一个行业的崛起从来不是一蹴而就的。
作为房地产三级市场中的新兴行业,长租公寓走过的路就如同人成长中必然经历的青春期一样,难免有躁动、有教训,但是更有成长。
那么,一路走来,长租公寓到底经历了哪些发展历程?过程中踩过哪些坑?行业的本质是否已经清晰?未来又将何去何从?
空·白直播间特邀嗨住董事长兼CEO马婕,听她讲述她所热爱的这个行业。
本文精选空·白直播间025、026期《长租公寓:回归本质、量力而行》,完整版视频,请点击阅读原文查看。
马婕,江湖人称“马儿”。
从业十余载,先后从事过传统二手房中介业务、中介加盟业务、线上二手房运营、长租公寓等工作。曾在房多多、爱上租等机构任要职,现任嗨住董事长兼CEO,行业履历优秀、经验丰富。
更重要的是,马儿深爱这个行业。在亲眼见证了长租公寓的起落沉浮之后,她坚定地认为,阵痛之后,希望犹存。
01.
长租公寓这八年
长租公寓的前身原是房地产三级市场中的租赁业务。那时的租赁大致可分为普通租赁和分散式的包租,单从包租看,时间轴的起始可以从2011年链家推出“自如友家”开始计算。
2015年“租购并举”出台之后,“长租公寓”概念兴起。一时间,在需求升级、政策导向、资本助力等多方驱动下,长租公寓犹如一匹黑马横空出世。
然而,在底层基础尚不健全、自身能力模型不完全明确的背景下,快速跑马圈地带来的反噬从2018年开始显现,“爆雷”“破产”等字眼充斥坊间,长租公寓由此进入了下行调整期。
而上述提到的不健全的底层基础主要指“一软一硬”两方面:
“软”指的是房东、租客、机构之间安全稳定的契约关系;
“硬”则是长租公寓应该具备但尚未具备的独立的产业链。
02.
在失败的教训中寻找行业的底层逻辑
然而在马婕看来,失败并不可怕,行业的洗牌调整也是非常有价值的。
当市场回归相对平静,留下来的机构开始去敬畏行业、认识到行业的本质,并真正为了走向本质去努力的时候,房东、租客、机构三方关系逐渐平稳,很多面临的问题自然迎刃而解了。
事实上,长租公寓底层薄弱主要受制于两个原因:
第一,市场层面:客单价低、流动性高,导致市场底层基础薄弱;
第二,运营层面:运营和服务颗粒度过大,导致运营基础薄弱。
那么,面对基础如此薄弱的行业,机构应该如何自处?
一方面,不贪规模和速度,必须符合自身的发展节奏,建立最小单元的运营管理的能力;
另一方面,敬畏行业,尊重并把握正常的行业周期、顺应市场的供需增长规律。
03.
存量时代,应对长租公寓充满信心
即便长租公寓行业目前仍旧充满这样那样的问题,但未来依旧可期。
首先,存量房时代已经来临,大量存量房没有得到好的管理,说明供给端充足;
其次,大量租赁住房需求没有得到满足,说明需求端充足;
最后,租赁需求中的大部分是以单间与床位为主,非常适合做标准化运营。
马婕认为,接下来的一到三年,存量房市场将逐渐进入资产管理时代,专业的资产托管、运营机构将会被时代所需要。
“这个行业还没有做到精细化,学会'看小’才能'看大’。虽然空间很大,但我们做事的时候还是要小、要细。把所有效率场景做拆分,行业的运营空间将会非常大。”马婕如是说。
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