近日，中国央行授权全国银行间同业拆借中心公布，新一期LPR为：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。值得注意的是1年期LPR较上个月下降10个BP，5年期以上LPR仅下调5个基点。对此，很多专家认为，LPR利率下调，将很快传递至房贷市场，刺激楼市复苏，房价将呈现报复性上涨。
而我们认为，此次央行下调LPR利率，出现了1年期与5年期的非对称降息。1年期LPR较上个月下降10个BP，5年期以上LPR仅下调5个基点。主要是向外界传达两方面的意图：一是央行调降LPR利率主要是为了扶植短期内受影响的实体经济，以减轻实体经济的融资贵的问题。二是，将5年期以上LPR下降5个基点，主要是略微降低购房者的还贷压力，更是表明房地产调控仍未放松。
现在问题来了，央行下调LPR利率，真的是有利于刺激房价需求吗？事实上并非如此：第一，央行这次下调LPR利率，5年期以上的只有5个基点。我们粗略的算一下，假定100万贷款30年期，利率下降5BP，相当于月供减少30元左右，每月的月供只下降了这么一点点，就能够刺激购房需求吗？我实在没看出来。而这次央行对1年期的贷款利率下降了10个基点，这对于实体企业来説，肯定是一大利好。
更何况，个人住房贷款合同挂钩五年期LPR价格，此次LPR下调并不会影响存量个人住房贷款合同的定价。据央行规定，个人房贷转换时统一用2019年12月发布的LPR为基准，所以2020年五年期LPR报价利率的下调，会在2021年对贷款价格产生影响。也就是説，就算央行下调了5年期LPR利率5个基点，也要到明年才能享受到这个优惠利率。所以，央行下降LPR利好于实体经济，对房价没有构成利好。
第二，国内经济形势前景不明，购房者对未来的收入预期不会过于乐观。2020年开年，我们又碰上了“国际公共卫生危机”，全国居民进入了抗 “疫”，防控隔离措施已持续了一个月了，对经济产生了较大的影响，这是不容质疑的。而对于购房者来説，现在各行各业都不景气，不是减员增效，就是要面临失业找工作的麻烦，是根本没有这个能力再有购房需求。所以，央行对5年期以上的LPR轻微降息，根本不可能对房地产市场构成巨大的影响。
第三，对于很多做实业的人来説，现在企业最大的问题是流动性不足，样样地方都要用钱，比如发工资、购买原材料、支付应付账款，还要支付房租等等。所以，很多企业主都会选择把手里面囤积的房产出售，以及早变现，这样才能使企业转危为安。所以，疫情过后，会有大量囤积房产抛向市场，恐怕届时也没有人愿意去接盘。在我们看来，现在每个城市都有20-30%的空置房，这些都是堰塞湖，只要其中有一部分抛出，房地产的供需失衡情况会被打破，根本不可能出现报复性上涨局面。
实际上，我们这个国家在经历过这次疫情后，经济受到了一定程度的影响，各行各业都需要一个恢复的过程，而不是把更多的信贷资金用在炒房上面。而LPR利率价格的下调，主要是为了实体经济，以及减轻购房者的负担，并不是吹响购房者炒房的号角。现在无论是个人购房者，还是企业主囤房者，根本不具备推高房价的能力。相反，经此疫情后，国内房地产很有可能会加快调整的步伐，加快回归居住属性的步伐。 中央一直提倡“房子是给人住的，不是被用来炒的”这句话，早已深入人心。
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