内陆房企老大碧桂园正遭遇股债双杀。昨天(7月30日),碧桂园港股盘前跌近4%。港股收盘时碧桂园大跌7.47%,至12.14港元,市值缩水212.66亿港元。同时,碧桂园2025年到期的美元债创三周来最大跌幅。
碧桂园出现股债双杀主要与其近日公司发生的坍塌事故不无关联。相关资料显示,7月26日23时40分,受短时强降雨及瞬时大风影响,安徽六安碧桂园项目一处围墙和活动板房坍塌,造成人员伤亡,16人被送至医院,其中6人抢救无效死亡、1人伤情危急、2人伤势较重。
必须要说明的是,这并非是近期碧桂园首次发生安全事故。近40天内,碧桂园已经连续发生多起坍塌事故,加之最近发生的事故共造成7人死亡、多人受伤。6月24日,碧桂园某地售楼处正在建造过程中发生倒塌,导致1死9伤。
而在7月12日,某地房子还未开始盖,坑基就塌了,稍感万幸的是在该次事件中未有人员伤亡。因安徽六安工地活动板房坍塌事件影响,碧桂园宣布所有项目停工、排查整改安全隐患。
面对近日事故频发,碧桂园向公众发布说明,已通知所有施工合作单位立即停工,彻底排查和整改安全隐患。碧桂园方面表示,本次所有施工单位只有在整改完毕,经验收复查合格后,方可复工。
同时,碧桂园还表示,针对近期台风、暴雨等恶劣天气频发,对施工现场造成重大安全隐患的状况,公司将特别要求各施工单位对以下方面内容重点排查整改:
其中包括:临时活动板房、临时设施、施工塔吊、施工电梯、施工外脚手架,以及防洪排水设施,并要求对防台风及恶劣气候预防方案进行再次全面疏理和学习、交底。
或许在碧桂园看来,最近发生的一切安全事故,都是恶劣天气惹的祸。但是,有业内人士指出,碧桂园素以“高周转”著称,所以不排除近期这一系列事故都归咎于过度追求速度而造成的风险。
在稍早之前,就有报道称,碧桂园已将“高周转”标准由“456”提高到了“345”(拿到地设计就基本完成,3个月开备用,4个月资金回正,5个月资金再利用)。这几乎是不可能完成的事情。
而我们认为,碧桂园盲目追求“高周转”的建楼模式背后,也有难言之隐:首先,过份追求业绩的高增长已让碧桂园忽视了施工安全的重要性。资料显示。公司在2012-2017年五年间,取得合约销售额年均复合增长率63%,不仅显著超出同期行业平均增速,也大幅跑赢同期板块平均约30%的复合增长率。
2018年上半年,公司实现合约销售额4125亿元,同比增长43%。位列全国房企之榜首。为了让业绩再创新高,碧桂园方面就希望通过“高周转”模式,来快速提升业绩,但是在高周转建房模式中,很难保证建设的质量和安全性。
再者,房地产调控风暴将至,碧桂园觉得必须加速“高周转”的进度,才能进退自如。近年来,碧桂园之所以能获得骄人业绩,主要是布局了三四五线城市。今年上半年,三四线城市房价火爆,碧桂园业绩自然大幅提升。
而目前棚改货币化安置收紧,中小城市的房地产调控将至,那么碧桂园希望通过“高周转”模式,提高楼盘的周转速度。这样一旦三四五线城市房价出现调整,碧桂园的“高周转”模式就能使它迅速摆脱羁绊,及时功成身退。但这样的“高周转”模式,带来的却是生产安全问题频发。
最后,碧桂园业绩的高增长背后是高负债率。也就是说碧桂园这些年是靠债务扩张来搞房地产开发的。公开资料显示,截至2017年末,碧桂园总资产为10496.69亿元,总负债为9330.57亿元,资产负债率高达约89%。
目前上市房企的平均负债率都已经高达80%。在如此高的债务重压之下,房企都希望把高杠杆降下来。那么,对于碧桂园来说,只有靠提高项目周转率,快速回笼资金,来偿还到期债务。但是,提高周转率的同时,肯定会牺牲质量和安全,这是无法避免的问题。
碧桂园近一个月来事故频发,该房企把事故责任都归咎于恶劣的天气,但是恶劣的天气只是次要因素,主要的原因是盲目提高建房项目的周转率,在提高建房速度的同时,却忽略了安全和质量保障。
而碧桂园之所以会这么做,主要是业绩不断增长的压力、中小城市房地产调控将至,以及大规模偿债周期的到来,快速回笼资金等原因。所以,碧桂园真的不要责怪天气多恶劣,而是要减缓住宅房产的施工进度,加强安全事故隐患的排查,真正把质量和生命放在首位。
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