万科宠幸的TOD模式

导语：TOD已经不是一个新鲜词了，不过热度一直在持续上升中。有人说，TOD不就是“地铁上盖”吗？其实错了！TOD就是以“公共交通”为导向的发展模式。概括起来就是很大！很新潮！

随着我国城市轨道交通和高铁网络的飞速建设，近年来TOD模式综合开发理念在各大城市蓬勃兴起。房地产企业作为城市发展的主要推动者，也开始积极参与其中。风靡世界的TOD模式，无疑是下一个风口。

不久之前，万科才刚刚和深圳市地铁集团有限公司签署了备忘录。最近万科又有大动作了，万科物业宣布和成都轨交集团合作成立公司。

作者/ 小博君

出品/ 博志成地产观

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将TOD进行到底

万科物业公司牵手成都轨交

继牵手深地铁之后，万科再次“联姻”成都轨交，在TOD领域持续发力。

7月13日，万科物业和成都轨道集团联合成立了成都轨道万科物业有限公司，双方分别持股51%和49%。公司经营范围包括房地产开发经营、人力资源服务、各类工程建设活动等，公司注册资本为3000万元。

万科物业方面表示，后续双方将充分发挥在品牌、资源、技术和管理等领域互补优势，引入新技术、新模式和新管理，实现智慧化、多元化、精细化，全方位满足居住、办公、休闲等多种场景需求。

我们都知道，不论是与深铁合作，还是拿下大型资产包，提升操盘大型复杂项目的核心竞争力，已成为万科的“新野心”。

截至2019年，成都常住人口达1658万，每年人口净流入增长强劲。2020年成都轨道交通运营里程将突破500公里，跻身中国轨道交通第一方阵。无论是从城市能级，还是城市战略规划来看，成都已经进入TOD综合开发的黄金时代，是中国TOD综合开发最佳实践区。

当前，单枪匹马，孤军奋战的时代已经结束了，强强联合，共赢未来。成都轨道集团方面表示，“引入万科物业，是看好他们在品牌运营、空间管理、服务标准等方面成熟经验。”

万科物业从社区服务到城市服务，始终坚持以技术支撑规模。与成都轨道集团合作，公司将以业主为中心，平台会给予其技术赋能和全国资源支持。

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TOD真香！
万科TOD路线图

万科最早接触TOD是在杭州。十年前，万科开始研究TOD与社区开发的关系，并与杭州市政府共同探索新一代TOD实践的可能性。

5年前，万科曾携手上海申通地铁团共同打造上海万科天空之城项目。这也是万科在上海的第一个TOD项目。

2015年上海申通地铁集团旗下子公司上海申通地铁资产经营管理有限公司和上海轨道交通上盖物业股权投资基金合伙企业（有限合伙）竞得天空之城项目地块。同年9月，万科以22亿元入股该地块项目公司 50%股权，双方展开合作。

与天空之城项目类似，万科在杭州的首个TOD项目同样注重空间利用与开放性设计。2017年4月20日，万科杭州公司与杭州地铁置业签署合作协议，双方共同开发的首个案例为余杭区的杭行路项目。

2019年，在长沙高新区内，承袭万科多年、多个城市TOD项目开发经验，引入优秀的TOD发展模式，万科基于地铁6号线上盖，以TOD模式铺展城市资源，强调土地的综合利用和开发，以“轨道+商业+教育+物业”协同发展，让居民一站式到达核心商圈，速度与繁华兼可得，打造高新区的TOD科创生活住区。

来源：网络

万科的TOD建设已经在全国范围内蓬勃展开。据不完全数据统计，2015-2020年间，万科已在上海、杭州、重庆、武汉、长沙等多个国内一二线城市完成TOD项目布局。TOD项目获取多从土拍市场竞得，其中包括联合竞拍形式，如联合深地铁拿下佛山万科天空之城项目。

经过多年实践万科逐渐总结出TOD开发的两大要义，其一，TOD开发必须向社区有机渗透，与城市生活紧密结合。其二，要因地制宜，走符合国内实际的特色开发之路。

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潜力较大

房企积极布局TOD领域

随着城市化的加速发展，轨道交通已经成为推动大城市、特大城市和城市群升级转型的“催化剂”，这也使得TOD模式这种新型开发模式越来越受市场的关注。全球范围内的世界级城市，如东京、大阪、香港、新加坡等，通过TOD模式的综合开发优化了城市空间、塑造了城市形态、提升了城市能级、提供了城市增长的经典范本。

TOD模式即以公共交通站点为中心，在一定步行范围内建设高密度功能复合型的社区，该模式是以公共交通为导向的开发模式。

布局TOD领域，既有全国品牌房企，也有地方性地产开发企业。其中，发展 TOD项目比较多的房企有万科和龙湖。此外，华润置地、保利、绿城、绿地、碧桂园、越秀等房企也都在 TOD 领域广泛布局。

龙湖集团位于重庆的龙湖光年项目，该项目投资上百亿元，建筑面积约48万平方米。

今年6月，长沙市轨道交通集团有限公司、广州地铁集团、越秀集团签署了三方战略合作框架协议。该协议将就轨道交通建设及运营、TOD物业开发、物业管理业务等领域开展合作。

自去年7月，越秀集团首进长沙，连夺3宗优质地块，时隔不到一年的时间，又带来一线城市的TOD开发模式，打造全新的地铁上盖物业——越秀湘江星汇城。越秀在长沙的发展可谓如鱼得水，非常契合。

两年的时间，实现了越秀湘江星汇城、越秀悦湖台和越秀亲爱里三盘联动，步伐越来越快。

总之，TOD项目以地铁为导向，通过与地铁公司的深入合作，可以充分利用地铁公司优势条件，实现“地铁+物业”的发展模式。如越秀和万科在TOD领域布局上，都与地铁公司联系较多。

目前，房企参与TOD开发的模式大致有三种：第一种是一二级联动，代表企业为绿地集团、京投发展；第二种是合作开发，主要指房企和地铁公司合作，比如万科与申通地铁等合作，越秀与广州地铁合作等；第三种是房企独立或通过合作的方式在公开市场获取 TOD 地块进行开发。

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TOD：城市发展的必然选择

会成为转型“风口"吗？

2030年，我国城镇化水平或将达到70％，届时城市规划问题将成为土地利用方面的首要问题。因此，TOD模式的相关工作无疑将在推动国内城市建设的规范化进程、实质性的贯彻落实“可持续性发展”的城市发展科学理念中起到关键作用。

近两年成为了商业地产界的“网红”的TOD模式，吸引了各大房企纷纷入局。据统计，目前已经有绿城、万科、龙湖、世茂等20多家房企在布局TOD项目，如万科的天空之城系列、绿城的杨柳郡系列，龙湖则有天街系列。近半年来，开发商也没有停下拿地TOD项目的步伐。

从城市发展规律来看，TOD模式无疑是先进的，开发潜力巨大，不仅能实现土地溢价和物业增值，更是全面提升城市综合能级和核心竞争力的助推器。

与其说TOD是某一个项目，它更像是城市中的一座微城，拥有复杂而全面的业态，像是长在城市轨道交通上的具有生命力的小型城堡，这才是城市TOD的开发逻辑。随便一座车站，在上方盖几栋楼只能说是伪TOD。

虽然目前国内TOD模式尚在探索阶段，但随着各地TOD项目投入实践，国内也将慢慢研究出适宜中国落地的TOD模式。面对这片“蓝海”，商业地产还需保持清醒的头脑，谨慎入局。

参考资料：

《万科TOD路线图》、《房企积极布局TOD领域》、《房企抢夺TOD战场的三大模式》