金九银十变寒冬 未来楼市该往哪儿去？

国家统计局在本月15号公布了8月份70城数据，有67城房价上涨，2家城市持平，仅有厦门房价还是沿袭上半年的走势，出现了下跌行情。对此，业内纷纷预计，从8月份的房价火爆程度来看，今年房企传统的销售旺季“金九银十”虽不及鼎盛时期那么好，但应该还是可以值得期待的。

但怎料想，今年“金九”开端成色就明显不足。一度曾为南京地王的蓝光就率先打出“亏本促销”的大旗。第一枪是未来京奥港项目，9月初开盘价是2.6万/平米，地价却是2.3万/ 平米。即使是在“赔本赚吆喝”的情况下，168套房源，却只卖出7成，这与过去只要新房一开盘就被秒杀相比，今年的“金九银十”的房地产市场已经降温不少。

新房销售降温，二手房市场也呈现“有价无市”格局。厦门、杭州、成都、重庆、西安等多城的二手房数据遇冷，房价下行信号加剧。一位做中介生意的蔡老板对今年的“金九银十”行情表示悲观，二手房市场生意越来越难做，自己的两家门店一个月下来就成交两三套房子，过去一个月成交十几套也是很平常的事情。

目前中国楼市正面临土地流拍、房价下跌、调控升级等全面降温的时候，“金九银十”成色不足几乎已经是板上钉钉，而对于大型房企来说，即使“金九银十”销量难有大的突破，但好在上半年销售业绩有了新的突破，短期内不会受到现金流不足的困挠。现在问题是，未来楼市将如何走呢？目前，有三大现象证明，金九银十已变成寒冬。

第一，土地流拍或低溢价成交开始增多。1-8月房价虽然在持续上涨，但是全国土地流拍却十分严重。今年以来，全国土地流拍超过800宗，刷新了2014年土地流拍的记录，那一年，土地流拍345宗。目前，全国土地价格往往都是以低价、底价成交已成常态，而不少城市为了避免“招拍挂”现场的土地流拍尴尬，就直接宣布“报名不足，取消拍卖”。

开发商之所以现在拿地越来越或趋于谨慎，这主要有二个原因：一方面，开发商负债率比较高，现在也遭遇到“融资难、融资贵”的问题，银行贷款难了,发行债券也不容易了。另一方面，随着房地产市场的调控升级，开发商都不太看好后市，知道不计成本盲目拿地的后果，所以宁愿少拿地甚至不拿地，也不愿意做亏本的买卖。

第二，开发商主动降房价，恒大从9月份开始对全国在售住宅楼盘推出一度幅度的优惠措施，阳光城、新城控股也会有相关促销动作。随着“金九银十”房企都打开了价格战，全国的各城市新房价格有望回落。不过，降价最终能否促销要看开发商降价的力度，目前还不好说。打折力度过轻购房者不卖账，但过重房企的利润空间会受到挤压。

开发商降价除了在年底前再借机增厚业绩外，更关心的是如何偿还集中到期的债务。可能对大型开发商来说，偿还集中到期的债务压力还不大，但是对于中小房企来说，从今年第三季度开始，就要面临集中还债期，如果不进行降价促销，不及早回笼资金，恐怕就会有资金链断裂的风险。而“金九银十”这个传统的售楼旺季，正是房企回笼资金的最后契机。

第三，房地产调控再施压，使2018年“金九银十”的变成寒冬。最为引人瞻目的是，住建部约谈了十多个前期房价上涨过快的城市负责人，对抑制房价不力的城市要实行问责制，而随着8月份67座城市房价继续上涨，第四季度将会有更多的地方性房地产调控政策出台。

流向房地产领域的信贷资金将受阻。1-8月份房价上涨，主要是信贷资金投放过度。但到了8月底，银保监会霸气出击开出罚单，严查信贷资金流向房地产市场。据统计，上个月银保监会前前后后共计开出了将近 420 张罚单，其中我国五大银行就收到罚单 43 张。除此之外，各大股份制银行、农商业银行等均收到了银保监会的问责和罚单。

此外，银行房贷利率也在持续上涨，过去房地产市场销售火爆，主要还是房贷利率过低，房价上涨过快，现在银行的首套房贷利率已经连涨了20个月，平均已经达到了5.65%，虽然离开历史最高纪录7%还有较明显的距离，但是房贷利率上涨已呈现明显趋势。这给想要在“金九银十”购房者带来挥之不去的阴影。事实证明，房贷利率持续上涨对于遏制购房需求的效果十分明显。

“金九银十”开局不久，就显示出后劲不足，这主要是房地产降温已成趋势，我们从上半年土地流拍可以窥出端倪。同时，房企今年主动降价打折，以及房地产调控政策持续收紧，这都说明了，金九银十已提前入冬，8月份恐怕是楼市的最高点，第四季度房地产将逐步进入降温周期。