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最近一位客户发了篇文章的截图给掘金酱，担忧地问：“日本少子化严重，会不会没人接盘啊？”
掘金酱本着负责认真又较真儿的精神，跑去看了一遍这篇文章。
文章很不错，一开头就是掘金酱的女神石原里美，标题写着“石原里美竟然也租房住！”。
内文也挺中肯，摘录了一些日本人对买房还是租房的观点，得出了以下结论——租房比买房划算。
日本明星是真的不少人宁愿租房而不买房，文中除了提到的石原里美，还有日本娱乐圈“一姐”松子阿姨，杰尼斯偶像也大多选择租房。不用说，这些顶级明星肯定买得起房，可他们还是选择租房，可见租房多么正确！
这跟咱们国内的认知非常冲突。毕竟包括刘嘉玲、孙俪、黄渤、徐静蕾，还有最近话题和事故并存的任达华，都是买房致富的。任达华的采访里还这么说：就是买市中心的房！
还有刘嘉玲在金星秀中，对着在上海租房的金星进行了必须买房的经典语句——
所以，到了日本明星这边，十元桑居然直言“对房产不感兴趣，所以租房”……
在明星效应之下，确实会让喜欢他们的人们不可能买房而选择租房，毕竟在日本，有非常可靠的租房体制保护租户，不会让人感到不安。
不过，其实这是许多人走进了“明星都这么做了那就一定是对的”这样一个思维陷阱里。
不论现在有多少声音告诉你，日本买房需谨慎，给出的理由不外乎：少子化问题严重，房子可能难以转手；与中国不同的稳定的租房体系，让租房变得更划算……
还有一些我们就不说了，之前一篇文章《现在叫你别买日本房产的人，非蠢即坏！》中都写过了，感兴趣的盆友请戳~
我们主要着手来讲讲前面的这两个理由，到底靠不靠谱？
1租房还是买房，这是个问题
先说简单的这个，租房比买房更划算？
我们现在复盘一下明星们为什么不打算买房。
明星毕竟是人尽皆知的一个存在，有高知名度。所以，他们的住所如果是一个固定的地方，那么你觉得会发生什么？狗仔有事没事就去蹲点，然后把这个明星家门口搞得乌烟瘴气，如果粉丝们也知道了这个住址那就更不得了了，出门都别想出。
之前在《吐槽大会》中，方文山就吐槽自己因为一次生日请了吴宗宪，而吴宗宪正好被狗仔一路跟，跟到了他家，让他的住址曝光了——“我才是受害者”。之后，他就不堪狗仔的骚扰……
所以说，“明星这么做就是主流，就是对的，”这样的想法其实不对。
你不是明星，不知道明星的苦。他们为了得到一点私人空间，租房就变得顺理成章，因为一旦被发现，就可以马上换一个地方。所以说，即使那一期日本综艺公开了石原里美的住宅，但与其说公布整个住宅，不如说就只有一张照片——
其他全部是十元自己的描述。这是为啥？不说都明白啦。
再者，租房就真的更划算吗？按照十元这样的身价，当红明星一个月的房租价格每个月约为30~60万日元（约为1.9万~3.8万人民币），一年下来就是22.8万~45.6万人民币！
这样住5年，其实就能在都心五区买一套不错的塔楼公寓了。所以说啊，明星就是明星。
2少子化问题严重，影响东京大阪了吗？
好了，以上部分 是吐槽，接下来就用实打实地现象和数据来回答这个严肃的问题。
日本人口老龄化是不争的事实。
在最新的住民基本台账中显示，日本人连续10年经历人口减少，今年减了43万。同时，日本人平均寿命又创新高，现在日本男性81.25岁，女性87.32岁，日本人生育欲望低这也是近年来的趋势。
但！不要忘记这是日本全国整体的情况。聪明的投资者（比如跟着掘金酱买房的你）是不会去人口减少严重的青森县、岩手县或者秋田县买房的。我们集中买房的地方只有日本的三大都市圈，更集中一点，就是东京和大阪这两个地区。
日本人口的现状是，年轻人往东京和大阪集中，去年两个城市都实现了人口正增长，我们来看一下住民基本台账的统计数据：
东京都有112977人增加，连续23年增加。大阪市则有20535人增加，排名日本所有城市中的第二名。另外，外国人数的增长也不能忽视。东京都在2018年增长了27836人，同比增长5.34%。大阪的外国人增长了11236人，同比增长4.99%。
同时，东京和大阪的年轻人数远比想象得多。掘金酱最佩服日本人的一点就是他们非常细致，对各个城市的人口细致到从岁数上进行统计。我们选取了东京都和大阪府的各年龄段人数的对比（从下到上-年龄从小到大）：
（2018年东京都人口年龄分布图）
不难发现，东京的主力人口还是集中在25岁~54岁之间，而年龄低于25岁的人口也并不比人口高于60岁的人少。所以，投资东京怕遇上少子化问题？不存在的！因为会有来自日本各地的年轻人源源不断地涌入东京。
（2018年大阪府人口年龄分布图）
大阪府则相对年龄老一些，但大阪不是长租的地方，主打的是旅游。特别是在2013年安倍的“观光立国”政策出台后，旅游成了日本房产投资中的机会，来自全世界的游客数量一时间暴增。
根据日本政府观光局的最新报道，2019年上半年日本总共接待外国游客1633.4万人次，同比去年增长4.6%。其中，中国游客在上半年453.3万人次，同比增长了11.7%，占到所有外国人数的27.8%！
在这一趋势下，大阪京都的旅游地产迎来了投资机会。大阪有一项东京没有的政策优势。日本政府对民宿法的规定分为以下三类：
在民宿法出台前，东京和大阪有不少人打擦边球开民宿，并且收益可观，但自从日本政府规范化了民宿法之后，短租获得高收益的唯一机会给了大阪。
钱是最聪明的，它流动的方向，就是赚钱的方向。从2019年日本官方发布的《官方白皮书》来看，流入大阪的资金明显高于东京，将近所有旅游消费的一半！可见日式产品带来的巨大商业潜力。
其中，大阪城是最有名的观光景点。
可论消费，大阪并不比东京高，平均房价比东京低将近一半，这里又有大量廉价的美食、便宜的日本制商品，总体消费却是大阪高，在这就能看出大阪作为民宿投资的不二之选。
到2020年，将有4000万游客入境，其中大阪由于赌场和世博会两大因素刺激，预计到2024年，大阪超过东京，居第一位。酒店民宿的需求非常大，投资一个好的民宿酒店变得有利可图。
有人的地方就有住房需求，所以从城市的选择上，建议选择东京大阪。其他的中小城市不推荐。
3日本房产没人接盘？
在日本，公司及个人持有房产的税费一致，房产市场中有一半都是机构参与，交易非常活跃，去年一季度东京甚至超过了纽约和伦敦，交易量世界第一。根据国内外知名的房产投资咨询机构仲量联行（JLL）的数据，2018年第一季度，东京房产的投资额翻了一番，达到了91亿美元（约589.4亿元人民币；2017年为43亿美元），略微超过纽约（90亿美元），远超伦敦（59亿美元），成为全球交易量第一。
这么高涨的投资热情并不全来自中国，其实包括中国投资者的外国买家只占到所有购房者的17%，而日本国内投资者才是真正的主要“玩家”，以信托投资等基金机构买卖为主。
这些专业的投资机构选择东京的房产，难道他们不求收益只做公益？
与此同时，在过去五年中，全球顶级企业们都在争抢日本的房产：
世界最大级的资产管理公司美国黑石集团2015年耗资1900亿日元在东京市区购买了5000多套住宅。
新加坡政府投资公司在东京火车站正门前的丸之内以及大手町的金融街等中央商务区耗资1700亿日元购买了数栋高级办公楼。
中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元，购买了一座25层的综合性办公楼，这里曾经是美国花旗银行的日本总部。
美国、法国和德国的投资基金也都分别在东京的品川、新宿和中野等地耗资700亿日元、380亿日元和180亿日元购买了办公楼和其他综合性商业设施。
虽然现在东京和大阪的房价不会再有大涨幅，但这些机构公司仍然买下来，一个重要原因就是：它稳，收益不错，而且货币分散配置，日元避险基本是常识。
最后，这也是最重磅的数据，可以最直接打脸一开始的论点——日本人不买房只租房。
日本人也买房！日本人也买房！日本人也买房！
日本人也像中国人一样，希望拥有一套自己的房子（マイホーム）。就刚刚日本国土交通省发布的数据，日本人自有房产率环比上涨12.9%，已经连续9个月上涨，与此相对，房屋出租率环比下降12.2%，连续10个月降低！
《日本经济新闻》报道，日本年轻家庭的债务正在扩大。根据日本总务省的最新数据，2018年30-39岁的家庭（两个或两个以上的家庭）的债务总额在为1329万日元，这是自2002年调查开始以来的最高水平。它是2002年水平的1.8倍。29岁及以下的年龄也增加了2.7倍，达到675万日元。
因为拥有自有住宅的意愿明显增强，房贷明显增加。由于现在日本银行给的贷款利率真的低，很多人判断“买房比租房划算”，但由于负债的增加，人们又不得不节约平时的消费开支（上图）。
日本的文化是年轻人要独立、靠自己，20岁成年后父母不会给与经济支持，更没有6个钱包的说法，所以日本的年轻人只能租房，这是我们国内经常看到的日本人爱租房不爱买房的现象来源。
但是实质是日本年轻人不是不爱买房，是买不起。到了40岁以后，他们的持房率就很高了！
（2015年，65岁以上持房率高于80%，40~49岁持房率也在50%以上）
第一生命经济研究所的星野拓也推测，“随着大城市的人口持续集中，东京都区部的房地产难以失去价值的观点成为了人们购房动机。” 东京当地业内人士认为，“山手线以内的房产很难掉价。”
最后，在日本狭小的国土面积上，人口有1.27亿人，排名世界第十一位，超过了欧洲的国家，更远远大于加拿大和澳大利亚，本身就是一个非常大的市场！
日本人、机构、顶级公司，还有中国蜂拥而至的投资客们……所以，你说日本房产没人接盘？
那只是个传说。
今天，我们隆重介绍掘金日本房产（Japan_gold）的日本投资专家陈意，对日本房产感兴趣的朋友，欢迎扫码来撩~
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