昨天，万科年报出炉，同时举行线上媒体发布会。
这是疫情后第一家TOP10房企年报直播，吸引了众多同行关注。
涛哥也全程观看了本次直播，说实话，
对地产人来说，想了解行业和企业，最好的方式就是去研究年报。
今天，涛哥就对万科年报，做一个点评和解读。
一、超级底盘
评价房企，销售额代表过去，“人财地”才是其面向未来的家底。
从数据看，万科有着一个非常丰厚的“超级底盘”。
1、人势：13万员工，千万级客户量
员工代表企业的组织能力，是创造价值的根本；而客户代表企业积累的品牌资产，是长期价值的保证。
1）从员工看，万科目前员工共13万人，其中房开2万人、物业10万人、其他业务1万人。
2万地产员工中，非营销序列1.4万人，按6300亿销售额计算，
人均效能4500万/人，平均年龄31岁，这是一只年轻、高效的团队。
10万物业人中，即使春节疫情期间，也达到日均5.3万人值守的在岗量，为在家隔离的业主提供了暖心服务，通过了这一次疫情的大考。
2）从客户看，万科服务小区达2663个，商业/写字楼639个，覆盖319万户家庭，1万户商家。
319万户家庭，长期业主量接近1000万，若算上去万科商业购物的消费者，和在其写字楼工作的上班族，万科的客户体量达千万级。
可以说，高质量的人才队伍，大体量的客户群体，和相对较好的口碑，构成了万科的“人势”底盘，这是其长期保持规模高位的基本保障。
2、财势：6300亿销售，负债率仅34%
虽然万科过去说“活下去”，说“收敛聚焦”，但从财务家底看，万科依然是这个行业中最不差钱的公司之一。
2019年万科合同销售额6308.4亿，权益净利润388.7亿，增长15%。
更重要的是，万科连续11年现金流为正，且现金流增加数额巨大，是一家持续在赚钱的公司。
这种“赚钱能力”也体现在其股票分红中，今年万科现金分红高达118亿，上市以来累计分红692亿，是万科历年股权融资额的2.67倍。
在充沛的现金流支持下，万科净负债率仅33.9%，属于行业低位，同时手持现金1662亿，偿债无忧，无任何财务风险。
这样稳健的财务，也进一步强化其融资优势，不仅信用评级行业领先，其融资成本最低仅3%左右。
因此，健康的销售和利润表现，强劲的现金流，低负债、低融资成本，构成了万科的“财势”底盘，这无疑是TOP3中最均好的财务数据，也是其持续竞争力的核心。
3、地势：1.6亿平方土储，物管面积达6.4亿平方
从2017年开始，龙头房企的资源规模逐步进入“亿平”时代，这是一个令人震撼的度量衡。
万科为例，2019年获取项目147个，建面3716.5万方，80%的投资金额位于一二线城市，平均楼面价6252元，应该说底层资产素质较好。
到2019年末，万科土储高达1.6亿平方，在全国四大区域分布较为均衡。
值得一提的是，万科在全国40个城市都位列当地市场前三，就是说他不仅有丰厚的土地，还具有优秀的变现能力，能有效的将资源变成现金。
而地产板块之外，其物业管理也已是行业第一，营收127亿，增长近30%。
要知道，这数字相当于TO60房企的营收，规模体量不容小视。
目前万科物业累计签约面积6.4亿平方，与房开土地一锤子买卖不同，物业管理面积可以长期每年贡献物业费，有强大的滚雪球效应。
所以，高质量的土储，优秀的变现能力，和大规模的物业运营，构成万科的“地势”底盘，对其未来的业绩形成有效支撑。
二、人才轮动
年报当天，除了漂亮的数据发布外，万科还公布了几项人事变动。
1、聘任韩慧华为公司执行副总裁、财务负责人。
2、董事王文金不再兼任公司执行副总裁、财务负责人，董事张旭不再兼任公司执行副总裁、首席运营官。
此次调整涉及两位副总裁级高管，受到广泛关注，在年报发布会上，郁亮也对万科的“用人观”做了说明：
第一，万科一直鼓励优秀的将领去前线带兵打仗。
张旭加入万科18年，是“海盗行动”从中海挖来的，他到万科之后在武汉工作10年，为当地打下了坚实的基础。
8年前，他从武汉调总部负责事业发展中心，同时负责海外业务，物流业务也是在他的手上孵化。
经过5年发展，我们看到物流大发展的机会，因此张旭主动举手带领物流迎接这次挑战，同时他也会继续牵头海外业务。
而事业发展中心的牵头工作由总裁祝九胜暂时兼任，未来通过内外部大江大海物色合适人选。
第二，万科不断培养一代又一代的年轻人担当重任，合伙传承。
王文金毕业后就加入万科，已经27年，是万科很资深的合伙人，有丰富的业务经验和管理经验。
3年前，王文金把财务负责人的位置交棒给孙嘉，半年前孙嘉去前线带兵打仗了，这时候王文金主动补位。
这次王文金再把这个接力棒交给年轻人，把重要的专业岗位交给年轻人承担，他自己可以从事复杂度更高、综合性更强的管理角色，王文金会继续牵头集团总部管理中心的工作。
郁亮说：“希望这次人事调整，让外界了解万科在用人方面的两个重要传统。如果未来遇到更多的人事上的调整，可以想想万科的传统是怎样的。”
很多人看到高管变动，总爱揣测背后的成败故事，但在涛哥看来，
万科的管理团队更像是一支狼群，忠诚、协作、能上能下，更多在考虑怎么让组织更好，而并非个人的权利。
这次调整，让我们看到了久违的新面孔、新气象，新任副总裁韩慧华也是万科10年老员工和资深骨干，这也让其他年轻人看到晋升高管的希望。
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