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导语：二十余年的中国房地产行业时代变迁，不是用一两句话就能完整概括的，但在大部分时间之内，住宅产业都是房企发家致富的利器。
2015年，融创孙宏斌还曾明确表示：“物业公司就像公共服务类机构，被分拆上市的做法并不可取。”不过此一时彼一时，当住宅产业天花板骤然压顶的时候，物业产业这个之前行业普遍认为的“鸡肋”翻身把歌唱，成为了资本热捧的香饽饽。
在碧桂园分拆物业在港交所主板挂牌上市之后，恒大融创接连跟上，打不打脸已经变得不那么重要了，毕竟谁也不会跟钱过不去。重要的是，怎么推陈出新，把物业产业玩出花来。
物业公司开始走出写字楼，走出小区，走出写字楼，向城市服务板块拓展边界，尤其是最近更是动作频频。
10月24日，万科集团举办中西区域媒体交流会，推出国内第一个以城市服务为定位的全新品牌——万物云城。
10月26日，新大正物业在回复深交所关注函时表示新大正物业不仅为城市各类建筑提供基础物业服务，也要覆盖到整个城市公共空间。
而碧桂园最近则忙着布局“扫大街”，今年十月，碧桂园服务连续收购两家环卫公司，充实了“城市共生计划”下的板块拼图，各大房企物业产业的城市服务之争大幕已经悄然拉开。
作者/ 小博君
出品/ 博志成地产观
一月之内连下两子
碧桂园的环卫梦
10月14日深夜，凤厂“碧桂园”旗下的物业公司碧桂园服务突然发布一则公告，公告显示，碧桂园间接全资附属公司碧桂园物业香港及碧桂园生活服务作为买方，与卖方范满国及满国康洁签订股权转让协议，据此买方同意按照股权转让协议的条款收购满国康洁70%股权，最高代价为不多于人民币24.50亿元。
短短半月之后，碧桂园在环卫领域再落一子。10月30日，碧桂园服务控股有限公司发布公告称，碧桂园生活服务及碧桂园物业香港分别与鼎榕环保及One Supreme签订股权转让协议，直接及间接收购福建东飞合共60%股权。
月中被收购的满国康洁成立于2015年，是一家专业从事城乡环卫一体化服务的高新技术企业，满国康洁及目标集团为快速成长的行业企业，其业务覆盖全国20余个省市自治区，2019年订单价值高达3000亿，具备优良的管理运营能力及市场拓展能力。
而月末被收购的福建东飞成立于2013年1月，其主营业务涵盖道路清扫保洁、生活垃圾收集运输、垃圾中转站建设运营、河道治理养护、绿化养护及城乡环卫一体化项目投资运营等城乡环境服务全产业链，是福建省内知名的民营环境综合服务商，在全国拥有项目公司数十个，服务团队过万人，各类环卫作业车辆数千辆。福建东飞不仅拥有城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输服务资质，更拥有以及福建省环境卫生作业企业甲级资质。
有关人员表示，在两项收购完成之后，碧桂园服务将综合统筹规划，福建东飞将与山东满国康洁互利互补，产生规模效应，并通过多种方式把建设生态文明和美丽中国理念融入城市服务全过程。
其实在今年早些时候，碧桂园的环卫野心就已经初露锋芒。除收购相关环卫行业企业之外，还参与了部分城市环卫业务的竞标。
例如今年五月，碧桂园服务中标山西省寿阳县环卫项目，该标的成交价格为首年3884万元，后续3454万元/每年。服务期限为三年，总服务费约为1.08亿元。
9月30日，碧桂园生活服务集团股份有限公司收获年度第二个环卫一体化项目，成功中标南宁市良庆区市政道路环卫作业服务外包项目。
截至目前，碧桂园先后与陆良滇中健康城、天津军粮城、大连金普新区、衢州交投集团等9个合作方达成战略协议。
值得一提的是，在收购满国康洁的公告中，有这样一条信息：截至2027年12月31日，如买方环卫板块未在国内外证券交易所上市的，则买方于一年内（如各方协商一致，可提前实施）收购第四卖方所持有的满国康洁29.01%股权。收购卖方剩余股份的对价不高于45亿元。
从这些信息看来，碧桂园服务已经有了分拆环卫板块上市的安排，而上市的期限，定在了七年以内。
对于碧桂园在环卫领域的狂飙突进，野村东方国际证券曾发表报告指出，购满国康洁是碧桂园服务拓展其城市服务业务的关键举措，管理层期望从长期来看公司的城市服务业务收入超过物业管理服务收入。
物业管理新风口
百强房企抢滩城市服务
与过去单纯盖楼不同，房企在城市发展中所扮演的角色正在不断变化，已逐步变成规划、管理整个区域、影响所在板块。为了能够更专业地承接这一使命，物业板块由此诞生。
不过近两年在资本市场上炙手可热的房企系物业管理公司，有了新的成长烦恼。
一方面，虽然中国的房地产行业仍旧是一个十几万亿的大行业，但传统开发业务的颓势早已经显露，房企旗下的物业公司依靠母公司交付得到的市场增量已呈下降趋势。
在今年上半年，虽然物业管理企业的在管面积依旧以13.5%增速继续高速增长，但合约面积增长已经降至了7.3%。
另一方面，各种各样的第三方优质资源争先入局，抢夺物业市场蛋糕，收并购市场的竞争也变得日趋激烈。在这样的背景之下，物业企业必须开辟新的战场并拔得头筹，才能保持自身的持续发展，而城市服务这片蓝海，就是房地产企业旗下物业公司的兵家必争之地。
“一流城市要有一流治理，一流治理需要一流机制。城市服务商就像一个城市的管家，它的出现解决了政府既当裁判又下场踢球的角色痛点，协助政府更好统筹完成城市治理的各项任务，加速专项服务领域的优胜劣汰，更快更好地实现人民对美好生活的向往。” 万科集团合伙人、物业BG首席执行官朱保全这样评论道。
自2018年在横琴起步，如今的万科俨然已经成为了碧桂园在城市服务领域中的强大的竞争对手。据公开信息显示，短短两年，万科物业已经在10个城市拿下了12个城市服务项目。
截至2020年9月，万科物业签下了珠海横琴、雄安新区、广州白云区、成都高新区、青岛动车小镇、厦门鼓浪屿、武汉江汉区、江门人才岛、郑州二七区、成都TOD、深圳河治理及管养、坪山河的治理及管养等城市空间项目。
在碧桂园服务忙着收购环卫公司布局城市管理的时候，万科物业又搞了个大动作。
10月24日，万科集团举办中西区域媒体交流会，推出国内第一个以城市服务为定位的全新品牌——万物云城。万物云城将自身定位为城市美好空间场景师，让上下游产业在云城之上共生，让城市更美好。
除此之外，万物云城也发布了自己的百“城”计划——在京津冀、长三角、大湾区三个核心城市群,以及成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南7个重点城市,计划三年内落地100个城市服务项目。
万科造成的声势足够大，但说起来碧桂园在城市服务领域的探索，要早于万科三年。
早在2015年，碧桂园服务就与陕西省韩城市市政府达成战略合作关系，共同出资成立韩城碧桂园城市服务有限公司，启动城市服务新模式。2018年12月，碧桂园服务发布了城市服务的2.0升级产品——城市共生计划，聚焦市政运营一体化、城市空间运营、生态托管服务三大领域。
除此之外，其他百强房企旗下的物业板块，也渐渐渗透到了城市服务领域。
2019年9月，借助母公司资源，招商物业在海南三亚崖州湾科技城试点首个城市服务项目。
今年5月，龙湖智慧服务与岳阳城陵矶临港经营管理有限公司签署合约，将对城陵矶新港区规划占地面积100平方公里的区域，进行运营管理服务，以城陵矶新港区为起点，聚焦“港产城”积极探索城市服务创新模式。
9月份，融创服务亦与南昌市政公用资产管理有限公司在南昌签署战略合作协议，双方将合资组建江西融政物业服务有限公司，在城市服务整合管理领域展开深度合作。
可以预见的是，在未来，还会有更多的房企旗下物业牵手城市服务。城市服务既能帮助企业提升市场地位，又能拉动企业资源统筹能力，最终实现业务规模多样化和扩大化经营。
门槛高 盈利弱
碧桂园觉得未来可期
随着中国城镇化的不断推进，城市之间的竞争也变得越来越激烈。各地政府在城市服务方面的需求也变得越来越迫切。
一方面，环境恶化、交通拥堵、资源短缺等问题不断刺痛着城市居民及城市管理者的神经；另一方面，城市公共服务基础设施老旧，服务手段落后，既拉低了城市管理效率，也带来了巨大的改造成本。
城市服务的蓝海由此诞生。但蓝海的深处，却隐藏着城市服务的盈利弱及门槛高的特点。
万科操盘的大珠海横琴城资虽然营收巨大，但利润率却非常之低。据中国房产信息集团（CRIC）发布的相关数据显示，这个城市服务项目中来源空间类业务的年度合同额便超过3亿元，但承接的公共空间管理业务的整体利润率仅为3-4%。
这个利润水平无疑与物业公司主业的利润率存在着较大的差距，与万科的开发主业相比，更是一个天上一个地下。
城市服务利润率低的问题，保利物业也深有体会。2019年保利物业公共服务领域在管面积约1.4亿平方米，占总在管面积48.9%。但公共及其他物业的营收约4.18亿元，约占物业管理服务总收入12.5%。
与此形成鲜明对比的是，在管面积占比不到2.7%的商业及写字楼的物管收入却约达4.99亿元，约占物业管理服务总收入13%。
除了盈利弱以外，城市服务业务也存在着门槛过高的特点，从单个社区到整个区域，城市服务显然比以往的物业管理业务多出了更多的内容，涉及到各项市政服务和盘活社会资源等领域。
相关人士也指出，住宅及商业、社会场所已经不再是城市服务的主要对象，城市服务的服务内容不是简单的大楼保洁，取而代之的是，市容环卫、市政设施、园林绿化、城市照明、综合管廊、水利设施对城市公共空间的管理，才是城市服务领域的重头戏。
因此，城市服务对物业公司资源统筹和服务能力要求较高，小型企业做起来的难度堪比登天。也难怪政府在选择物业企业的时候，会对其体量、专业度进行严格把关。
基于这两个难以逾越的鸿沟，业内的很多企业就被排除在外了，而对于先天实力充足，专业能力够硬的房企系物业公司来说，则是一个好消息，这也是碧桂园服务进军城市服务的重要筹码。
在2018年碧桂园服务城市服务2.0产品“城市共生计划”发布会上，碧桂园服务总经理李长江曾预测，2019年将是城市服务元年，而随着越来越多的物业企业在过去的11个月里纷纷跨入到城市服务领域，正是对碧桂园服务预见性的有力印证。
碧桂园服务在27年深耕新城大盘运营，积累了丰富的大盘物业服务经验和强大的设施资产管理能力。在一体化服务方面，碧桂园服务提供从市政环境、基础设施管理到产业园区运维、公建物业服务、企业后勤保障等等综合性服务内容，在整体协同成本方面更具有优势。
此外，对于物业公司而言，开展城市服务最好的切入口，无疑就是市政环卫服务对于环卫公司的相关整合，也可以看作是碧桂园服务就城市服务盈利弱的特点而做出的一些举措。
不过从长远来看，碧桂园服务仍需持续整合或寻求实力强劲的合作伙伴，以应对城市服务内涵的不断延伸及拓展，不断筑牢自身的护城河，才能在竞争中继续攻城略地。
博观思考 布局新领域
规模+顺势 缺一不可
曾几何时，受制于“活下来”的生存压力，众多房企开始谋求多元化布局，以对抗主业的下行趋势，物业管理领域就成为了转型的主要阵地。
而当压力传导到了物业公司时，城市服务就成为其拓展多元化触角的主要阵地。但在拓展与转型过程中，物业公司与部分房企遇到了相同的困难：一、企业规模太小，根本不能获得新领域入场券。二、转型领域不顺势，风口过后一地鸡毛。
无论是房地产产业，还是物业管理产业，都如同一条河流，那么企业就是条船，人们经常会有“船小好调头”的错觉。很多企业选择在不同程度上剥离主营业务，部分或全面转型到其他行业。但船的燃料是资金、人才，燃料储备不足，调头后也无法继续前进。
头部企业都有着强大的主业作为为支撑，其多元化布局仍旧步履维艰。而那些主业支撑并不强大、甚至抛弃主业的企业，多元化与转型就会变成一次九死一生的勇敢冒险。
此外，无论是转型到何种细分领域，企业都应顺势而为。但“势”又是什么？博志成研究院院长黄博文认为，房企转型应顺应以下三“势”：
顺国家的势。如聚焦战略产业、新兴产业、基础产业、传统产业的升级，国家相关的政策扶持能扫除企业转型道路上的一些障碍。
顺民生的势。从教育、医疗、卫生、物业管理等领域入手，更好的服务社会需求，解决民生痛点。
顺资本的势。行业有朝阳、有夕阳，但资本没有，资本是逐利的，永远都是向着价值洼地流动。朝着价值洼地方向转型，更容易搭上资本的快车。
对于物管企业来说，以上结论仍旧具有重要的参考意义。
部分参考资料：
[1]《碧桂园服务买买买 环卫业务上市对赌下的并购之路》，观点地产网
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