今天跟跟大家聊一个深度又有趣的话题,中山区域发展重心,城市规划演变,究竟是怎样确定的?
回顾中山近年城市空间变化,从2010年“一主两副,四大组团”、再到到2018年“两主三副,五大组团”,再到目前的“1+2+3六大组团”,调整幅度并不小。
这种影响整个城市走势的重大规划变化,肯定不会是随意为之,内在肯定是要遵守某些规律。
近日,房频君看到中山最新版的国土空间规划,终于恍然大悟,找到了答案!
可以说,通过这次分析,以后你就可以一眼看出中山哪些镇街有发展后劲!
严格管控生态线!
中山发展重心在4个板块
日前,中山自然资源局发布《中山市国土空间总体规划(2021-2035年)》公众版。(后台回复「国土空间」,可以查看源文件)
在优化空间格局内容中,特别提到,将严格管控三条控制线:生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界。
换言之,防止城市建设无序蔓延,所有镇街、区域的边界和发展,都要受到生态线的严格制约!
早在2005 年,深圳市在全国率先划定并制定出台《深圳市基本生态控制线管理规定》,现在正在全国各大城市落地。
我们来看看中山最新版的生态保护格局规划图。
看出来了吗?中山无论现在还是未来,真正重心发展的就4个板块(绿色少,留白多),可谓一目了然。
包括西北方向的传统产业板块(小榄古镇+东凤南头)、中心板块(城区+火炬开发区)、翠亨新区东片区(马鞍岛+翠亨快线沿线)、南部邻珠海板块(三乡+坦洲)。
4大证据!
中山变迁基于生态线
当然,这不是随口说说,房频君也找到一些“证据”佐证。
证据一:GDP前十镇街,都在重点发展板块内
我们先来看看数据,中山2022镇街GDP排行版显示,排名前十的镇街,GDP跻身150亿俱乐部,全部都是在这四大板块之内。
值得一提的,虽然南区是属于中心城区,但是大部分被绿色覆盖,因此经济发展在城区中也是相对落后。
证据二:中山城市向东,并不是直接平移。
中山城市向东,是近年政府报告频率非常高的话语。
按照正常逻辑,应该是东区正东方向扩展,而实际上,历代规划版本,都是往右上角(现今火炬开发区)行进。
如果看生态规划,答案已经很明显,正东方是有绿色山脉保护,将定位翠亨湿地公园生态价值区。
火炬开发区方向平坦、留白多,正是城区往东延伸发展的最佳腹地。
证据三:此前组团布局不合理,需变更优化
中山市是全国仅有的4个市“直筒子”(市直管镇)之一,专业镇为中山发展贡献过非常大的力量,但相镇街之间效率低下、竞争资源等弊端已经逐渐显现。
推进跨行政区资源的整合,一直是社会各界的共识。
早在2005年,中山就出台了《关于加快我市组团发展的若干意见》,提出系统的“四大组团”。
再到2018年,变更为“两主三副,五大组团”。
如果仔细看,这一版分布非常不平衡,西北组团因为有小榄、古镇、东凤、南头、东升坐镇,强到没朋友;
而东部组团,火炬开发区与南朗作为同一个组团,GDP实力上没什么问题,但是组团级服务设在南朗,中间隔着绿色山脉,火炬开发区群众没法享受到便利。
而且,东北组团黄圃、三角、民众都是被生态线大片覆盖的镇街,划为同一组团,非常弱势,很难有追赶的机会。
再看看最新版的布局,2021年的“两统筹,一合并”,小榄合并东升,火炬统筹民众,翠亨统筹南朗,全部都是生态束缚小的区域。
目前“1+2+3六大组团”,即1个中心城区,2个新城(翠亨新区+火炬开发区)、3个组团(西部组团、南部组团、北部组团)布局,也是在现行生态控制下的最优解。
证据四:产业园布局,在发展热门区见缝插针
在2021年政府工作报告中,中山“3+4”产业平台,被定为为中山当年乃至整个十四五的“头号工程”。
在此前的国土空间规划中,南部283平方公里的香山新城,面积最大;而北部产业园,是以三角+黄圃为主;中山科学城,包含南区+大涌+板芙。
按照最新版的生态规划,这几个个平台,大部分都被绿色生态廊覆盖,对于需要大量可开发土地的产业平台而言,继续推进会有难度。
为了适应最新的生态线控制要求,中山目前提出建设十大主题产业园,打造新时代中山“十大舰队”。
目前,十大主题产业园具体位置也已经出炉。
有没有发现什么规律?
其实就是在留白大的发展板块见缝插针,看下面这个标示图,应该就会很清晰。
|2023国土空间规划公众版
绿水青山,就是金山银山。
现在的城市发展,已经不是一味的唯GDP论英雄,在生态协调方面,会有更多的要求。
自党的“十八大”将生态文明建设纳入“五位一体”发展体系,并在十八届三中全会提出划定生态保护红线以来,国内有关部委及各省市陆续开展了城市生态空间的边界管控工作。
生态保护红线作为刚性管控事权,管控最重要的生态空间,也严控着城市建设拓展的底线。
如果有在中山买房意向,优先也是应该考虑上面4大板块,毕竟已经有非常确定的发展空间保证。
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