本来上半年受到新冠疫情的影响,国内房价应该下跌才对。但现在看来,多数地区的房价还在继续上涨。特别是以深圳、上海、杭州、南京等为代表的一二线城市房价都跟着上涨。导致今年上半年国内房价继续上涨的原因有两个:一个是,今年上半年央行累计降准三次,同时通过其他货币工具向市场释放了大量的流动性。于是大量信贷资金通过消费贷、经营贷流入房地产市场。
另一个是,央行还想到了降息手段,通过降低LPR、逆回购、MLF整体利率的下调,引导资金市场利率走低,而体现在房地产市场上,就是房贷利率不断下行。与此同时,各银行也降低了房贷申请门槛,过去申请房贷起码一个月,现在房贷审核时间缩短了,要求也降低了。因为在银行的眼里个人房贷是最优质的贷款。
不过,由于上半年房价的非理性上涨,各地纷纷拿出房地产调控政策予以应对,主要是给房地产打补丁为主。8月30日,无锡出台新的楼市调控政策,包括限制离异家庭购房套数,提高二套房首付比例至六成等。9月6日,沈阳发布楼市调控通知:将二套房首付比例提高至50%,同时控制土地溢价率。9月3日,东莞出台楼市调控政策细则,须取得不动产证满2年后方可交易转让。
除了地方政府推进房地产调控之外,8月20日,住建部、央行在北京召开了一场重点房企座谈会,制定了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,也就是业内传闻已久的“三道红线”。所谓“三道红线”是指:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企净负债率不得大于100%;房企的现金短债之比要小于1。有消息称,2021年1月1日起,全行业将全面推行相关规则。
于是,像恒大这样的房企突然宣布要将名下房价打七折出售。对此,我们认为,如果恒大真的能打7折销售房产,估计后市还会有更多的房企紧随其后,国内的新房价格会有所回落。因为,从目前来看“三道红线”的出台,将会倒逼房企以价换量,尽快回笼资金,毕竟现在回笼资金,降低负债率乃是大型房企的第一要务。可能很多人感到奇怪,国家出台三道红线是要约束房企,怎么会倒逼房企主动降价促销呢?
首先,上半年我国央行又降准来又降息,也降低了房企的融资成本和难度,房企又纷纷在各地拿地扩张。所以,就算之前一些房企的指标没有踩过“三道红线”,但是在经历了上半年疯狂拿地扩张之后,几乎所有的房企的指标都超过了“三道红线”。以恒大为例,上半年实现净负债率为219.53%;现金与短期负债比为0.36;再加上恒大业绩会上披露的剔除预收款资产负债率79.8%的数据。显然,目前恒大还维持着”三线全踩“的格局。
而各家头部房企都踩上“三道红线”后,意味着银行考虑到贷款安全,不可能再贷款给这些房企了。若房企向外发债融资也会因为受到三大红线的影响,要么发债审核通不过,要么需付出更高融资成本。从目前情况看,房企现在只有及时降价促销,及时回笼资金,才能摆脱房企发生流动性的不足问题。“金九银十”不仅仅是恒大会降价促销,其他房企也会紧随其后。
再者,住建部、央行提出“三道红线”的标准,使头部房企已经看到了中央政府的态度,主要是降低房企的负债率,进入到轻资产周期,回到三道红线的安全标准内。从目前看来,只有降价促销,回笼大量资金,偿还之前所欠债务,这样才能把房企的负债率给降下来,房企才能符合监管者的要求。之前,万达商业地产的王健林,就通过大量抛售旗下商场、星级酒店、写字楼等来降低负债率。所以,未来所有房企都要降低负债率,轻资产化发展。而降负债现在最好的办法,就是降价促销,去除库存,回笼资金。
管理部门给房企设了“三道红线”,而对于房企业来说,上半年扩张圈地过快,早已超过这些标准。从目前开始,就要回到“三道红线”的标准以内,还要想解决企业的流动性不足的问题,目前房企的融资渠道受阻,唯一的办法就是降价促销,把库存商品房及时变现,这样才能生存下去。所以,在恒大降价促销后,还会有一些房企跟在后面降价促销的,所以,老百姓在“金九银十”是可以对房企新开楼盘展开促销的活动进行适当关注的。
联系客服