变“轻”后的万达商管，重闯港股路？

导语：五一黄金周，全国369做万达广场累计客流1.4亿人次，累积销售总额111亿元，客流销售双双大幅增长。这回，万达真的稳了。

快，靠的是轻，只有轻装上阵，才能一骑绝尘。截至目前，万达的轻资产战略已经取得了丰硕的战果。

3月24日早间，万达商业在官网公告，于对自身战略的研判，万达商业决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。因此本公司决定，撤回万达商业A股IPO申请。

公告一出，业界哗然。兜兜转转近5年，万达商业的A股IPO排队之路终止了。重新考虑赴港上市，而且是尽快、火速。此次万达商业主动撤回A股IPO申请，显然不愿意继续被动等待，而是选择主动求变。

作者/ 小博君

出品/ 博志成地产观

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全面轻资产

万达商管的一出好戏

尽管去年受到疫情影响，但通过“模块化管理”等高科技手段，2020年全年万达顺利完成开业45家万达广场的营运目标，截止至2020年底万达共在全国开业了368座广场，数量居于全国第一。

根据企业公布信息，2020年开业广场中27座为轻资产模式，占比达到60%，当年新签约60个轻资产万达广场，是2019年的167%。截止到2020年底，在建的142个万达广场中，轻资产占比超过80%，2021年企业计划更进一步，以签约70座轻资产万达广场为目标。

王健林曾经坦言，如果不是轻资产，很多城市自己投资持有很难获得项目。 

过去，万达广场作为万达的商业地产业务，采用的是“以售养租”模式：即用万达广场勾地，同时开发住宅、写字楼等，通过项目销售收入平衡现金流，补贴商业运营部分。但在金融去杠杆周期和房地产长调控周期，万达广场的重资产模式已难以维系。

2015年后，万达商管开始注重轻资产运营，即在万达广场建设的资金端，越来越多采用CMBS（房地产抵押贷款支持证券）等类REITs融资，尽管仍然没有摆脱债务属性，但CMBS的长周期资金特点能更好与商业地产运营匹配。作为回报，万达商管将七成的商业运营收入返给投资人。

去年9月29日，万达商管集团正式对外宣布，从2021年开始，万达商管集团将不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略。此举意味着，万达商管的主体资产内将不再包括万达广场的产权。至于万达广场的重资产开发业务，该内部人士称或交由地产集团。对此，万达商管总裁肖广瑞称，此项决定是万达商管集团董事会最新达成的。

万达商管的轻资产战略在近两年加速。由“重”变“轻”，干脆利落、全面彻底地完成转型，万达商管看来真是要将轻资产之路进行到底了，开启一场轻资产的“盛宴”。

顺势而为，地产行业已经进入一个微利时代。万达商管全面轻资产，绝不是心血来潮，品牌成熟，全面输入管理，靠品牌与输出管理赚钱更稳更安全。

携品牌和运营优势，万达广场近年来加速进入到下沉市场。截止2020年底开业的超过100个轻资产项目中，50%已下沉到三四线城市。

随着内需加速、以县城为核心的下沉市场消费升级，万达广场等购物中心在三四线城市快速取代传统商超，市场空间可观。不过，万达广场的竞争对手如新城吾悦、宝龙、印力等也正加速扩张，县城购物中心大战难免。

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万达商管加速资产重组 

王健林谋"轻装"上市

兜兜转转近5年，万达商业的A股IPO排队之路终止了。

就在3月24日早间，大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商业”或“万达商管”）发布通告称，基于对自身战略的研判，决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市，因此决定撤回万达商业A股的IPO申请。

万达商业回A股IPO一直都是王健林最操心的事。“万达商业是万达的核心企业，什么都能丢这个不能丢”，这是他给予万达商业的定位。

2015年11月，万达商业报送了首次公开发行股票的第一版招股说明书，到2016年9月，万达商业完成私有化，并谋求在A股上市。

为了迎合上市标准，万达商业花了2年时间完成了房地产业务剥离，成为了纯粹的商业管理运营企业，即从“商业地产”变为“商业管理”。

"轻装"上阵之后，万达商业的IPO之路走得还是不顺畅，2019年5月末，万达商业IPO被按下暂停键，被“中止审查”。之后，万达商业IPO进程一直没有实质性进展，距离启动IPO已经接近6年时间，2021年3月24日，王健林彻底失去了耐心。

公告一出，业界哗然。有接近万达商业人士表示，轻资产的万达商业，被A股挡在门外后，只能再次“投奔”香港市场，继续谋划IPO融资。

早在2014年万达商业便已经登陆了香港市场，甚至成为当年港交所最大IPO，当时IPO的资产包中，包含大量商业、住宅等重资产项目。

然而，在港上市后的600多天中，万达商业的股价长时间处于破发的状态，被市场抛弃，这让王健林非常沮丧。于是，决定私有化退市，冲击A股IPO。

万万令人没有想到的是，历经5年多，万达商业回归A股，最终还是黄了，无奈之下，只好再度奔赴香港，寻找IPO的“救命钱”。

据悉，万达商管转让7家商管公司100%股权予大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“大连万达商管”），分别为佛山顺德万达广场商业管理有限公司、武汉四新万达广场商业管理有限公司、天津滨海世纪大道万达广场商业管理有限公司、福州高新区万达广场商业管理有限公司、厦门灌口万达广场商业管理有限公司、深圳龙岗区万达广场商业管理有限公司及福州白湖亭万达广场商业管理有限公司。

股权变更后，7家公司成为大连万达商管的全资子公司。据悉，万达商管成立于2007年，由珠海万达商管直接持股100%，后者是大连万达商管全资控股公司。

珠海万达商管将是未来的上市主体。此次股权腾挪，相当于将7家公司从上市体系中剥离，谋求上市的万达商管变得更“轻”、更“纯”了。

撤回A股上市申请，谋划轻资产上市，珠海国资委30亿领投。2021年3月24日，万达集团发布公告，宣布撤回万达商管A股IPO申请，同时宣布对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。

3月29日，万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。

重组后的万达轻资产商管公司将全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的管理，模式类似于已经上市的宝龙商业。

万达轻资产商管公司不仅拥有规模效应和强大的品牌力，且企业未来将着重研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式。

在流量为王的时代，相信万达轻资产商管也会获得不错的资本溢价。

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主动求变 

越走越亮堂

这个世界上没有成功的企业，只有时代的企业，企业都要顺势而为。

万达的轻资产转型正是顺应了全球和中国都在去杠杆、降负债的大势。

早在2017年，王健林出售万达广场就引起了外界的关注。当时有分析人士称，万达是为了缓解债务难题。王健林却说到，重资产的发展模式越来越困难，走轻资产模式是必然选择。

自宣布转型以来，万达商管的负债规模得到了一定控制。截止至2020年底，万达商管的总有息债务规模为1736.26亿元，同比减少近90亿元。

其中，短期借款8.04亿元，一年内到期的非流动负债478.63亿元，长期借款856.42亿元，应付债券367.53亿元，其他非流动负债26.65亿元。2021年，万达商管将会有247.56亿元的债券到期，主要兑付时间集中在5-7月。

截至2020年末，万达商管资产负债率为51.11%，同比下降1.32%。

在去地产化后，虽然万达商管的营收和净利都有所下降，但其毛利率却已连续 4 年增长。根据数据显示，2020年万达商管毛利率为70.2%，相比2019年同期上涨16.51%。

在此前三年，2017-2019年，其毛利率分别为42.59%、51.10%、53.88%，呈现逐年递增趋势。

在这一点上，王健林就曾分析过原因，" 轻资产项目收入扣除所得税后就是利润，重资产项目租金虽然全归自己，但要扣除各种费用。"

因此，变 " 轻 " 后的万达商管，毛利率也逐步提升。

房企进行资本运作，上市是一个重要门槛。

上市的意义，不仅在于可以进行公开市场股权融资，还在于助其登上了资本运作的大舞台。无论是发行债券和各种资本工具进行融资，还是通过增发等手段进行并购，上市公司的平台都至关重要。此外，通过上市对企业管治进行规范，也是推动房企做大做强的强大动力。

下一步，如果万达商业成功港股上市，标志着万达轻资产转型的成功，也是万达发展过程中具有里程碑意义的事件。

未来，我国房地产市场将是轻资产模式发展的机遇期，万达商业成功上市，也代表着资本市场及行业对万达轻资产模式的认可，万达将完成商业模式蜕变，进入新的快速发展期。

部分参考资料：

[1]《排队5年后撤回A股IPO，王健林要把万达商业带到哪里》,中国企业家杂志

[2]《评司论企 | 万达商管集团：正谋求轻资产商业运营业务分拆上市》，克而瑞地产研究

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