“淡季不淡”，中小房企如何小步走稳？

导语：比起2020年春节后的楼市冰封，2021年春节，由于多地倡导就地过年，部分低能级城市返乡置业需求受到影响，但一二线城市房地产市场“开门迎客”，一二线城市整体市场出现一定增长，其中百强房企业绩实现翻倍增长，呈现出“淡季不淡”的现象。

但最近，“22城将实行两集中供地政策”在房地产行业持续发酵。简单来说就是：核心一二线城市，一年三次集中公告、出让土地。土地投资是房企经营的“龙头”，“两集中”的推地新政，无疑会对房地产企业造成重大的影响。

作者/ 小博君

出品/ 博志成地产观

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“淡季不淡”百强房企业绩实现翻倍增长

就地过年带动楼市成交量上升，牛年房地产行业迎来良好开端。

2021年1-2月千亿房企2家，碧桂园、万科。百亿以上房企52家。18家房企全口径销售金额已突破300亿元，较去年同期增长12家。

另外，今年首两月中小房企全口径销售金额亦同样取得突破，其中低于50亿元的房企数量明显减少，从去年同期的56家降低至12家。

第一阵营(500-1000亿)共3家，销售额增长率均值为66.0%；

第二阵营(100-500亿)有47家企业，销售额增长率均值为150.7%；

第三阵营(50-100亿)有42家企业，销售额均值分别为63.5亿元，同比增长131.4%；

第四阵营（50亿以下）有6家企业，销售额均值为46.6亿，同比增长89.4%。

2021年春节，多地倡导就地过年，一二线城市房地产市场“开门迎客”。春节期间，北京当地有超过60个项目“不打烊”，许多二手房门店能正常看房。

据不完全统计，正月初三(2月14日)以后，北京每天都有超过100套二手房成交，与往年相比，今年春节楼市活跃度明显提高。

春节一般是中国房地产市场特别是一二线楼市的成交淡季，但今年春节一二线城市楼市“淡季不淡”。

距离第一季度还剩1个月，部分房企正为2021年第一季度目标而冲刺，在销售方面，抢收业绩、促回款仍是主旋律。房企需加快提升销售能力，通过创新营销策略、拓展销售渠道、推出各类优惠活动等方式加快推盘去化。

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集中供地 中小房企有捡漏机会

2月，市场传出22个重点城市推行土地集中出让制度，主要涉及“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且2021年发布住宅用地公告不能超过三次。22城集中供地或将导致新房集中供应潮和空窗期的交替出现，扰动住宅市场供求关系，加剧城市分化。

大多数媒体在解析“两集中”政策时，都对中小房企的处境过度悲观。新政虽然在一定程度上不利于中小房企的发展，但也有着许多正面影响。

1. 有机会进入热点城市

在土地分批入市的背景下，大型房企可能会集中火力竞争优质地块。另外即使是大型房企，也会在拿地的节点上出现资金不足或研究不足的情况。对于以往聚焦于三四线城市的中小房企，可以抱团去探寻热点城市的机会。

2. 有逆向操作的机会（相对大企业节奏）

上文提到，推地新政倒逼着大型房企改变自身的现金流与运营节奏。如果中小房企将有竞争关系的大型企业研究透彻，提前预判大房企动作，提前应对，并找寻逆向操作的机会。

3. 根据地可能会遭受冲击

在新政影响下，目标城市与非目标城市存在供给端与需求端的联动效应，中小房企的根据地可能会受到到大型房企的冲击。

因为在新政下，规模房企会在热点城市的推地间隙，进入非目标城市去寻找机会，导致中小房企根据地竞争加剧。因此中小房企一定要精耕细作，守住优势领域与深耕城市。

4. 能力短板被逼凸显

中小房企过去可以不关注团队、运营、管理，不对城市、对手、行业进行研判。但推地新政造成的根据地竞争力加剧，必定会使企业短板骤然显现。因此中小企业一定要夯实自身内功，提升团队素质。

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中小房企小步走稳，这样发力

“五道红线”压身，对于中小房企来说，投融的驱动、营销的拉动、运营的中间的联动，三者缺一不可。如果投资能力强，营销能力弱，企业的现金流会出现问题；营销能力强，投资能力弱，企业会丧失发展机会；运营联动能力弱，会倒逼投资能力与运营能力的下降。

三者之间的相互平衡，既不会浪费发展机会，又能够坚守风险。但有时需要牺牲掉某个项目的利润率才能实现。

合作是做强做大的必由之路，对于中小房企来讲，与政企合作、与国有企业的合作更是做强做大的必由之路。

房企通过与政府的合作，得以降低城市进入的门槛。在政府的支持下，更顺利地在当地进行产业导入，推动项目落地并快速进入运营状态。2020年融创是和政府合作最多的，在文旅、康养产业、城市更新方面都借助和政府合作加速推动。

万科、恒大、禹洲等房企已国有字号“援军”。国有房企作为中国房地产行业的主要力量之一，在资源与资金方面占据相当大的优势。此外大部分国有房地产公司通过以往努力，负债已经降到一个合理水平，基本能满足三道红线要求，不受新规束缚，因此能得到更多金融支持。民营企业经营方式、决策机制相对灵活。国企与民企合作，是资源和能力的互补。建议民营房地产公司加大与各级国有房地产公司的合作，甚至参与到国有企业混改。

实现快速发展的中小房企，都拥有良好的外部合作机制。在打造企业外部合作机制时，有三种策略可以借鉴：通过企业间的强强联合策略，形成更大的竞争优势。或者差异化策略，企业之间互补短板，使各自的竞争力都得到提升。当然也可以采用抱团发展的合作策略，如两家企业各自都有劣势，规模都比较小，在资源、市场上等方面竞争力都不够，就可以抱团发展。

行业正逐渐从土地红利、金融红利向管理红利转变，产品、服务、运营、管理等方面的自我提升，将成房企有效竞争的根本所在。

部分参考资料：

[1]《2021年1-2月中国房地产企业销售TOP100排行榜》， 克而瑞地产研究

[2]《“双集中”来袭，中小房企如何逆天改命》，地产黄老邪

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