郑永祥：量化研究，发现城市投资新机会

企业管理更需要一套理性化的工具，而数据化是很好的方式。

禾略数据CEO 郑永祥

1月12日-13日，由博志成举办的“中国房地产发展趋势与战略总裁峰会”在上海召开，禾略数据CEO郑永祥带来《量化研究，发现城市投资新机会》的主题分享，为嘉宾们详细解读2019年房企弯道超车的可能，发现城市投资的新机遇！

现在大家都在看房地产行业和企业，有这么一种共识：本轮周期行业见顶，城市显著分化，都市圈崛起，二线城市有机会，三四线城市转冷，市场信心转变，需求萎缩，房价整体稳中有降，流动性趋紧，融资成本上升，日子难熬，整合加速，因城施策，稳定是大局。

但是，只根据这些直观感觉与判断，就可以管理好企业吗？郑永祥认为，企业管理更需要一套理性化的工具，而数据化是很好的方式。

通过三个工具，细述城市投资中的量化研究，发现城市投资布局的新机会：第一，回归均值；第二，回归分析；第三，回归价值。

回归均值

回归均值很简单，中国人讲盈久必亏，所有的东西只要超涨一定会回到均值，认清楚自己的位置和平均值非常重要。

2019年房地产的销售金额：

红线是高位线，黄线是平均水位线，绿线是低位线。

这个是中国全国的商品房累计销售额的增速。假如一直有做这个线，那么在2010年的时候大概会知道那两年是不挣钱的，因为销售额的增速已经超过了红线。

在2014、2015年的时候，那个时候根本不需要悲观，因为它已经跌破了绿线，也是不挣钱的。

人家说2019年可能很稳，有可能微升，有可能微降，这很正常。所以总体来讲2019年是没有太多的惊心动魄的事情，因为它在一个合理的区间里面，而且相对来讲是比较低的位置，可以理解它是在一个低风险的区域。

再来看一下销售面积：

2019年销售面积的增长是有动力的，因为它已经接近低位了。

销售金额相对稳定，销售面积要增长，意味着房价不能涨。同时房价也不可能跌，因为有地方财政的问题。唯一的可能就是房价会出现结构性的变化，高房价的地方卖的差一点，低房价的地方卖的多一点，增加一些销售的面积。

调控的不是房价的绝对值，是房价的复合增长率，泡沫、通胀，经济的系统性问题，确保它在合理的控制范围内。那么，这个控制范围是多少呢？看这个黄线就知道，是30%。

下图是2017年从强一线到七线274个城市的得分排名，得分的结果反映了它在中国的综合实力占位。对数据进行量化处理后，推导出2020年的排名。图中标红的是从2017年到2022年期间，会发生本质变化的城市。分数大小代表了发展快慢，其中莆田发展遥遥领先。

为什么要叫回归均值？

第一，国家调控的是整个中国的房价，全国的均价是政府调控的主要目标。过去三年，涨幅超过全国平均水平的城市，在未来三年他们的增速可能会相对落后。

第二，过去三年，强一线跟一线城市百分之百跑赢全国。但是，还有50%二三线甚至四线城市，也能跑赢全国。也就是说，如果有能力在二三四线里面找到这些领跑城市，那么企业的经营业绩甚至会比那些一直在强一线和一线做开发的开发商更好，因为强一线和一线竞争压力更大。而六七线城市，如果不太专业，最好不要去做。因为在六七线城市里面，跑赢全国的城市的比例低于30%。这是从普通投资者的角度得出的结论。

因此，看结论的时候需要建立一个评价标准。在这种价值回归的客观规律之下，追风永远是追不上的。

回归分析

回归分析，首先给它设定一个Y值，Y值是目标层，X是方法层。

单独说，2019年全中国商品房的销售金额大概会在14万亿左右，这个是没有意义的，它只是一个X，对我们有意义的是Y，是继续扩大投资规模还是调整投资结构呢？先确定企业的Y是什么。

不同房企目前的核心诉求——Y：

① 追求规模

核心是保证现金流，一直活下去，打的是防御战；一般是消费者心中的行业头部企业，如万科。

② 追求利润

核心是提高自有资金比例，储备资金，以便在合适的周期抓住机会做大，打的是进攻战；一般是有一定实力的房企，如金茂。

③ 追求品牌

核心是确定立足点，占据某一细分市场，形成竞争壁垒，保护自我，打的是侧翼战。如绿城。

④ 追求自有资金收益率

核心是效率与回报率，在机动中扩大势力，打的是游击战；一般是实力偏弱的房企。

基于这四个Y，再来回答X的问题。

梳理完企业的大方向以后，下一步是要构建回归方程。

对于规模而言就是销售金额最重要，销售价格是城市层面、土地层面、客户层面、产品层面、综合层面决定的。

做完这些之后，简单的把中国房地产市场做分段是不科学的，要进行动态分析。

回归价值

说到决策，如果不能实实在在地创造价值，业绩是不可能有增长的，即使有增长那也是虚假的。我觉得对于开发商而言，只有塑造了真实的自我，家企业才有价值。怎么做呢？

第一，重新定义城市。城市没有优劣，只有冷暖，要从自身能力出发。进入的时机或者周期相对于是否进入，更为重要。
第二，重新定义土地。恒大说我们就是要做刚需，人家几千亿也做的挺好。城市不同发展阶段的土地，成长速度不一样，找到成长最快的相对而言更为重要。
第三，重新定义客户。要找到更有价值、出价能力更强、购买欲望更强的客户。
第四个重新定义产品。运用对产品进行定量评价，找出产品溢价点。

（一）重新定义城市。

核心是发掘处于上升周期的城市，但是怎样研究周期呢？

参考科学家预测天气的核心——找出奇异吸引子。分析国家的调控，其关注的是房价，因此所有人讨论房地产的时候，最终都会回归到房价。而影响中国房地产市场的核心变量，是房价。如果能够建立一个模型，来测算房价变化的规律，也就可以找到房地产市场的规律。

全中国的市场平均周期是43个月，但城市越大，周期越长，反过来，城市越小，周期越短。城市进入上，有一个巨大的风险，那就是踩错点。如果踩错点，要爬出这个坑，至少要三年。例如，在上海就不能选择高周转，一定是选择项目，然后认真做，追求毛利和绝对利润率。

从一线到七线，能量等级越高的城市波动幅度越大，也就是说，越往下，踩对周期节奏就越重要。

成功的企业最大的成功就在于，它们在一线城市和强一线节奏踩的很准，让自己上了一个台阶。上了一个台阶之后，对运营频率要求更高，所以才能迅速地下沉到二三四线，这就是他们的节奏。

（二）重新定义土地。

识别城市发展阶段，挖掘价值成长最快的土地。

城市空间扩张可以分为6个阶段：历史老城、中心聚核、轴向发展、四向发展、郊区扩张、都市圈扩张。不同体量的城市，拿地的节奏是不一样的。

（三）重新定义客户。

定义总价最好的方式是定义首付。要知道消费者能出多少钱来买，能买多大面积的房子，知道消费者可以负担多少月供，可以直接按总价来划分客群。用总价划分是可以量化的，特别方便去做客户研究。

（四）重新定义产品。