泛地产观察
Bonzerview
（2019年第 27 期，总第 461 期）
（2019.7.15-2019.7.21）
博志成研究院
泛地产观察编写组
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7月16日，《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》出台，主要包括完善交易规则、创新运行模式、健全服务体系三大部分。本次意见稿在2017年试点方案基础上做了较大的改进，比如删除“对于闲置土地，从严征收土地闲置费”等。从地方土地财政、房地产行业发展阶段多维度来看，我们认为，法律法规层面的变化其实质是与开发运营模式过渡有关，即，更加注重土地和空间的效率和效益，更聚焦存量的再利用。
按照竞争性评审得分，排名前16位的城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。较2017年12个住房租赁试点城市，“7进3出4增”，新增城市为有北京、上海、长春、福州、济南、长沙、重庆，被剔除的城市有沈阳、佛山、肇庆。而参照财政部文件，每年将有大约132亿财政用于支持这些城市的住房租赁工作、三年合计金额约400亿。
具体来看，广州在上周出台商改住新政，深圳前年也出台相关租赁政策，促进租赁市场发展，加大租赁房源供应，在租赁市场成熟以前，政策倾斜力度还将增加。
此外，河南开封上周五出现政策“试探”，先是公布取消限售，周六又发文撤回。作为三线城市，开封当前房地产市场低迷，成交下滑严重，取消限售以提振市场信心的意图鲜明，但在“房住不炒”之下，限售帽子难脱。特别是上半年楼市小阳春与土地竞争白热化后，房地产信贷由松到紧，楼市基本难言松绑。黄奇帆也表示，房价暴涨的时代已经不再了。（BXLS、BTJ）
【动态概览】
1. 土地增值税法征求意见，集体房地产纳入征税范围
2. 住建部：上半年棚改新开工约180万套 目标完成率62%
3. 全国户籍制度改革电视电话会议：放开放宽城镇落户条件
4. 北上广深等16城入围住房租赁市场发展试点城市
5. 开封：撤销其作出的调整新购商品住房交易时限
6. 广州：商业住宅可申请改造租赁住房
【战略投资】
融创本次收购新湖中宝，对双方来说都将大有裨益。对新湖中宝而言，项目的出售可以暂缓公司的资金危机。对融创而言，一方面，通过收并购的方式，能够快速地扩大其长三角都市圈土地储备；另一方面，收并购的方式，能够让融创以低廉价格获取优质地块。（BMLH）
【动态概览】
1. 奥园：32.62亿元收购百年人寿13.86%股份 助推康养
2. 融创：67亿收购新湖中宝两子公司 获长三角20宗地
3. 朗诗：收购1150宗地跻身凤凰城
4.其他投资动态
（1）永辉超市：拟设合资国际供应链公司 注册资金10亿元
（2）招商局置地、金茂、中铁入股保利广州白云地块 各占25%股权
（3）建业：16.5亿收购中民投旗下预制装配式建筑公司63.5%股权
（4）泰禾：受让杭州富阳项目标的公司部分股权 总对价6.94亿元
【融资融券】
近日，东方证券首席经济学家邵宇在采访中指出，当前融资成本不会明显上升，海外美元充裕，但人民币汇率波动大，一到偿债期，人民币对美元的贬值压力会很大，因此“币种分散也是必要的”，融资端需要多种方式。偿债方面，在高峰期，龙头企业的压力如不涉及资金处境或许问题不大，最好能够循环发债。
同时，我们也看到，全球资本市场的融资空间还是很大的，尤其是像德国，对中长期资产的需求相对明显。“哪里便宜去哪里找资金，关键要把故事讲通，有龙头尝试做标杆，其他企业都会跟过来。”在投行和企业以及与投资者之间，市场沟通犹有一定的想象空间。
因此，美元债的发行收缩会是大势，且发行欧洲债券并不遥远，澳门已经新增针对葡萄牙语系国家发行欧债债券的交易平台，下一步将成立证券交易所，届时粤港澳大湾区将出现3个交易所。最怕的是，习惯在香港发债就不去别的市场开拓了。澳门做房地产，是因为博彩之外的多元化，也是一种转型。（BTJ）
【动态概览】
1. 彩生活：获360、京东4.91亿港元入股
2. 万达体育：拟采用AB股结构赴美上市 募资5.7亿美元
4. 其他融资动态
（1）奥园：获两间银行额外3.12亿港元贷款
（2）迪马股份：拟设商业资产支持专项计划，发行总规模不超过11亿元，期限不超过18亿元。
（3）步步高：拟向兴业银行、中国民生银行、中国邮政储蓄银行、中信银行、中国银行、中国工商银行等共申请使用综合授信额度不超过38.63亿元，与此同时，公司董事会同意以子公司湘潭商业物业抵押融资6.5亿元，期限5年。
（4）美好置业：授出1145万份购股权，股价15.7港元，公司董事占275万份，雇员870万份。与此同时，佳兆业物业集团有限公司更名为“佳兆业美好集团有限公司”。
【一周融资融券概览】
（2019.7.15-2019.7.21）
【人事与运营】
明发集团是典型的家族企业，四兄弟中黄焕明为核心人物，对公司拥有55%的股权，其余三兄弟各占15%。当下很多地产企业采取职业经理人管理模式，而明发四兄弟对公司管理拥有绝对的话语权，如果中高层员工的建议得不到其认可，会遭遇一票否决。
公司的核心人脉资源等都紧握在明发四兄弟的手中，这促成了企业前期的快速发展，但也隐含着巨大的风险。2015年随着福建省副省长徐钢、原厦门市常务副市长郑云峰先后落马，黄焕明的人大代表代表职务也被罢免，随后配合了福建省纪委调查。2015年度公司收益大跌40.8%，净利润更是暴跌96.9%至仅有惨淡的2610万元，从天堂跌进了地狱。这直接导致了2016年3月的停牌事件。（BLL）
【动态概览】
1. 明发集团：成立风险管理委员会，首任主席陈成礼
2. 其他人事动态
（1）格力地产：副总裁王绪权辞职
（2）上置集团：刘峰辞任 主席彭心旷接替行政总裁
（3）中南建设：完成首次1.12亿股期权授予 占股本3.02%
（4）格力地产：公布第四、五期员工持股计划进展 尚未购买公司股票
（5）联合地产：林锦荣晋升为联合集团及联合地产财务总监
（6）小商品城：聘任吴秀斌为公司副总经理
1. 住宅市场：成交环比显著下滑 库存微降
【全国16城楼市成交面积概况】
（2019.7.15-2019.7.21）
2. 土地市场：住宅用地降60% 长三角保持活跃
【全国40城市土地市场概况】
（2019.7.15-2019.7.21）
【房企典型拿地一览】
（2019.7.15-2019.7.21）
数据来源：观点地产网，博志成研究院整理
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