汇率6.9！2019，持币观望成可能，一二线房价向下寻底部

当前人民币兑美元的汇率基本上稳定在6.9附近，2019年楼市房价，对于多头来说，最大的敌人将是：购房者持币观望。

持币观望需要发生在没有放水的国际大背景，美联储正在每月缩表500亿美元，欧洲央行刚刚宣布，将在2018年底结束其当前每月150亿欧元的QE放水。下周，美联储的加息，基本上是铁定。

如下页面截图，我国的M1今年非常稳定，2019年还将继续稳定。

即使地产美元债，地产人民币债能在2019年平稳过渡，房产商没有迫切的资金回笼压力，需要大幅折价抛售；即使炒房客每月能按时还贷，没有断供的压力。购房者在没有放水的压力下，可以持币观望。此时，刚需的压力，要远远小于地产商和囤房者的压力。

囤房者，赚的是放水推高房价的钱。开发商则是成本+利润，快周转，及早卖掉，利润及早入袋。在2016年之前的放水背景下，刚需手里的钱，一直在缴纳“通胀税”，一直在购买力缩水，因此需要越早上买房的船，亏的越少。

现在，形势逆转了。

特朗普对我国的tariff(海关收的一种税)，及有可能会拆除。这样，人民币很有可能在2019年上半年，反弹到6.6。而美国经济在2019年第一季度，非常有可能会因为对亚洲第一经济体的出口红利，而继续强劲，进而美联储主席鲍威尔，有本钱(经济指标)可以在2019年3月加息。

人民币可能会跟着加息。这时，压力就从刚需的肩上，转到了囤房客和开发商的肩上。

鲍威尔的美元可能2019年3月，不加息。这时，我国一二线的囤房者，和开发商的压力会小很多，但心里压力还在。

美联储每月缩表500亿美元，在钱更值钱的时代，开发商需要控制成本才能赚钱，若是地价不降下来，他们不拿地；地价降下来，面粉价格就下来了，面包的预期价格也会下降。囤房客，此时就慌了，部分囤房客会折价抛售：一二线房价下跌。

若是地价不降下来，开发商为了控制成本，会：少开发。闲置人员则将减薪，停薪放假。

开发商若是不拿地，则有财政压力的地方，还是会愿意以“合理价位”卖地。

只要开发商拿到便宜的地，房价的预期就变了。

刚需可以持币观望，市场的需求就一下子蒸发掉。1000套房，以低于市场挂牌价10%成交，新的房价就下跌10%；下一个1000套房，以低于市场挂牌价10%成交，新的房价就又一次下跌了10%。之前买房的这1000个人，就直接亏了10%。下下个1000套房，就只能跌到不能再跌的价位，才会有大量成交。明知道会下跌，还要买的人，这叫什么精神？

在不断的阴跌中，掌握房源的囤房客和开发商的底牌，就会亮出来。

一二线房源所有者，心里的底牌，就是2019年房价的底部。

美联储2019年假如加息3次，一二线囤房者，开发商资金链有断裂风险，则是：逃生式抛售(2008年经济危机时..)。

美联储2019年若是加息0-1次，则囤房者和开发商无资金链破裂之忧，将是：割肉式抛售。

任何一个地方，房价下跌，下跌情绪都会扩散。

2019年，一二线房价，是割肉，还是逃生，全在美联储主席鲍威尔手中。