泛地产观察 | 换挡关键期来临，冲业绩&判未来两手抓？

泛地产观察

Bonzerview

（2018年第49期，总第330期）

本周要点>>>

▶ 政策环境——推动区域协调发展 因城调整市场

· 国务院：完善供地配建政策 助力居家社区养老供给

· 沪浙苏编《上海大都市圈空间协同规划》

· 武汉：户籍人口异地公积金贷款扩至全国

· 长春：商品房预售资金专项30%纳入监管

▶ 企业动态——收购加速 融资倍增

· 华夏幸福：57.8亿得中国铁物北京大厦

· 新世界中国：47.8亿收广铁项目公司65%股权

· 招商蛇口：35亿设海南合资公司作投资平台

· 滨江服务拟赴港上市 复合年增长率48.3%

· 合生创展拟19.5亿出售北京一办公楼

▶ 数据解读——总体进入“换挡”关键期

· 11月中国制造业PMI首跌、落至50荣枯分界线

· 企业拿地：局部较热 溢价回弹50%以内

· 楼市：总体平稳回升 城市分化凸显

▶ 热点分析——11月百强房企业绩榜单解读

· 年底指标压力大，高瞻远瞩需冬藏

博志成研究院出品

一、政策环境

本周（11月26日-12月2日）宏观政策焦点主要延续宏观经济和资本市场的引导规范，并在区域发展层面，接连发声，分别针对不同层面的规划发展做出指示，其中包括对长三角都市圈的协同发展和供地配建，突出居家与社区养老领域的空间需求满足问题；总体而言，利好基建+房地产+金融型企业。需要注意的亮点是，养老设施不能孤立存在，需要打通多种、多方位的社会资源；轨道交通将是未来重要的投资分向和增长域。

地方政策方面，除长春收紧房地产开发商的预售资金使用、按比例监管外，其他城市在城市更新管理办法、减少行政成本，扩宽户籍人口申请公积金贷款购房的居住地范围和对土地使用性质因地因时调整分别有所动作。（博志成研究院BTJ）

二、企业动态

Part-1 : 战略投资

本周（11月26日-12月2日）投资活跃度有所提升，除招拍挂市场拿地之外，开发型、投资型、运营型企业均开展大小收购，包括华夏幸福以抵减代建成本方式顺势收购商业物业、碧桂园收购5家不同城市物业公司等，此外，在大健康、文旅和教育领域，已开展较多战略合作开发。

值得注意的是，近期港资和外资房企投拓举措较为活跃，且多为资本运作收购物业和土地。如新世界收购位于广州番禺两条轨道线交叉地段、紧邻长隆旅游度假村的住宅地块，领展收购位于北京城市副中心的商业中心，其对城市发展规划和预期收益的判断可见一斑。（博志成研究院BTJ）

Part-2 : 融资融券

本周（11月26日-12月2日），房企融资力度可谓猛烈，同时，伴随央地政府纾解困境，对资本市场的限制有所放宽，对符合条件的企业，分别授予发行特定规模融资工具的额度和期限。

本周博志成研究院收录的融资企业共25家，29期，融资总额合约509亿元和83亿美元，较上周监测数量显著拔高，呈倍数增加。其中，已成功发行金额131.5亿元和4.84亿美元，共9期；获准发行金额237.13亿元和3亿美元，共6期；拟发行金额 140.84亿元和75.1亿美元，共14期；国内外融资金额平均值分别为28.3亿元和7.54美元。已公开的融资成本方面，本周利率区间为4.0%-13.5%，下线下跌、上线继续攀升。

融资工具选择方面，海外融资优先票据利率较高，虽然发行期数较多，但总量还是不如公司债，而国内融资方面，永续中期工具更受青睐，可见房企对长期资金尤其是可转化为资本的负债的需求更高。

此外，本周又有一家物业管理企业正式宣布赴港上市。（博志成研究院BTJ）

图1：房企融资工具分类（11月26日-12月02日）

注：博志成研究院制图

表1：部分企业融资融券情况

11月26日-12月2日

数据来源：观点网等，博志成研究院整理

Part3-人事与经营

从本周（11月26日-12月2日）对于坚决“去地产”、扩展业务面的规模型房企，更名确实有必要，并且最终要做到“实至名归”；此外，“去地产”与“多元化”并不一定绝对做“加法”，人才、机制和策略也要与战略布局和发展愿景匹配好，并且处理好“多产”之间的协同。此外，住房租赁细分行业规范的建立并非朝夕之举，上海房租租赁行业诚信联盟成立，是对社会的一个承诺，希望业内同行能够在此基础上，发展得更好更健康。（博志成研究院BTJ）

三、数据解读

1、经济环境

【博志成观点】从建筑业商务活动指数表现来看，虽下降4.6个点至59.3，但总体仍处于较高位，相对制造业而言表现较好。系统性风险方面，要密切留意经济“换挡”过程中的环境变化，虽无恶化迹象，但在全球经济放缓的大背景下，房地产行业总体承压较大。政策应对方面，即刻降息的概率不大，但更可能通过加码基建项目发挥刺激作用，而在关税方面，机构之间看法各异，就目前双方暂停“冲突”局面，或许有乐观之面。（博志成研究院BTJ）

2、楼市：总体平稳 局部调整

【博志成观点】结合两家机构10月和11月的数据，可以看到库存整体有增长，而且有可能成趋势，但也要注意各个城市差异较大。成交量方面，二线城市回归C位，一线城市环比小幅回暖，三线同比显著下滑，新房成交热度基本如此，而各地房价走势取决于供需平衡与预期，在当前形势下，预期房价环比下行者已有所增加。（博志成研究院BTJ）

3、企业拿地：溢价继续低落 成交活跃

【博志成观点】

从博志成研究院跟踪媒体披露的拿地情况来看：

1、上周土地成交方面，较前几周热度有显著提升，虽然供需成交比仍然处于低位。

招拍挂拿地企业达37家，较上周显著增加，成交面积接近255万平方米，成交金额约593亿元，地面均价23286元/平方米，主要由于北京和杭州成交量价主导。

2、从城市来看，本周北京成交爆增，单日推13宗地，成交金额超300亿元。我们分析，伴随北京地区棚改安置进度的提前完成，相关动作还有发挥的余地。本次为刺激拿地意愿，北京本次罕见放开部分土地拍卖约束规定，实行共用保证金机制。虽然北京的土地供给有一定的特殊性，但从供地政策和机制来看，在全国土地市场总体冷静的情况下，不乏被效仿的可能性。此外，杭州、苏州、上海三地受区域规划等因素，迅速反应在土地市场上，除此以外，青岛成交保持稳定。

从溢价率方面来看，本周底价成交在9-10块左右，溢价率最高为90.6%，但还有两幅低于开盘价成交的；溢价率在几乎均匀分布在50%以下。

3、从企业来看，城建、轨道系企业力度较大，本地企业优势逐渐显现。（博志成研究院BTJ）

表2：部分企业招拍挂市场拿地情况

11月26日-12月2日

数据来源：观点网等，博志成研究院整理

四、热点分析

11月百强房企业绩榜单解读

2018年，是房地产的多事之年。行业对榜单的关注度，似乎没有哪一年更胜今年，因为这张榜单上，每个企业走的每一步都是艰难的，这种艰难不仅在于销售数据，更在于企业对未来方向的迷茫。而今，距离年底只剩一个月，本月的表现直接关系到年底大榜，各企业究竟表现如何呢？

关键词：业绩稳长、后劲欠缺、门槛提升、集中度下降、指标压力大