常听到有的人说入行房产竞价一年多，数据分析做的不好，总是找不到思路，转化也很差，感觉没有做下去的信心了，但是目前不知道做什么好，所以目前都在看干货学习，尤其是数据分析，在这条道路上都是自己摸索，感觉没摸索个所以然出来。数据上来看，进来的搜索词和设置的关键词匹配度挺高的，ACP也不算高，但一天下来没有电话，没有咨询，没有线索，但是不知道该怎么分析了，看人群画像又不知道看了咋分析，希望大神指点指点。
我以前做过小产权和某大地产的竞价托管，虽然地产行业成本高，不至于没转化。
我们每个人都离不开房子，房子是刚需品这话其实也没错，最关键的就是不是人人都能买得起房子，而我们做房地产行业的竞价托管，就是让人人都知道我们的客户有好房。可以说房产行业是与大家生活息息相关的行业。比如新环境房产中介，除了二手房业务外，也有租房、新房、商铺及置业等业务，所以这给我们竞价传达了一种新思路。我们做竞价的应该全渠道覆盖触达更多的潜在客户。
其实房产行业就是卖产品，我们要将产品推广出去，让更多人看。房地产行业和其他行业的竞价托管预算设置占比一样，主要根据各搜索引擎的占比来分配。根据大搜的四个媒体主要受众人群，以及各媒体在PC，WAP的占比来划分我们的预算。比如360目前似乎在WAP搜索引擎发力不大，信息量太小，很多内容搜不到；搜索算法以及企业管理一般；还有就是永远脱不掉的“流氓手段”。而神马WAP端不错,与UC合作,但服务很垃圾。大家都知道神马只是针对移动端的，相比百度，在质量和价格上都很有优势。当然百度作为流量大户，没人会放弃的。
房产中介服务行业的竞价托管投放和其他行业有些相似，比如关键字重复的问题。就像长沙五一广场是一个地铁站，又是指一个商圈，以哪个词作为推广词是很重要的。另外，一些用户其实是关心政策和行业情况的，可能这部分用户是潜在客户。怎么转化及维护这部分用户也是一个挑战。
下面我们以海南三亚的房地产竞价为例：
一、分析
本账户通顺度：100%，点击率：28%-31%。
1、账户结构:把名词“楼盘”和动词“交易”两大类词分成两个计划，再按照业务的不同种类区分单元；
2、选词：从自身业务出发，考虑了关键词对各种房产、交易类型的覆盖。
现在我们一起来看看海南三亚的房地产优化措施：
开始做房地产的竞价，有几点准备工作要做好：
1、明确房地产公司主要经营范围和户型的分类，找准我们竞价的核心词。
2、在网上用核心词搜索（房产、地产等），了解我们目前在房地产行业竞争对手的情况，深入竞争对手的网站，记下他们sem优化的大致关键词，方向。
3、在网站上了解目前房地产行业的情况，同行出价一般是多是多少，作参考，心里有底就行。（可以用搜一搜站长工具，有其他的也可以）
4、找公司负责人了解我们的客户对于房地产SEM竞价推广这块的打算，推广力度是多少，每天的预算的大小。
5、优化之前注册一个百度推广小号，主要是为了搭建账户用，最后再倒入到企业推广账户去。
二、挖掘关键词
所有的SEM竞价推广核心基础就是关键词，我们所做的房地产竞价也不例外，我们需要哪些关键词呢？这就需要我们去挖掘，那么如何做到精准的挖掘？
我建议还是使用“百度关键词工具”，无论是你跑哪个账户，360或者是搜狗账户，百度关键词规划大师里面的词都可以适用于这些平台，因为百度的数据库更大，能挖到更多，更符合网民习惯的词。所以我建议的一点就是，最好别用第三方收费挖词的工具，第一他收费，第二，他的关键词词库可能不如百度词库的多。
这里提一点，房产关键词怎么挖？找准核心点去挖！上面的海南三亚房产竞价就是一个例子，假如我们做这个竞价，那么我们就是挖词的核心可以定为“三亚地产”、“旅游地产”“三亚旅游地产”“海景楼盘”等，然后我们就可以以此为核心点去发散挖词
有一点很重要，我们在挖掘房产关键词的同时，可以根据关键词规划大师列出否词，加入到账户中，避免初期运营造成过多损失。
三、关键词分类
房地产的相关关键词挖掘好了，我们要如何分类？分单元呢？很多人在分词的时候，喜欢用excel表格，我觉得excel比较方便快捷，但是有一点就是，用excel分完词之后还要导入到我们的助手客户端里，过程就会变得有些繁琐。我一般用的是助手客户端直接分词，当然我就是建议一下，因为工具只是一个辅助。那么如何借助助手客户端来分词呢?这里主要使用的是关键词头部上的“筛选”功能，而“筛选”功能有六个选项可选，这里主要使用“包含”这一项。
利用关键词的“筛选”功能，使用“包含”选项分词的步骤如下：
1、建立一个房地产挖词单元，命名为“A--挖词单元”，挖词利用“关键词规划大师“挖掘关键词。如果挖词出现关键词的重复，那么我们可以试着挖完一批词就把账户整体上传，这样就会避免重复，提高工作效率了。
2、挖词结束后，我们需要观察这些关键词，找到一些相同之处，然后用表格的“包含”筛选出来，然后再提取出来放在新建的单元里，并标注相似点。
3、第二个过程反复循环下去，直至一个单元放5到15个词为好。虽然过程很枯燥，但是这确实是很有必要做的工作。
在分词的过程中，我提醒一下几点：
单元词的命名一定要用关键词的相似点
1、单元的命名用那批关键词的相似点命名。
2、在给关键词层层分类的时候，一定要看准的是，这个词，重点是什么？次重点是什么？其次是什么？最后是什么？我们要优化的是房地产行业，举个例子，“海南三亚地产多少钱”这个词，重点是“多少钱”，询价的，最关心价格了；次重点是“地产”，这个用户肯定关心地产行业，而不是简单的租房；其次是“三亚”，这个用户可能是游客，想要在三亚买房子，正中我们的下怀。
3、推广计划的命名主要以项目为主，比如：“海南三亚-房地产”、
“三亚置业'、“三亚房产'等。
四、撰写创意
我们做房地产的我们都知道，撰写创意是在单元层级进行的，这也就意味着多个关键词使用相同几条创意，那么也就意味着同一单元的词必须极度相近，才能导致共用的创意能很好的在几个关键词中保证通顺与匹配。
撰写创意的步骤主要有：
1、明确房地产公司主要经营范围和户型的分类，与房产负责人进行沟通。
2、挖掘房地产公司自身的优势。（比如：学区房、交通便捷、临近商圈等）
3、在百度上网上搜索关键词，了解房地产行业的竞争对手创意手法，去其糟粕，留其精华。
4、综合客户的优势和竞争对手的创意精华，再结合自己的思路，就可以作为初期的创意了。
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