关系场认证，是观念研究院对地产业里，具有创新、迭代、示范性的产品，进行评估解读的子栏目。很多优秀产品对使用者的价值，有可能开发商自己未必全部发现。因为空间的价值，不在空间本身，而是运用里的场景。
再次关注到华润未来之城，是前不久看到一份非年度业绩清单：单盘销售额第一的，毫无悬念是麓湖生态城，连续几年稳稳80亿，不多也不少，体现了万华团队成熟的控制力；而排到第二的，则是华润未来之城，单盘58亿（截至目前）。
2020下半年，未来之城刚亮相时，我去参观了这个盘，就预言过未来之城的对手是麓湖生态城，虽然一个在南一个在东，没有半毛钱的市场争夺关系，但高贵的“敌人”比高贵的朋友难得。毕加索与张大千成为好友，是他认为抽象艺术里的对手，是国画的大写意。只是没有想到，未来之城入市就亮出锋芒，稳居第二。要知道，新生的未来之城，有三个障碍点：1、龙泉驿是成都二圈层；2、东安湖一片大工地；3、有多少人把大学生运动会，理解成与小学生运动会相比，他们不就是年纪大点的学生么？用了1年多点的时间，再见未来之城时，1-2期售罄，3期都进入尾盘阶段了。好比出差2年回来，3岁的孩子，高中已毕业的感觉。新加推的未来之城4期，是所有地块里，最临近东安湖的地王位；首次配置了213㎡的大平层。 项目团队用了三个极致来归纳即将推出的大平层：一是极致产品，213㎡双套房的边厅三面采光社交四房户型，的确可圈可点；二是极致景观，高楼区近可以看到东安湖，远可以看到龙泉山脉，毕竟东安新城的规划，在过常委会的时候就强调了视线之美；三是极致生活方式 ，优质的人群在大运会的场馆配套、旁边的社区中心、对面的木棉花酒店、隔壁的优质学区的生活方式。项目营销负责人王捷先生，带我环游了一下东安湖，看到整个东安新城的建设进度后。我的感受是：如果赞美是对这213㎡大平层本身，其实是不尊重她。生活方式是由四重空间构成的：城市空间/生活空间/家庭空间/群体空间。这213㎡的大平层，家庭空间已经可圈可点，但是，承载她的城市空间/生活空间和群体空间，鲜有对手。这篇关系场认证文章的下文，不会谈户型优点任何一个字。
东安新城的规划，大约完成于2019年，是成都市被委以“公园城市示范区”重任不久。国家级战略意图，我就不多讲了，想必很多人已经熟悉。单讲一下“公园城市”，从字面上理解，必然有山水园林的公园要素，同时也应该有居住交通工作配套等城市要素。也即公园+城市。这么说来，没什么稀奇，打开卫星地图，鸟瞰每一座城市，里面都包裹着若干公园。除了沙哈拉沙漠里的城市把我晒脱了皮，哪个城市没地方躲荫凉呢？那就太瞧不起成都作为“公园城市示范区”的价值了，它的核心要点是：人/城/境/业。人城业都好理解，但凡城市都必然有人口、产业和空间，只为苦恼人口产业的结构发愁而已，但要素是不缺的。不是“边境”等具象意思，而是“意境”、“境界”等抽象意义。国土规划即便给了70%的绿地控制率，给到城市很多公园，能改变环境，但未必能提高城市境界。毕竟公园城市的定义，是“一公三生”，公共底板上的生产/生活/生态，有机结合在一起，这个术语，我就不多解释了。境字，没有标准答案，所以城市规划者都成了“养元青”的VIP，也免不了一代代的公园+城市规划，建成后都是漏洞百出的过程稿。好在成都将“境”字，翻译成“场景”。作为曾经《成都场景营城》理论体系搭建的幕后思考者，我可以肯定的说，场景是为了增加体验感/活动频率，增加生产/生活的社会效率。从空间上，可以理解为“混合/共生”，即打碎公园，变为生产生活的场景。但，这个没有标准答案。读完东安新城的规划，我个人认为，这是当代对公园城市理解，当前最好的作品了。为了对这句话有深刻理解，读者朋友们，不妨以下面的数据，咱们亲自动手来做一次公园城市的规划：东安新城，合计7.9平方公里（约11850亩），公园/水域/道路等用地8220亩，70%的面积。用于公共设施的建设用地1335亩，居住仅1050亩，商务办公1155亩。也即是在11850亩上，仅30%的土地用于建筑物。那就太爽了，咱们像星巴克抢位置一样，各占一块，分为四个组团，每一个组团都是无敌楼间距。对不起，你下课了，因为这四个组团之间距离太远，成为“孤岛”组团，生活生产的时间成本太高。
既然各分一团的方式，降低了组团间的运行效率，那30%的建筑也不多，咱们将其集中起来生产和生活，将70%的绿化用地集中，工作累了在旁边走一走，俨然公园城市的美好体验。对不起，你下课了。左边一团绿色，右边一堆建筑。这不就是“城-乡”关系么？自然要素并未融合到生产生活种，城市用地，可由不得这么造。
既然前两个方案都不对，那咱们来个纽约中央公园式，将70%的绿化景观面积放到中间，做一个大湖景，四边均匀分布居住/工作/公共配套。对不起，你被扣鸡腿了。人们围湖而居，其实就是个“大水库”，就像泸沽湖旅游一样，水库美则美，但南北/东西岸的人往来很少。每天出门，人们只能思考往左还是往右，如果没有体力环湖跑一圈的话，你还得原路退回来。
前面说了，东安新城最接近人类对城市想象力的极限，是不是太夸张了。如果人类目前的社会分工形式，生产生活的方式，都依然照旧的话，真能秒杀你见到的所有城市。手法很老辣：打碎了景观和空间的整体性，让其混合/共生。2）组团聚合，每个组团都有自己的主题，但是南北之间的距离很近，组团间的效率最高。
南北岸的“水库效应”消失了，两岸之间既有600-700m的间距，也有40-100m的高效距离。3）将湖化整为零后，形成多湖组团，形成无数的“消费场景”。以运动为例，环湖的一级道路跑两圈，就是一个半马；如果担心运动量大，围着东北和西南各跑一圈，也能达到日常热身锻炼的效果。如果担心运动剧烈，每天一万步的话，走完两个岛就行；只是和孩子散一下步，一周得有12天，才会溜出重复的感觉。
即便溜了很多年，在遛弯的过程中，也完全不担心枯燥。沿途有很多城市级的中心，在后期营运中，完全有可能遇到某个活动或者赛事举办。
万一哪天，吴老师在剧院里讲一下“关系场”呢？城市级的剧场设施，我肯定也很想去体验一下，到时候大家可以住湖边的木棉花酒店。在中国，可能找不到第二个比东安新城更牛的公园城市规划了。有必要再温习一下公园城市，它不是简单的“公园+城市”，而是以公园要素，去改造城市空间，把所有的空间，都提升为消费场景。请注意正确理解成都市的消费场景，并非到太古里消费才叫消费场景，大的社会学定义里，时间的倾注、关系的拉近，都叫消费场景。想必很多城市的同学，对前文谈到的湖畔生活，不过是“大水库”的笑谈，在本地都有感同身受的体验。很多人会有一种遗憾，东安新城规划如此好，但离市中心太远。毕竟在龙泉，不属于主城5区。关于市中心的传统印记，要有很多人/商场和写字楼，是很多人的目的地，每天很拥堵，年人流量得2000万，商铺租金没500元/月，别给我谈中心。公园城市，是社会治理者对城市的谋划。和社会商业者对城市的期待，不完全一样。虽然，类似于纽约曼哈顿和东京湾那种城市中心，是城市自然发展的产物。但，它不是没有毛病。高流量下提高商业价值，但拥堵/潮汐，是对社会资源的极大浪费。如果城市再被设计一遍，应该是另外的样子，不是说要降低人口密度，而是要平衡修正，以让社会效率最大化。有很多硬货在证明，东安新城承担着将来的城市中心示范样子：第一条：仅就东安新城的数据来看，这是个“亏本买卖”。前面有数据，11850亩的占地，能用于直接回收投资的住宅用地，仅1050亩，不足10%，其余的公园绿地都是投资，公共配套都是福利，商业用地都得让利。账面上怎么算，都是亏本买卖。R字头为居住用地，不足10%，紫色为公共配套，占比10%，红色为商业用地，占比也为10%左右。
只能说，政府在算大账，下手如此狠，所图肯定不是“东安新城”这7.9平方公里，而是用一点带动整个面——把城市往东拉。第二条：东安新城，落了5个城市级场馆和3个城市中心。分别是文体中心/图书馆/美术馆/剧院/市民中心，这些城市公共配套，都需要长期的贴本经营。备注：此为规划图纸，实际建设过程中，美术馆位置调整到剧院/图书馆旁边。整个区域以“一湖三岸”划分定位，300米地标的商务中心，整个西南拔尖的赛事中心，而与龙泉本地产业相关的汽车产业文化中心，都没有占到C位。且定位能级很高：一个国际级资源；一个国家级配套；一个为城市级配套资源。
体块巨大有地标作用的东安阁，其实都算不上这里的城市级场馆。以上，可以看出从“投入手笔和魄力”上，看出东安新城所图巨大。下面，再从技术层面看一下，东安新城对未来城市中心示范价值的追求。尽管保护动物成为孩子们都具有的爱心，若干城市湖畔的建设，也考虑了水源级别/鱼禽类的自然环境指标，在树上考虑了鸟的归巢喂养地。但是，在东安湖里，设置许多座专供鸟类栖息的无人岛，我还是第一次看到。图中深蓝色的斑点，即无人岛，专供动物们活动的地方。它的数量之多和面积之大，目测有40多个，体现了对动物需求的特别重视。
当然，让动物们满意，还不是让人类满意。动物都认为城市中心环境宜人，那人类更没问题。尽管之前在学习规划时，知道大中小路网的关系，绿地和建筑的关系，广场和街区的关系。是最适合人类长期居住的，但做房地产这么多年，还是在东安新城的规划文本上，再次看到了这种城市空间关系。窄街密路，街道和社区公园混合。这种在规划学教材里才能常见的美好城市场景。在华润未来之城的现场，你可以亲自感受一下。不断阅读东安新城的规划图纸，看得到政府投入下手狠和准，同时又尊重动物和尊重规划师。对其目的反复掂量之后，得到的结论：真心想为未来50年/100年，做一个经得起时代检验的新城市中心。至于未来城市的中心，为什么落子龙泉驿，我认为除了“东进战略”之外，以下几点可能就是原因：1）不太可能把天府广场拆了重来。发展未来，也要尊重历史。2）新老中心距离不能太远，那么四环左右，存在大幅度发展国土空间的，就在龙泉；东安新城的大手笔，图谋的是这么大一片。从三环往外的城市扩张推力，东安新城的高起步拉力，前拉后推，是要将城市中心移位，以带动整个东进战略。战略是清晰的，战术是有力的。我拜访未来之城离开时，与朋友约了太古里，30分钟就到了。绕城高速，为东安新城接驳，要开两个口；成渝高速，也要为其开两个口。
因为东安新城立项时，就与大运会密切相关，是主赛场所在地。所以去年因为疫情影响，大运会宣布延期后，很多人再说：东安新城完球了。这明显没搞明白大运会和东安新城的关系。从前文分析，你可以记一个重点：不管成都是否申办成大运会，东安新城必搞：公园城市示范/成都四环/东进战略/未来城市中心，大运会不过是恰逢其会而已。当然，因为承办大运会，东安新城享受到很多红利，得到了城市力量集中，最得宠的那个孩子。以往我们对城市高速的印象，是广告牌林立，两边高压线和猪食料围墙广告。成渝高速也不例外，但是因为大运会，这条路都被改变了。今天就可以试着从蜀都大道一路往东，到龙泉这一段，看到的是成都最美高速路。受益当然不是一条最美高速路，因为大运会的存在，让东安新城享受到的最大红利是：做房地产的同学都知道，一座新城的发展周期是10年。要经历规划期/起步期/发展期/成熟期四个阶段。在前两年的规划区，可能路网都不健全。但是，承担迎大运的重任，东安新城两年就基本建成了，东安湖公园近期开放。上次去的时候出太阳，公园里可能有几万辆车几十万成都人带着家人晒太阳。透露个底，已花了差不多600个亿呢。2年的话，也即每天花1亿，但将10年进度压缩为2年，足足为你节约了一代人的时间。大运会客观上起到了为东安新城全球发布的作用，等到明年6月，全球引爆这座公园新城。你看，前文没有提到华润未来之城4期产品的任何信息。没什么好谈的，3W一平米也值得（更何况不会被批这个价格）。4期或者未来之城整个套数也不多。学校/商业/湖畔/交通/酒店/产业/住宅，连接TOD和成渝高速，未来之城独立成板块。整个北岸，含商业在内，不过0.8平方公里，4期的建筑面积仅仅10万㎡而已。在东安新城的规划里，他被称为“国际社区”板块，也是整个东安新城最大的居住生活板块。两面临湖，三面有景，华润拿到这个项目的原因，是承担着大运会场馆的建设和将来运营的责任。
有深圳湾的城市级运营案例托底，唯一能做这事的，就只有华润。所以未来之城这块地，站在了巨人肩上。很多项目，错过不过就是错过了，明年还有，未来的可能更好。但是，未来之城，错过了就没有了。无论是先进性、资源性、城市地位，以及稀有性来看。东安湖的未来之城只有一座。分析一个楼盘的城市空间价值，真费力，忙活了好几天。即便这样，也只讲了未来之城的1/3，将来有时间再写续篇。
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