不管是买房人还是开发商，都要有足够的危机意识。

（未完待续）