楼市库存快速攀升，房企疯狂盖楼谁买单？

受到上半年国内房企疯狂拿地建房，大量商品房纷纷入市的影响，国内商品房的库存在不断攀升。据上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城住宅库存报告》显示，截至8月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量约4.84亿平方米，环比增长0.8%，同比增长7.5%。这说明，我国商品房早就已经严重过剩。

从目前情况看，商品房积压严重的主要是二、三、四线城市。这份报告还显示：截至8月底，100个城市中一、二、三四城市的新建商品住宅库存总量分别为2958万平方米、24993万平方米和20487万平方米。同比增速分别为11.7%、11.8%、2.1%。同比增速数据也反映出，上半年开发商集中在一二线城市拿地建房，因为三四线城市房地产风险较大，开发商在中小城市高价拿地还是有所顾虑。

实际上，一二线城市楼市去库存的难度相对小一些，而去库存压力最大的是三四线城市，数据显示，8月份存销比数值排名前10的城市中，除了厦门外，剩下9个城市都是三四线城市。其中，包头、日照和漳州名列前三，去库存周期较长，存销比分别为35.7、34.7、34.1。这意味着，即使当地没有增量房源入市，仅是存量商品房也够近三年的销售量了。而且三四线城市人口流出量大，居民购买力有限，开发商要想去库存难度相当大。

受到楼市库存不断攀升的影响，以及“金九银十”的高峰期的到来，各家房企纷纷拿出打折促销的优惠活动。而恒大更是亮出了七折的优惠活动。不仅如此，恒大还在原有的基础上，还有叠加的优惠政策，比如，各楼盘每天10套特价房源额外97折，尾盘最高可再享受88折优惠。另外，地区部门负责人以上领导拥有额外96折的签批权限等。据业内人士估计，全国将有一半开发商会跟着恒大降价促销。

现在一些业内人士担心，中国人买房“买涨不买跌”，房企降价促销，房产销售业绩能提高吗？我们认为，房企这次降价促销的力度普遍较大，也是真心让利给购房者，此外，监管部门的融资三道红线的压力，也让房企下定了去除库存、降低负债率、回笼资金的意愿。现在问题是，国内各地房地产库存一直居高不下，对未来房价有什么影响呢？

首先，从目前情况看，三四线城市库存积压最为严重。所以，未来三四线城市房价出现下跌已经无法改变。有网友反映，山东乳山市房价最高时3500元/平米入手，如今以二手房出售的话，价格已经低至1800元/平米，整体下跌近50%。未来三四线城市房价将会接受考验，会有更多的中小城市房价开始步入下降通道。

再者，开发商打折促销将成为新常态。至于开发商打折，购房者愿意不愿意买单，这要看当地房价情况了，如果开发商打完折扣，房价还是几百万/套，远远脱离当地百姓购买力，那这种折扣并不能吸引多少人。像厦门，现在房地产库存又高，房价又不断下跌（均价4-5万），当地刚需工资收入只有三四千元/月，这样的房价肯定会僵持一段时间，直到开发商或业主大幅打折，否则购房者也不是傻子，不肯充当接盘侠。

最后，就在国内房地产库存居高不下的情况下，央行近期暗示，由于经济形势向好，货币政策要回归常态化，这意味着，房贷门槛又要上升，流动性又要回归常态，这意味着之前M2增速都在12%以上，未来将要降至8-9%区间。如果央行货币政策回归常态，那肯定会对开发商去库存并不利。很多库存商品房将会套在开发商手中无法变现。

由于开发商们前期大量贷款拿地建房，现在全国商品房库存已经比较严重，这种现象在二三四线城市比较突出，而现在开发商们正想办法把大量库存商品房抛售出来，让购房者接盘。但现在购买房也不傻，除非你大幅降价让利，否则买房者也不会轻易出手。更关键的是，监管部门拿出融资“三道红线”，使开发商只能通过降房价来去库存。但问题是，未来开发商只有把房价降到当地居民买得起的位置，才会有购房者入市。所以，开发商去库存的难度也是很大的。未来房价会出现较大分化，三四线城市房价必跌无疑，同时，一二线城市房价也会出现松动。