最近,在和粉丝聊天的过程中,小编发现很多人有一个误区:似乎80%的人尤其是市区过来的人会将滴水湖=临港。
其实,在2019年公示的《上海临港国土空间总体规划草案(2019-2035)》的文件中,主城区的版图发生了变化:
在南汇新城的基础上进一步拓展,由大治河-G1503上海绕城高速-瓦洪公路-两港大道接中港,东、南至规划海岸线围合而成,面积为343.40平方公里。
这个区域也是今年年初提出的“五大新城”中“南汇新城”的面积。
图源:《上海临港国土空间总体规划草案(2019-2035)》
在主城区中,除了最核心的滴水湖,还包含了书院、万祥、泥城、临港蓝湾、和芦潮港。其中,临港蓝湾、泥城和芦潮港都位于临港产业分布最多的区域:先进智造片区。由于芦潮港土地限制,已经没有新盘供应。
于是,部分先知先觉的人开始来问我们:临港蓝湾vs泥城,到底哪个好?
临港蓝湾vs泥城,到底哪个好?
临港蓝湾 | 泥城 | |
面积(约) | 扩区后45平方公里 | 61.5平方公里 |
开发模式 | 产城融合 | 因人口迁徙自然形成的镇级开发模式 |
产业区 | 临港奉贤园区 | 重装备产业园 |
学校 | 世外教育附属外国语学校、蓝湾诺思兰顿高中、公立幼儿园(在建)、五四学校 | 泥城小学、临港外国语小学、泥城幼儿园、彭镇中学、彭镇幼儿园、云端幼儿园、2所幼儿园(在建)、1所小学(在建)、2所幼儿园(在建) |
交通 | 两港大道快速道、四团枢纽平安站 | 两港大道快速道、中运量T1线 |
医疗 | 市民文化中心(市民体检中心、康养项目)、综合性医院(规划) | 泥城社区卫生服务中心 |
休闲中心 | 市民文化中心、奉贤体育中心、足球青训中心、皮划艇俱乐部、有氧跑道 | 滨河文化公园 |
商业 | 蓝湾天地 | 宝龙广场、鸿音广场、华亮广场、万达广场(在建)、绿地·乐和城壹天地时尚广场 |
是否在约119.5平方公里先行启动区内 | 是 | 否 |
现状对比
泥城是临港开发最早的区域,典型的镇级开发模式,聚集了大量的动迁房、商品房、公租房、商业、人口等,总占地面积约61.5平方公里,目前常住人口接近10万余人,商业有宝龙广场、鸿音广场、华亮广场、万达广场(在建)等商业体,是临港目前最为成熟的区域之一。
相比之下,临港蓝湾是后起之城。扩区后总占地45平方公里,从2008年正式启动,历经13年,完成一期建设。
蓝湾是典型的产城融合开发模式,生活配套住区定位为国际住区,由临港集团作为一级开发商开发,开发模式与碧云社区相似。所以在城市生活配套上围绕“国际社区”定位来建设,比如蓝湾天地(已开业),入驻商家有:星巴克、法国雅高旗下美爵酒店、肯德基、屈臣氏、华为等知名品牌;市民文化中心、皮划艇俱乐部、上海足球青训中心、奉贤体育中心、世外教育附属外国语学校、蓝湾诺思兰顿高中、公立幼儿园(在建)、综合性医院(规划)等,重要的是临港蓝湾还汇聚了生命蓝湾、三一重工、特斯拉等知名企业,形成的是从工作到生活、娱乐、消费、休闲等闭环式的居住区。
临港蓝湾VS泥城,一个是按照一纸蓝图规划一一落地的产城融合示范区,一个是因人口迁徙自然形成的镇级开发模式,泥城很成熟,生活在泥城一应俱全,但由于不是成规模的开发模式,在城市界面上容易形成落后、老旧、参差不齐的界面效果,和统一开发的蓝湾形成一定的差距,蓝湾更具现代化,也更有城市的属性。
从成熟度和人口基数来看,泥城>蓝湾;但从城市界面和开发起点来看,蓝湾>泥城。
产业对比
上文已经提到临港蓝湾是典型的产城融合开发模式,并且整个临港蓝湾就在临港新片区发展的第一梯段:约119.5平方公里先行启动区。
众所周知,先行启动区分布的皆为临港的重要发展产业。所以在看蓝湾时一定不能脱离产业去讲,反而所建的国际社区更多是为了匹配产业人群所建,那蓝湾有什么产业呢?
临港蓝湾:临港总体规划中明确了建立以关键核心技术为突破口的七大前沿制造产业集群,生物医药是其中一个产业方向。
房价对比,谁价格更低?
泥城近几年无商品住宅供应,区域次新房二手商品房价格约3万/㎡;从前两天上海第一批集中供应看,官方给了新房指导价,泥城约2.5万/㎡。也就是说泥城目前的待售项目选择面积约86平米以下才能控制在总价230元内。
蓝湾次新二手房绿城诚园价格在3万/平左右,与泥城差不多。电建地产·泷悦蓝湾首批次价格,高层均价约2.3479万/㎡,别墅均价约3.125万/㎡。参考这个价格,即将待售的电建地产·泷悦蓝湾高层建面约95-115平米,别墅建面约126-165平米。总价约230万的预算可以买到建面约95-98平米的3室2厅2卫。
同样的预算,在购买面积上,蓝湾>泥城;从参考的均价上看,蓝湾价格低于泥城;从性价比来说,蓝湾>泥城。
临港蓝湾VS泥城,谁潜力更大?
泥城拥有大量的人口基数,源于泥城一直是临港主要的安置居住区域,集中了大量的安置房。泥城虽然也有宝龙、碧桂园、万达等品牌开发商,但也集中了大量安置房,房屋品质参差不齐,社区品质一般。
蓝湾除了拥有全新的城市界面,分布的开发商也清一色一线品牌:电建地产(央企)、保利(央企)、临港集团(国企)、碧桂园、绿城等,打造的房屋与社区品质较高。
从发展潜力的角度看,泥城的成熟往往是劣势,后来的蓝湾可以凭借更高的起点,更高的规划后来居上,还有高端的产业布局,高端的人才导入,形成实现质的超越。从这个角度,蓝湾更具发展潜力。
电建地产·泷悦蓝湾B0902地块鸟瞰图
根据我们了解到的信息,「电建地产·泷悦蓝湾」B0902地块第二批次将推出120套建面约150-165㎡叠加别墅,其中建面约150㎡92套、建面约165㎡28套,毛坯交付。
项目的下叠户型做到了比一般联排别墅更大的南向开间,大开间带来采光和通透性更好,近15米的栋距极大的增强了居住舒适度!地下室层高达到了约5.4米,可供业主灵活运用!
电建地产·泷悦蓝湾B1401地块鸟瞰图
高层:建面约95㎡325套,建面约98㎡65套,建面约115㎡98套,共488套,其中12#13#14#15#27#28#为装修交付。
叠墅:建面约126-133㎡36套,建面约131-142㎡12套,共48套,均为毛坯。
二期地块加推叠墅:
B1401地块建面约126-131㎡ 上叠 四房
B1401地块建面约126-131㎡ 下叠 四房
B1401地块建面约131-142㎡ 上叠 四房
B1401地块建面约131-142㎡ 下叠 四房
另一方面,「电建地产·泷悦蓝湾」的小高层自首开就一直颇受关注,因为它和别墅共享社区配套,几乎是整个区域的品质标杆担当。
小高层的房型中,整体的通风采光都非常好,特别是建面约95、115㎡的户型,宽逸的空间尽显豁达的气度,同时宽阔的观景阳台也让视野不拘束于室内空间,纵览园林盛境。
小高层的最新户型图如下
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B1401地块建面约95㎡三房两厅两卫
B1401地块建面约98㎡三房两厅两卫
B1401地块建面约115㎡三房两厅两卫
蓝湾国际社区核心品质叠墅区
「泷悦蓝湾」二期待加推
共488套高层+168套叠加
总价可控,临港为数不多的总价230万内
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