很多房企,拿地钱是借的,盖房的钱是借的,甚至还债的钱,也是借的。不少行业小白好奇,为什么那些房企老板们,常常能够白手起家,从0干到100亿、1000亿,甚至几千亿。这就是富人和穷人本质上的区别,穷人靠体力赚钱,赚了钱存在银行放着。开发商靠资本赚钱,从银行借来穷人存的钱,造出房子,再卖出去,顺便赚走更多的钱。所以,融资是房地产的核心,融资成本是衡量一家房企质量的核心指标。房地产行业,借贷资金量大,开发周期长,虽然收益高,但存在各种风险。对于银行来说,你把穷人存的钱借给开发商,那是万万不能亏的,亏了别人不找你拼命么。因此,资本喜欢那些赚钱、又没风险的房企,抢着给他们借钱,给他们更低的融资成本。要知道,银行雇了那么多人,主要就是评估风险的,这帮人已经帮你做好了全方位的判断。不管是买股票,还是跳槽选房企,融资成本是最好的参考点。融资成本低的房企,一般有较强长期竞争力,更加安全稳健。为了拯救众多小白,也为给行业做一次科普,涛哥整理《2020年上市房企融资成本榜》。
这也许是2021年,你最值得收藏的文章之一,每次想跳槽时候,都可以拿出来看看。除了给出数据,为进一步帮助大家更好的理解行业形势,涛哥提出几点分析。43家上市房企,融资成本平均值为6%,这个数字远低于很多人的预期。原因在于,多数人待在一线,只有项目视角,只看到前融、短融动辄10以上的高成本,却缺乏全局视野。从整体看,由于上市公司有更加丰富的融资渠道和工具,平衡之后总融资成本还算可控,并没有大家想的那么高。具体而言,4%以内1家,4-5%有10家,5-6%有11家,6-7%有10家,7-8%有6家,8-9%有4家,9%以上1家。因此,多数优秀上市房企,融资成本都控制在了5-7%左右。中海、华润、龙湖,是地产行业融资成本最低的三家公司。特别是中海,平均融资成本仅3.8%,低的令人发指,也是全行业唯一低于4的房企。要知道,如今房企净利润率普遍降至10%甚至更低,任何1%都至关重要。假设1000亿债务,中海3.8%,祥生9.1%,5.3差距乘1000亿,就是53亿真金白银。从起跑线就赢了,这也是中海盈利能力超强的核心原因。其中,央国企平均融资成本4.94%,民企平均融资成本6.8%,存在近2个点的整体差距。从榜单看,排在后面的也基本都是民企,所以国央企在融资上的天然优势确实毋庸置疑。
国央企中,中海、华润、金茂、招商、金地、保利、绿城,都是涛哥长期推荐的企业,融资成本优势显著。
并且,对比2019和2020数据可发现,国企融资成本还在进一步下降,强者恒强。虽然国央企融资成本优势明显,但民营企业也并非完全没有机会。例如“纯民企”龙湖,融资成本仅4.39%,比保利、招商、万科、金地等大厂还低,是当之无愧的民企综合素质NO.1。而像龙湖这样,融资成本低于6%的民营房企,共有7家,还有:
显然,这些融资成本超低的民营房企,未来也具备更好的发展潜力。不可否认,虽然个别民企能够比肩国企,但多数还是做不到。因此,涛哥根据房企四大流派进行对标,看看粤系、闽系、苏浙系的标杆分别是谁?美的有制造业大股东撑腰,信用水平有优势;碧桂园是宇宙第一房企,综合管理优秀;而龙光则土储丰富、发展迅猛。旭辉这几年发展稳健,管理水平渐渐成为业界标杆,堪称“华东版龙湖”;世茂则是底蕴丰厚的老牌房企,实力强劲。滨江这几年异军突起,成为行业学习和效仿的对象,不仅人均效能超过1亿,其融资成本也仅有5.2%,确实综合竞争力很强。总结一下,融资作为房地产开发的第一环节,融资成本是房企最重要的核心竞争力之一。融资成本,体现出资本市场对企业风险和发展前景的综合判断。像中海、华润、龙湖等房企,不仅综合实力突出,低至4%左右的融资成本,也奠定其强大的长期竞争力。目前,主流房企融资成本能控制在5-7%左右,并且有逐年下降的趋势。在土地成本居高不下,房企利润越来越薄的今天,头部房企的融资成本优势,将不断挤压中小房企的生存空间。强者恒强、弱者愈弱的马太效应,从融资的起跑线就已经开始。关于今天分享的内容,大家有什么评价?欢迎留言告诉我们。涛哥杂谈,地产人都在看的公众号,点击下方卡片关注我,带你全面认知房地产行业。
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