上浮40% 房贷利率究竟还有多大上涨空间？

近日，各地银行频频上调房贷利率，不少专家预测房贷利率还有上升空间，于是紧张情绪正在楼市蔓延。从目前形势看，北京多家银行首套房贷利率上浮15%至25%，最高上浮30%；武汉多家银行首套房贷利率上浮20%；南京首套房贷利率普遍上浮15%；广州、东莞、佛山已有部分银行将首套房贷利率上浮40%……

对于普通购房者来说，最好是在购房时，房贷利率能降一些，越优惠越好；房价也能再便宜一点，开发商多让一些利出来，这样买房置业的成本也可以降下来，每月还贷的压力能够轻一些。

而从2月份70个大中城市住宅销售情况变动来看，全国房价已经告别快速上涨阶段。其中，一线城市因受制于严厉的调控政策，房价已步入下跌通道，北上广深等房价均与去年最高时相比，已经跌去了15%，同时也是连续7个月滞涨。

现如今，绝大部分买房者都是通过贷款来实现，而各大中城市的房价滞涨难敌房贷成本飙升。在广州，公司白领郭先生想买一套婚房。从去年6月份起，他便关注广州天河区骏景花园的二手房住宅，而该小区的房价也从去年高点时的5万元/平米，回落到4.2万元/平米的心理价位。本来郭先生想把房子贷款买下来，但是房贷成本连续上升却让他始料不及。

郭先生表示，去年3月份广州还有银行针对首套房贷执行8.5折，而现在若按照极端利率上浮40%计算，每月还款的压力远超房价上涨的苦恼。以贷款200万元、30年等额本息还款计算，8.5折的还款总额为351万元，月均还款9745元；但如按照极端情况利率上浮40%计算，还款总额高达472万元，月均还款13119元。所以，像郭先生这样的购房群体，房贷压力让他们深感吃不消。

曾几何时，房贷业务向来是银行的优质资源，过去很多银行为了吸引房贷客户，给予购房者诸多折扣优惠，而现在即使在年初银行贷款额度很充裕的情况下，银行房贷利率却是“涨声一片”，个别银行甚至还暂停放贷，这究竟意欲何为呢？

首先，居民杠杆率的上升势头过快乃是今年决策层控风险之重点。2017年年末，我国个人住房贷款余额高达21.9万亿元，占整个居民部门贷款余额的70.2%；居民部门债务占GDP的比重（即居民杠杆率）也从2015年的36.4%大幅升至48.3%。居民杠杆率急剧上升，迫使当局对居民加杠杆行为从鼓励变为抑制。

今年1月份，银监会也明确提出要努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。此外，“降杠杆、控风控、守底线”这是新任央行行长易纲的最近表态。

再次，银行融资成本上升，房贷成本也要相应上调。从历史数据看，银行存贷款业务的息差起码要保持1.5个百分点左右，才能保证不亏本，且可持续。而现如今，连理财产品的收益率都超过了5%，据此推算，要推持1.5个百分点左右的息差，房贷利率至少要涨到6.5%。如果银行给购房者发放房贷利率在5%以下，那岂不是成了亏本的买卖？至于二套房贷空间那上浮的就更大，银行的获得空间就会更广。

最后，房价上涨速度越是快，房地产的风险越是大。如果是前些年，银行把个人房贷还当作是“香饽饽”，那么现在肯定是鸡肋业务了。这就需要银行对房地产的风险评估来制定新的利率。面对的风险要与取得的收益率相匹配。

现在多数银行认为，在流动性不足的情况下，把大量的贷款额度投向于个人房贷领域的风险是不可测的。根据收益与风险相匹配的原则，既然客户要住房贷款，银行就要承担相对应的房地产调控风险，而过低的房贷利率只能使银行处于风险系数大，且无利可图的境地。

从现在情况看，商业银行上调房贷利率，主要还根据市场情况的自发行为，这也在很大程度上得到了官方的认同，被认为“总体上符合利率市场化的要求和趋势”。那么，我们该如何预判中国央行未来货币政策趋势，以及房贷利率究竟还有多大上涨空间呢？

第一，中国货币政策将随着国际经济形势而变。就在前任央行行长周小川卸任之前曾提出：现在很多国家都在退出量化宽松政策，意味着过去全球范围内的数量扩张和低利率可告一段落。中国也同样是整个世界经济的一部分，这方面的影响大家应该可以预做得到。

对于房地产来说，货币政策的宽松对房价上涨，房贷利率的下调有利直接的影响。而现如今，美国、欧洲、日本等国央行都在逐步退出量化宽松，还有国内给房地产“去杠杆，控风险”的政策意图，所以，现在要想与前几年那样的房地产步入极度宽松的环境中，已是不可能的了。

第二，本轮房贷利率还有很大上调空间。央行副行长潘功胜曾经表示，虽然近期房贷利率略有上升，但从稍微长一点的周期来看，它仍然处于比较低的水平。经梳理发现，我国5年期以上贷款基准利率自2015年10月24日以来一直保持在4.9%，较2007年的高点7.83%相差不少。现在不是房贷利率已见顶，而是房贷利率触底反弹，当年趁着银行房贷利率较低而购房人的，将来会面临很大压力。

随着房地产周期被货币宽松、房产调控等因素历史性的拉长，之后金融监管力度又在不断加强，可以预见接下来房贷利率上涨周期起码3年，最多可达到5年。房地产调控最好的情况是房价全面温和回落，投机炒房者逐步退出，但不管房价趋势如何走，今后买房的房贷成本将是越来越高了。