长租公寓：回归本质、量力而行

一个行业的崛起从来不是一蹴而就的。

作为房地产三级市场中的新兴行业，长租公寓走过的路就如同人成长中必然经历的青春期一样，难免有躁动、有教训，但是更有成长。

那么，一路走来，长租公寓到底经历了哪些发展历程？过程中踩过哪些坑？行业的本质是否已经清晰？未来又将何去何从？

空·白直播间特邀嗨住董事长兼CEO马婕，听她讲述她所热爱的这个行业。

本文精选空·白直播间025、026期《长租公寓：回归本质、量力而行》，完整版视频，请点击阅读原文查看。

马婕，江湖人称“马儿”。

从业十余载，先后从事过传统二手房中介业务、中介加盟业务、线上二手房运营、长租公寓等工作。曾在房多多、爱上租等机构任要职，现任嗨住董事长兼CEO，行业履历优秀、经验丰富。

更重要的是，马儿深爱这个行业。在亲眼见证了长租公寓的起落沉浮之后，她坚定地认为，阵痛之后，希望犹存。

01．

长租公寓这八年

长租公寓的前身原是房地产三级市场中的租赁业务。那时的租赁大致可分为普通租赁和分散式的包租，单从包租看，时间轴的起始可以从2011年链家推出“自如友家”开始计算。

2015年“租购并举”出台之后，“长租公寓”概念兴起。一时间，在需求升级、政策导向、资本助力等多方驱动下，长租公寓犹如一匹黑马横空出世。

然而，在底层基础尚不健全、自身能力模型不完全明确的背景下，快速跑马圈地带来的反噬从2018年开始显现，“爆雷”“破产”等字眼充斥坊间，长租公寓由此进入了下行调整期。

而上述提到的不健全的底层基础主要指“一软一硬”两方面：

“软”指的是房东、租客、机构之间安全稳定的契约关系；

“硬”则是长租公寓应该具备但尚未具备的独立的产业链。

02．

在失败的教训中寻找行业的底层逻辑

然而在马婕看来，失败并不可怕，行业的洗牌调整也是非常有价值的。

当市场回归相对平静，留下来的机构开始去敬畏行业、认识到行业的本质，并真正为了走向本质去努力的时候，房东、租客、机构三方关系逐渐平稳，很多面临的问题自然迎刃而解了。

事实上，长租公寓底层薄弱主要受制于两个原因：

第一，市场层面：客单价低、流动性高，导致市场底层基础薄弱；

第二，运营层面：运营和服务颗粒度过大，导致运营基础薄弱。

那么，面对基础如此薄弱的行业，机构应该如何自处？

一方面，不贪规模和速度，必须符合自身的发展节奏，建立最小单元的运营管理的能力；

另一方面，敬畏行业，尊重并把握正常的行业周期、顺应市场的供需增长规律。

03．

存量时代，应对长租公寓充满信心

即便长租公寓行业目前仍旧充满这样那样的问题，但未来依旧可期。

首先，存量房时代已经来临，大量存量房没有得到好的管理，说明供给端充足；

其次，大量租赁住房需求没有得到满足，说明需求端充足；

最后，租赁需求中的大部分是以单间与床位为主，非常适合做标准化运营。

马婕认为，接下来的一到三年，存量房市场将逐渐进入资产管理时代，专业的资产托管、运营机构将会被时代所需要。

“这个行业还没有做到精细化，学会'看小’才能'看大’。虽然空间很大，但我们做事的时候还是要小、要细。把所有效率场景做拆分，行业的运营空间将会非常大。”马婕如是说。

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