公元1847年，也就是清朝道光27年这一年3月的一天，位于北京菜市口附近南横街的一座大宅院前，许多人来来往往，穿梭不息。有人好奇的走上前去打听原因，这才知道前些日子，一位翰林院的官员租下了这座宅院，这会儿正在搬家。
说起这位翰林院官员，当时的平民百姓可能并不熟悉，但对于今天的人们来说可谓耳熟能详，因为他就是晚清名臣曾国藩。
曾国藩在北京住了十三年，在这期间他一共搬了八次家。而一直到他离开北京的那一天，他也没有买过一座属于自己的宅院。那么曾国藩为什么会如此频繁的搬家，为什么他宁愿一直租房也不愿意买房了？
在南横街的宅院门前，看着曾国藩的仆人，把一个个箱子搬进院里，很多围观的百姓都忍不住议论纷纷。一些人听说这个宅院有四十多间房屋，既宽敞又气派时，便开始七嘴八舌的猜测这座宅院的租金。
这样一座大宅院，一年租金至少也要三百两银子。这租金也太贵了，有这么多银子，怎么不买房呢？对于这个问题，想必今天的人们也很好奇。
那么在当时，北京的房价究竟处于一个什么样的水平？而身为翰林院侍讲学士的曾国藩，究竟能不能在北京买下一套属于自己的房子呢？
在北京税务博物馆里，我们发现了一张珍贵的卖房契约，这张契约足足有三米多长，记载了从清朝乾隆年间到民国时期长达一百多年的时间里位于北京中铁匠胡同的十几间瓦房多达六次的转卖手续。
中铁匠胡同就是今天北京西城区的文昌胡同，清代属于北京城的内城地区。从契约中我们可以看到，从乾隆十一年第一次买卖到光绪三年第六次买卖这一百多年里，十几间瓦房的房价时起时伏。
房价最低时是乾隆十一年，这时候这处房产只有十一间房屋，房价为135两银子，缴纳税银四两零五分，由此可以推算出税率是3%。而房价最高时是嘉庆元年，此时房屋已经增加到十五间，买卖方式也从单纯的转卖变为典卖，典银高达八百五十两。
虽然在这一百多年间中，中铁匠胡同的这处房产价格起伏不定，但大部分时间里都维持在一百五十两左右。
例如，在道光二十六年，也就是曾国藩搬到南横街的前一年，这处房产的拥有者旗人官员佛尔国春将房子以一百七十两白银的价格卖给了官员桂林。
那么在佛尔国春卖房的时候，曾国藩也住在内城李庄铁匠胡同并不远。这时候他住的宅院虽然没有南横街的宅院那么宽敞，但也有二十八间。而这处宅院的年租金，虽然没有南横街的租金那么高，却也超过了二百五十两。
可见，如果曾国藩能把他一年两三百两银子的租金拿去买房的话，那他完全可以把佛尔国春的那十六间房屋买下来。事实上，自从道光十八年曾国藩考中进士，被道光皇帝授予翰林院庶吉士之后，曾国藩在北京就一直靠租房来解决住房问题。在北京居住的十三年里，曾国藩一共搬了八次家。仅在道光二十年，他就搬了五次。
曾国藩被授予翰林院庶吉士的时候，他的经济状况并不好。因为翰林院庶吉士没有品职，没有俸禄。曾国藩需要在翰林院的考试中脱颖而出，才能得到正式的官职。而在此之前，他每个月只能从户部拿到四两五钱银子的辅助。
经济条件如此拮据，曾国藩当然不敢在住房上太过挑剔。他一开始住在同乡聚集的会馆里，后来为了准备翰林院的考试，他又搬到了菜市口附近的一座庵寺中。
在安寺里，曾国藩租四间房子，每年房租超过三十三两白银。可以说曾国藩从户部领来的生活补助基本上都用在了租房上。幸好没过多久他就通过了考试被授予从七品的翰林院检讨，拿上了俸禄。
曾国藩此时的俸禄并不高，全年收入加起来也不到一百三十两银子。但和之前比手头还是宽裕了不少。这时公务不多，曾国藩的生活并没什么太大的变化，他常常在家中埋头苦读，时不时与志同道合的人一起讨论学问，日子过的既简单又充实。
可是曾国藩并没有料到，由于自己读书太刻苦，没过多久，竟然一病不起。甚至有一天，朋友准备请他吃饭的时候，都不得不把地点定在了他的住处，因为曾国藩实在太虚弱了，走不了太远的路。
这时候曾国藩才意识到，在庵寺居住虽然便宜，但没有人照料却很不方便。于是他从庵寺中搬了出来，几经辗转之后，住进了骡马市大街附近的关帝庙内修养。
可是没过几天，曾国藩就接到了一封从湖南来的家书，上面写道曾国藩的父亲准备亲自护送曾国藩的妻儿和弟弟来京城。能够和家人团聚这自然让独自在北京漂泊的曾国藩倍感欣喜，可让他发愁的是自己租住的小跨院只有三开间，这么一大家子人来北京了，该让他们住在哪里呢？
为了安置家人，大病初愈的曾国藩不得不开始新一轮的奔波。最终他看中了菜市口附近的一座宅院，年租金大约需要67两银。从庵寺到宅院短短五个月的时间，曾国藩的房租就翻了一倍，超过了他全年俸禄的一半。
尽管曾国藩的房租不断上涨，但以他当时的经济状况，他还买不起东铁匠胡同的十六间瓦房。在此后几年里，为了寻找更合适的住所，曾国藩又搬了几次家。直到道光二十七年，搬到南横街之后这才安定下来。
事实上，在北京像曾国藩这样选择租房的官员非常的多，而其中有不少人其实同样具备了在北京买房的能力，但他们却始终坚持租房。
原来清朝时为了控制北京城的人口规模，朝廷曾经规定非京籍的官员一旦离任或者被革职的时候，他就不能再留在京城，必须在期限之内返回家乡。而除此之外，京官的流动性很大，经常有人被调到外地做官。
由于不知道自己什么时候就会离开北京，因此大部分官员都没有打算买房。而在京任职期间，官员们的住处也不是一成不变的。因为他们的职位、收入和办公地点经常发生变化，因此为了住上更理想的房子，他们会经常搬家。在这种情况下，租房自然比买房更合适。曾国藩的租房经历就是一个很好的例子。
在北京的十三年里，曾国藩的仕途可谓一帆风顺，他曾经在十年当中连续升迁七次，很快就从一个普通的进士身为高官，这在道光年间极其罕见。
而随着曾国藩的官职一升再升，他租住的院子也越来越大。从最初的四间房屋扩大到了四十多间的房屋。当然房租也一涨再涨，年租金从最初的三十三两增加到了两三百两。
道光二十七年夏天，刚刚搬到南横街的曾国藩又一次升官了。他从从四品的翰林院侍讲学士，一下子升到了二品的内阁学士兼礼部侍郎。官职升了，收入也多了。此时曾国藩一年的俸禄加补贴大概是610多两银子。因此，无论是从曾国藩全年的俸禄来看，还是从曾国藩每年要掏的租金来看，他都有能力买下中铁匠胡同那个属于佛尔国春的房产。只要曾国藩愿意，他完全可以在那张三米多长的房屋买卖契约上留下自己的名字。
可这时候曾国藩家里的人口已经越来越多，一个只有十几间房屋的院子已经完全无法满足他的居住需求。而另一方面，尽管曾国藩对南横街的宅院很满意，但他却没有办法一口气拿出一大笔钱去买下这个拥有四十多间房屋的大宅院，因此租房成了他唯一的选择。
当然对于曾国藩来说，他也并不需要买房。几年之后太平天国运动爆发，他在回湖南奔丧的途中接下了组建湘军的命令，开始为平定太平天国运动而四处奔波。
也正是从这时起，他从一个京官逐渐转变为一位手握大权的地方大员，同时也结束了他在北京打拼十三年的租房生活。
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