◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 樱酱
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时间总在不经意间流走，不知不觉就已经到了2019年的7月了。不知大家今年上半年过得怎么样？
夏天已经来临，气温攀升，今天居然到达37°天气，外卖点一个热干面都被外卖小哥拒单……无奈之下，出门吃饭的樱酱一度要“融化”在太阳暴晒下。
搬砖的樱酱手中的砖，也比以往烫手不少。
今日，日本不动产经济研究所发布了“2019年上半年首都圈和近畿圏的公寓（マンション）市场动向”的重磅报告！
那我们就来一起来看看今年上半年（2019年1月~2019年6月）首都圈和近畿圏不动产市场的整体走势吧。
1首都圈
（1）首都圈上半年新筑公寓供给量减少
2019年上半年，东京圈的新筑公寓供给量为1万3436套，对比去年减少了13.3％！一都三县中，东京23区下降23.6％，都下区则下降21.7％。神奈川县增长10.6％，琦玉县增长17.8％，千叶县下降31.6％。
跟三年前比，东京23区的新筑公寓数明显下降，相较之下，其他三县的供应反而有所提升。
为什么会出现如此大的新筑房屋减少？
地价上涨，住宅用地供不应求。
根据土地代DATA的数据，一都三县的地价都出现上涨，而首都圈的住宅用地在今年第二季度继续同比上涨0.5%，实现连续11个季度的增长。
另外，在东京市中心和车站周边的核心地段地价涨幅大，且因为东京将人员调配到奥运场馆和设施的建设，所以建筑型住宅人手逐年减少，这些都影响了新筑住宅的供给量。另一方面，人气地段的开发趋于饱和，没有过多可以开发的空置用地，导致首都圈整体新筑住宅在逐年减少。
（2）住宅价格继续走高
2019年上半年，东京圈一套平均价格为6137万日元（约394万人民币），每平方米单价90.7万日元。对比去年同期上涨175万日元（2.9％），是2013年以来连续第七年的上升。
住宅价格上涨除了与地价上涨有关，2020年东京奥运会前的地产热，以及奥运会相关的再开发项目对成交房价都有很大影响。
下半年以市中心和海湾为中心，预计新筑住宅总供给量为2万7132套。全年总供给将达到3.7万套。对比去年下降0.4％，基本持平。
（3）公寓签约率基本保持平稳
上半年首月签约率平均66.5％，对比去年的66.7％下降0.2％，累计签约率为78.9％，上涨0.4％。基本没有太大变动。
由于房价的不断走高，一些居住在东京的上班族开始选择购买相对便宜的二手房而非新房，根据东日本不动产流通机构（REINS）最新公布数据，6月首都圈共销售3,490个二手公寓，环比增长27％，相比去年增长5.2％。
2近畿圈
了解完首都圈的情况，我们再来看看近畿圈又是怎样的走势。
（1）新筑公寓供给量减少
2019上半年近畿圈新公寓的总供给数量为7514套，对比2018年的9087套下降17.3％，是1992年以来的最低水平。除了兵库县以外，其他区域供给数量皆减少，而新筑住宅主要建于大阪周边。
对于关西人来说，近畿圈大阪市中心务工和外国人较多，所以他们在购房时，更偏向于大阪郊区或者其他城市——比如神户的房产，所以公寓的需求并没有如东京圈这么大量。
（2）住宅价格同比去年上涨
近畿圈一套住宅的平均价格同比去年上升2.4％，为3853万日元（人民币约246万元），每平方米单价65.3万日元，上升1.2％，连续两年上涨。
神户市小型公寓不仅供给减少，平均成交价格也下降，但单价上升。相应的，京都市小型公寓增加，平均成交价格下降，而单价上升。
大阪世博会与博彩业双箭齐发，无疑是大阪周边房价上涨的重要原因。而就在两天前，位于大阪府南部的“百舌鸟·古市古坟群”确定登录世界文化遗产，这给大阪旅游业又添一助力。
（3）平均签约率基本持平
2019年1～6月平均签约率为74％，与2018年（74.1%）基本持平。下半年预计销售1万1,000套，比去年（1万1,871套）减少7.3%。
不动产经济研究所的主任研究员表示，2025年大阪世博会对房产市场的提振效果虽然还没立刻显现，不过一旦正在开发中的湾岸地区交通设施完成建设，近畿圈的街区将在数年后迎来巨大的变化，便利性和生活舒适度都可以期待，进一步提振房价。
总的来说，不管是首都圈还是近畿圈，整体的房价和地价都呈现连年上升的趋势。与此同时，来自日本乃至全世界的人口持续流入东京，房租仍会上涨，根据东京鉴定最新报告，6月份一都三县的房租单价都有增加，东京都上涨 0.4％至3484日元（约223人民币）。
不论首都圈还是近畿圈，住宅签约率都较高，可见住房需求仍然强劲。
总结来说，2019年的情况和趋势是：
1. 首都圈的新筑房屋数量明显下降，因地价上涨和好区域住宅用地越来越少，同时因为新筑房屋价格上升，二手公寓将成热门。
2. 首都圈地价房价双上涨，保持在高位，但人口流入将进一步推升房租。
3. 近畿圈虽地价微涨，但因为博彩业与世博的相关规划和基础设施逐渐铺开，前景可期。
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