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截至10月31日，沪深两市披露2017年三季报的上市房企有72家，其中63家实现盈利，占比为87.5%。另据统计，就在这72家上市房企中，2017年前三季度共实现营业收入6844.38亿元，同比增长6.57%；归属于母公司股东的净利润合计为623.08亿元，同比上涨约30.77%。
与此同时，上市房企今年的销售额大多有望突破千亿大关。碧桂园今年前三季度的销售规模已超4000亿元，万科和恒大已突破3000亿元，三家龙头房企年内的销售业绩均有望突破5000亿元；保利、融创、绿地预计年内有望迈入3000亿元阵营；中海、龙湖、金地、华夏幸福、华润的销售规模均已超千亿元。
根据上市房企三季度数据，我们可以看出两大问题：一方面，上市房企前三季度净利润增幅要大大超过营收增幅，近年来困扰房企的“增收不增利”的现象得到扭转。以房企巨头万科为例，前三季度，万科累计实现营业收入1171亿元，同比仅增长0.04%；实现归属于上市公司股东的净利润110.9亿元，同比则大增34.2%。
另一方面，行业分化进一步加剧，净利润居前的13家房企贡献了整个板块净利润总额的八成，行业集中度进一步提升。三季报显示，大型房企净利润增速明显，部分中型企业净利润增速有所提升，而一些中小企业则是直接进入净利润下滑通道。
很多人会问，楼市调控已一年了，上市房企日子过得咋还这么滋润呢？第一，去年下半年一线城市先受到房地产调控政策影响，多数房企把资金转向二三线城市布局，而到今年前三季度房产销售的项目进入结算期。在市场回暖，二三线城市房价出现大涨的情况下，今年上半年销售的项目大多盈利空间较大，所以上市房企业绩的改善，带动了毛利润增速的回升。
第二，为了达到降低融资成本，提高盈利空间，龙头房企通过低息公司的的债置换此前的高息债，达到了净利润回升的效果。如万科三季报显示，截至9月底，万科持有货币资金943.5亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和（542.3亿元）；有息负债中，约65.8%为长期负债。
不过，房企亮丽的前三季报依然难掩其未来的隐忧。“金九银十”失色，“旺季不旺”已成为北京和上海楼市的重要特征。以北京、上海为例，截至10月27日，上海新房成交24.52万平方米，不足去年同期的三成；北京10月成交面积不足20万平方米，同比下跌72.3%。
同时，在国庆节前后，前期房价疯涨的二三线城市也纷纷推出了“限售政策”，这无疑对房企来说会造成不利影响。因为“限售政策”一限就是二至五年，此举让短期投机炒作者“望而生畏”。要知道在房地产市场中机炒房者占据重要比重，若是这部分人选择离开，那对房企的第四季度的销售业绩来说无疑于“雪上加霜”。
所以，别看龙头房企前三季度业绩完成不错，但真正的考验却还在后面。对此，笔者认为，房企如果只做住宅地产，那未来销售额快速下滑将难以避免。而唯有房企们对房地产业务“转型升级，与时俱进”，这样才可能始终保持骄人战绩。那么，龙头房企们该如何转型升级呢？
首先，跟着政策走，业绩就会有。现在中央政府支持“租购并举”。一些地方政府更是拿出廉价土地给开发商，让他们去造公寓租赁房。如果龙头房企们把精力转向发展租赁房业务中来，就是建了房子只租不售，虽然此举不能生产暴利，但是租房的好处就是能够给房企带来稳定的回报率（年化收益率5%左右）和源源不断的现金流。
再者，参与到地方政府的动迁房、危棚简屋的改造中来，很多城市中有大片危棚简屋，这样既影响了市容，也不利于民众改善居住环境。所以，地方政府正在努力对危棚简屋地区进行改造。而对于上市房企来说，帮助地方政府进行危棚简屋改造，也能获得不错的回报。
最后，在做住宅地产的同时，同时转向商业地产。这些年，商业地产虽然不太景气，但是现在电商巨头们都在布局线下，就像马云之前曾提出“新零售”的概念。所以，未来商业地产项目也是有潜可挖。可能对房企来说，商业地产不如住宅地产这么好盈利，但是商业地产因不受政策调控限制，仍有不错发展前景。
2017年前三季度，上市房企在业绩方面捷报频传，但这只是“回光返照”。未来住宅地产市场调控还将继续，房企将会面临较大压力。居安思危，房企们必须要有转型的战略思维，就是要在尽可能守护住宅地产业绩情况下，转而进入房地产租赁市场，或参与危棚简屋改造，当然也可适当布局商业地产。而唯有多管齐下，才能持续保持业绩回升，若只想钻政策空子，那只能是“昙花一现”结局。
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