精彩回顾 23日-24日，由博志成股份主办，中国建设报战略合作支持的“下一个10年”——中国房地产+峰会暨博志成十周年感恩庆典在北京隆重举行。来自全国超过550家知名房企的董事长、总裁、总经理等决策层高管莅临现场，20位来自政策制定专家、行业学者、实战专家、名企高管及跨界明星组成的豪华嘉宾分享团与40位合作老师、50位合作伙伴、朋友共计700余人齐聚峰会，群星璀璨，思维火花的碰撞，甚是精彩！ 本次峰会，20位房企专家围绕“新十年，新跑道”进行了精彩而专业的演讲，对最新政策解读及趋势展望、战略路径及典型案例、金融政策及融资创新、产业发展及投资热点等业界焦点进行了交流和探讨。现场座无虚席，场面十分火爆！
上海大发地产执行总裁--廖鲁江
上海大发地产执行总裁廖鲁江先生出席峰会并发表了主题为《合作共赢 共赴千亿》的精彩演讲，结合大发地产的发展和与博志成的合作，对中小型房企如何通过合作共赢突破千亿目标，提出了极具建设性的意见。
以下是演讲精彩内容：
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01
百亿是生存门槛，千亿是发展平台
首先，感谢博志成及黄博文老师的邀请！黄老师在之前的分享中提到博志成特别享受成就客户的过程并愿意分享地产公司成长的成就感，对于我们这个行业来说，都是一件很有意义的事情。刚才看到博志成的宣传标语写着“百亿是生存门槛，千亿是发展平台”，博志成服务的很多企业可能现在都接近或者超过千亿了，我有一句广告词想送给博志成和黄博文老师——想过千亿，找博志成。
大发地产的规模还在生存门槛上，我们现在身处在百亿、百强上，我们也特别希望奔向千亿，甚至我们自己也制定了五年三千亿的梦想。每次听到这个梦想的时候，就两个反应，不相信，做不出来。走在前面的大企业往往反应是：“冬天”要来了、行业发展没那么简单、这条路走不通了，你们还是慢点跑。但这要看你自己的企业有多大的决心，有多大的意愿，同时是否找到了这条途径。
大发地产今天来就是希望寻找合作伙伴，能够一起去发展。再往前，时间不多，任务很重，但是我们都以开放的心态，通过合作，包括和地产公司的合作、和资金的合作、和政府层面的合作，通过合作也许可以让我们事半功倍，能够更快地去发展，通过合作来共赢，通过共赢，大家都能冲破一千亿。这也是我今天来给大家分享的一个最主要的意图和目标。
大发地产和中梁地产有点像，也是1993年开始，曾经有项目做得不太好，这也是小企业在发展过程中一个比较大的风险，对于小企业而言试错空间不大，尤其对于百亿级企业来讲。当然，我们现在这几年也在不断地去练习自己的内功，过去向内看得多了一些，最近这一波没有抓住，所以我们落后了。但我相信机会总是有的，只要你准备好。
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02
冲千亿，布局全国
过去几年大发地产（社会服务商）主要从事住宅业务，同时也有商业、酒店、办公和物业。产品上锻造了几个系列，有许多成功的项目，并在这个基础上不断提升。产品是最终呈现给客户的东西，你想快速成长起来，没有一个良好的产品锻造能力和锻造体系，也是无源之水。
我们的目标——冲千亿，布局全国。我们很早之前就算过，五年以后，3000亿左右是生存门槛，达到这个规模才能有发言权。我特别欣赏黄老师和陈总讲的：要有一个目标，围绕这个目标去构建你自己要做的事情，而不是有多少米做多少饭，过去的经验不断被验证，所以我们觉得还有空间。
大家都要冲破千亿，市场空间还有这么大吗？首先要确定市场有没有这种可能性。我们也做了一些研究，房地产的好时光到底还有几年？
2010年我国的城镇化率是47%，现在是58%，当我们的城镇化率在50-70%这个区间段的时候，是经济增长最快、房地产发展最好的时间段。也就是说过去7年增长了10%，如果想接近70%或60%多的话，可能还需要7-10年的时间，如果说有好时光的话，按照原来的发展模式，还有7-10年的时光是这个数据所告诉我的。只看这个数据还不够，我们还必须注意到，这个数据背后已经发生了结构性的变化。其实已经开始分化了。这10年的好时光，城镇化率的构成会发生根本性变化，不是一个均值性的。一线城市和强二线城市城镇化率已超过90%，这些城市已经早早进入后城市化时代。而三、四线那个时候，还有大量的城市被58%的平均数给掩盖了，他们城镇化率40%、50%都有。这是以省为单位，如果把城市划出来，找的目标就更明确了。
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03
轮动背后的原因
刚才讲到轮动是一种现象，我们试图找轮动背后的原因，第一就是看城镇化率，按照这个城镇化率，在过去的二三十年，中国地产从1998年的改革开始到现在这么多年的时间，实现了一二线和强二线的城市化过程，大概解决了三四亿人城市化的问题。如果再往未来看几年，接下来要解决广大农村人口进入城镇的过程，所谓轮动是城市梯级化的城市化过程。我们想做到3000亿，战场在哪儿？刚才我说到要寻找一些志同道合的人，如果还只是想在北上广、杭州、南京这样的城市做自己的地产，我们可能不是同路人。如果觉得三四线甚至更下沉一些的城市未来是你的主战场，那么在战场的选择上我们首先是一致的。
看看一二线城市和三四线城市成交额比例，一二线的房价单价比较高，所以比率还能超过50%，随着进一步的变化，未来几年，三四线城市的成交总额也会超过50%，甚至更高。有一个宇宙级企业前天发布了2017年业绩，全年均价9087块，这个数字和套的结构有直接关系。我在世茂的时候，去年的销售均价已经超过1.7万了。这是两种取舍，战场不同，结构不同，会造成单价不同。这个市场从面积上已经很明显，六四开，这个数最终还会扩大，这个蛋糕大概在13万亿、14万亿的水平，总面积16万亿、17万亿的水平。这里面有一个比较明确的趋势，它的结构正在运动地发生变化，而且就是在未来三到五年的时间。
现在说三四线城市或者说五线城市是不是一二线城市的外延或者外溢？因为城市有钱了，去下面的市、县买房子。后来发现好像不是这样，当我们注意到两个人群的时候，意识到也许这一轮的增长是内生的。为什么？两个人口指标，一个是进城务工人口，还有一个叫本地务工人口，也就是从事非农业生产的农村人口，从户籍上他是农村人口，从事的不是农业，从事的可能是农村的第三产业或者其他产业，或者小生意，或者小工厂。
还有一部分，就是农村土地流转，现在各个城市很多二线、三线棚改也好，以各种名义，包括农村土地的宅基地和农村建设用地的农村土地流转，实际上就是把这一部分地变成集体用地当中的一部分，重新分配，综合使用，这些人会获得一些经济收益，但是他不能在原来的宅基地或者他的地居住，要重新选择居住的地方。进城务工人员和本地务工农村人口，2017年这个数字是3亿人左右，实际数字应该比它大。再加上刚才说的农村土地流转所产生的，4亿人甚至更多。这些人就是这一轮轮动或者三线城市交易额迅速上涨的内趋动力。
进城务工也好，非农也好，当他们具备一定的能力和事业的时候，尤其是进城务工人员在城市里生活一段时间，融不到大城市里面，大城市没有给他太多的立足空间，他只能回到原籍。其实农村也回不去了，他要根据自己的经济能力，选择就近的城镇，这是他们最好的选择。同时房地产不光是房地产，房地产买的是背后的资源，比如说城市里的公共资源、医疗资源、教育资源，向上要考虑自己的父母，向下要考虑自己的孩子，这4亿人是未来三、四线城市内生发展动力。
现在三四线城市的购房者大部分不是一二线过来的，除了个别有一二线靠得很近的投资客，大部分中国乡村当中，这些城市的内生动力，来自于周边乡村这些人的进城过程。也就是说，在未来的三到五年，原来讲的一个不太准确的数字，通过4亿再进入城市化的过程，让居民住有所居，有好的生活，对美好生活的需求和不平衡发展之间的矛盾，在未来三到五年中国三四线城市会解决，这恰恰是一个大潮，这波大潮支撑着很多千亿级企业，我觉得不是问题，只要你有这个能力，只要你愿意，只要你愿意分享。这也是我为什么希望找到几个合作伙伴大家合作共赢的主要原因。
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04
如何实现合作伙伴的合作共赢
投资布局：未来图中这些城市都会设立区域公司、团队，这些都是重点的投资地区，同时也在选择项目，如果有好的资源，大家都可以讨论。合作方式比较灵活，因为我们企业也不大，大家体量也不大，我们不欺负人，当然也不被别人欺负。
土地端：股权合作，融资代建
资金上：联合竞买、地产基金
这些都是可以考虑的。希望突破资金瓶颈，拓展细分市场，减少市场不确定性，分散风险，降低资金投入，不降投资收益率。
融资、代建：品牌费、管理费、资金使用费好商量，我们水平都差不多，把活儿干了就行了。
联合竞买：通过共同出资，同股同权。
地产基金：投资管理，项目开发运营，我们初步锻炼了一些经营能力，包括房地产后续的经营能力，这种能力会帮助我们在建设和建设后期的经营上做好应做的事情。
总之，未来一段时间的政治状况比较稳定，政策连续性会比较好，刚才讲了一些重点市场，这几个外部的条件都比较明确，时间上给了我们一段“美好的时光”，我们内部有一个词叫“趋势明确，但格局未定”，趋势很明显，各方面的外部条件都已经具备，要做的事情就是抓住这个趋势，争取在未来的格局当中能够找到自己的一席之地。未来五年，我们应该还会有一段“美好的时光”，希望能够在这个时光当中和大家一起合作，最终实现共赢！
谢谢各位！
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