1、股权合作
三道红线出台之前,房企是靠负债跳跃式发展的。在受限之后,未来大房企与大资金之间的股权合作会是增量资金的主要来源之一,合理、合规、合乎各方利益。这种合作,对要求稳定回报但并不要求太高收益率的险资来说,是非常理想的选择,双方各得所需。同时这种股权合作不占用银行贷款资源,这也是符合“防范灰犀牛”的宏观管理方向的。
对险资或者各类基金来说,安全性始终是第一位的,回报率倒是不要求太高,品牌和规模才是他们最关心的。没有品牌和规模的企业正逐步退出市场,把阵地让给龙头企业,完成供给侧改革,房地产正在进入强者恒强的时代。
2、不可能三角
三道红线会对房企负债严格控制,与此同时又提出了大力发展保障房的要求,同时还需要严控房价,这就形成了一个不可能三角。
控制了负债就是控制了土地购置,控制了土地购置就是控制了有效供应量,而保障房的增加,将进一步加剧土地供应的紧张程度,那么本来就已经供不应求的市场,会出现怎样的变化?以后有些地方买新房,可能比北京摇车牌更难了。对核心城市来说,这是时间问题。
3、负债率
对头部房企来说,每一家都可能有表外负债,每一家都会有股权交易,小房企会少些,主要是品牌力不够,合作的机会有限。就房地产这个行业而言,和银行、保险一样,归根结底的经营逻辑,都是如何把负债用好。没有负债,银行、保险和房企就都没有投资价值了。负债高并不可怕,只要有足够的资产和收益来匹配。如果买负债率太低的房企,还不如去买一些稳定的银行股和公共事业股。做地产股的投资,一定要先搞清负债到底意味着什么,否则还是远离为妙。
4、净利润率
2019年,主流房企的净利润率多在10%-15%之间,少数房企才能达到20%以上,譬如中海和华润置地。这里所说的净利润率是指报表净利润率,比项目普遍是要高一些的,里面还包括了利息收入、经营收入和股权收益、公允价值变动等等。2020年的净利润率会有比较大的下滑,主要受限价和2018年市场不景气影响,但整体来看,保持10%左右的净利润率还是能做到的。2022年结算的主要是2020年的房源,今年很多房企在做促销,部分地价也不便宜,预计净利润率和2020年差不多,保持在10%上下。而2021年结算的净利润率,将比前后两年都高一些。三道红线可以限制行业内卷,对营收增速有抑制作用,但会提升净利润率,未来长期保持在10%-12%之间是正常的。
5、产品力
产品力在限价的作用下,最主要的价值是提升周转率。一笔资金2年用3次,比3年用3次所创造的利润大多了,用IRR公式算一下就能很清楚。融创中国的毛利率也不是很高,但净利润率在TOP50房企中,可以排在前30%,而名列其后的房企大部分融资成本都比融创低,有些甚至要低出2到3个百分点,这就是产品力的价值体现。
在快手里,我今天发布了两个关于“银行股”的视频,欢迎大家欣赏。
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