刚刚从父亲手上接过权柄的杨惠妍，准备对碧桂园营销体系再下狠手。
苗头独家获悉，碧桂园原鄂西区域总裁高斌临危受命，出任合富辉煌集团总经理。这标志着碧桂园内部酝酿长达10年的营销代理模式，准备加速推进。
高斌（图源：网络）
知情人士向苗头透露，碧桂园原有的案场营销人员编制，大概率要“转移”到合富辉煌。
“最近，合富辉煌内部正在四处打听碧桂园案场的销售、管理人员底薪和佣金情况。”知情人士称。
2022年11月，碧桂园服务发布公告，旗下碧桂园物业香港控股有限公司将以2.33亿港元，收购港股房地产代理公司合富辉煌21.47%股权，双方已订立股权转让协议。
碧桂园服务原已持有合富辉煌3.53%股份，收购完成后，累计持股上升到25%，成为合富辉煌第二大股东，第一股东仍是创始人扶伟聪家族。
这是碧桂园绕开“关联交易”，在体系外寻找降本增效工具的一大尝试。
“营销已经少了2/3的人了，其它随意。”碧桂园品牌营销中心一位在职员工面对即将到来的改革与变动，表示无感。
3月1日，创始人杨国强正式辞去碧桂园董事局主席、执行董事职务，一并滑落的，还有他的全国政协委员身份。
目前，杨惠妍持有碧桂园59.6%的股份，她手上掌控着一艘正在撞向冰山，螺旋桨和发动机出了严重故障的宇宙巨舰。
2013年，碧桂园实现了千亿销售额，首次跻身“千亿俱乐部”，第二年，行业进入寒冬，时任集团执行董事、营销中心的总经理杨永潮带领1.6万名营销人员在顺德北滘总部庄严宣誓，力保销售业绩，场面悲壮，堪比世界大战前夕的动员大会。
那年，杨国强正在描绘马来西亚大型填海项目森林城市的美好图景，杨惠妍正在清华大学读EMBA。
杨惠妍关注最多的，是新兴产业、保险业和配套子公司的改革。
2014年4月，跳进营销代理“大坑”的杨永潮黯然离场，做过杨国强助理和莫斌副手的程光煜火线接任。
后来以《我在碧桂园的1000天》名动天下的CFO吴建斌，给杨惠妍引见了几家投资银行。
高盛建议碧桂园参与高科技产业；摩根大通提醒杨惠妍业务覆盖全球的房地产开发商很少，要做多元布局；摩根士丹利则指房地产行业利润率下降，要考虑多元化投资，并且建议碧桂园“染红”。
杨惠妍坐立不安，马上找来波士顿咨询公司给碧桂园做了一份战略咨询报告。这家外脑当面向杨国强汇报：
要重视净利润率；资本市场不认可碧桂园现有模式；建议将2020年的销售目标定于2600亿元，收租物业占比12%。
据说，杨国强在听完这份报告后，神情冷峻，他立刻叫助理安排开会。
2015年底，杨国强给全国的区域总裁们下达死命令：
必须拼命拿地。
业内人士注意到，去年三季度报显示，碧桂园存货9078亿，在2019年报上，这个数字是7876亿：
说明碧桂园库存压力巨大，而且逐年增加。
从存货结构看，碧桂园绝大多数是“在建工程”显然，供需节奏已经出了大问题。
作为行业“高周转”模式的鼻祖，碧桂园的存货周转率去年三季度录得惊人的0.19，而2019年的这个数字是：
0.4。
曾经，碧桂园的“高周转”在业内几乎无人能及，甚至把盖房子这件事情干出了做“快消品”的味道。这就使得碧桂园具有某种穿越政策调控周期的能力，也是它快速崛起成为宇宙第一房企，并且从2017年起连续5年稳坐冠军宝座的主因之一。
这不光是因为它进入的城市绝大多数不必受限购限价政策束缚，值得一提的是，在这些城市，作为世界500强的“外资”，碧桂园的房子还是“牌子货”呢。
雪崩了，没有一片雪花是无辜的。叠加地方政府严厉到无以复加的预售资金监管力度，2020年至今，碧桂园的融资活动现金流净额，全都是负值。
经营性现金流，以及融资性现金流，都断了。
碧桂园重仓的三四线城市，本来房地产市场就不发达，土地成本相比商品房售价，是很低的，项目成本主要体现在建设费用方面，一旦实施预售资金强监管，开发商就被卡了脖子，束手无策。
举山西为例，很多小城市房价在5000元/平方米以下，而建安成本在2500—3000元/平方米，预售监管资金按工程造价的110%进行监管，相当于占销售额比重超过66%的售楼款用不了，而在一线城市，假定售价8万元/平方米，建安成本按5000元/平方米监管后，占销售额的比重仅6.25%。
在本就严重积压、销售缓慢的市场环境下，这些严重缺乏金融资源支持的开发商，既要保障工程进度正常开展，又要面对预售资金强监管，这直接导致当地房企“难为无米之炊”，死伤无数。
碧桂园也不例外。为了“保交楼”，避免恒大悲剧重演，地方政府对包括碧桂园在内的规模型房企严防死守，碧桂园处境之艰难，可见一斑。
曾经带领团队在上海一口气拿下16个项目的前鄂西区域、前上海区域总裁高斌，眼下别无选择，只能硬着头皮摸黑前进。
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