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是的,民宿真的惨。
前段时间,日本出入国在留管理厅公布了一组数据,4月新入境外国人数降到了1256人,同比大幅减少超过99.9%。这其中,从中国入境的人数仅为29人……
对比一下去年的4月,光中国去日本的游客有72.6万人次,一下就变成了两位数,新冠疫情对旅游业的影响几乎可以说是摧毁性的。
根据帝国数据库的最新统计,截至5月18日16时,因为新冠病毒疫情而倒闭的日本企业数量已经达到156家。其中,酒店、旅馆倒闭数最多,达到34家,其次是餐饮业的19家。
另外根据日本观光厅4月30日发布的《宿泊旅行统计调查》,3月入住日本旅馆·酒店的外国人数118万人次,与上一年同期同比减少85.9%。
4月日本就进入了“紧急事态宣言”,新冠疫情带来的损失预计将进一步增加。
但这段时间,却出来了一些优质民宿的降价机会。不想看文章的朋友,直接划到第四部分,实打实的好物件推荐给你!
“零入住率”大冲击
在疫情期间,我跟日本当地两个做民宿的朋友聊了聊,以下是对话实录。
“在现在这种情况下,旅馆或民宿想赚钱是不可能的。”
田中先生(化名)于去年11月开始在浅草地区经营民宿,截至今年1月,入住率还能达90%,但如今却不足20%。
(今年3月,全国简易宿所的平均入住率仅为15.5%)
去年,田中先生以9000万日元(约为587万人民币)的价格在距离浅草站两个站、步行不到5分钟的地方买了一个4层楼高40年的钢结构建筑,地理位置优越。
4楼和3楼各有一个约55平方米,4楼由田中先生自住,并且自去年11月以来,3楼出租做民宿。房屋结构为一房一厅,最多可容纳6人。而1楼和2楼在田中先生购房之前开始,直到今天,都租给了一家产品销售公司作办公室使用。
(田中先生经营的1LDK民宿。客厅有一张可容纳2人的床,隔壁的日式房间则可容纳4人。3月24日摄)
田中先生说,当时找这类一栋楼投资,他是在网上找到了该物业。由于只需要4楼的一层作为自住,所以就考虑如何使用3楼。因为临近浅草站,位置优秀,当时就决定用来做民宿。
每天的入住费通常在1w日元至3w日元左右,看淡旺季。浅草有它的特色,住民宿的几乎所有客人都是外国游客。
田中先生的预订于去年11月开放后立即开始,并被确认为预订网站“ Airbnb”的超级房东。入住率一度超过90%,1月份的销售额达到30万日元,收入可以说可观……
“浅草一直是民宿竞争最激烈的地区,每年都有不少新的民宿和酒店在这里建成。但是,即使有新的竞争对手进入战局,入住率并没有受到大影响,那是因为每年都有同样比例的外国游客增加,需求平衡了供应。”
然而从2月开始,日本也有了确诊。但田中先生当时并不在意,“我那时候认为只是中国地区性爆发,并不会有太大影响。”
然而,在有报道称这种感染在大型游轮“钻石公主”号上蔓延之后,取消的人数有所增加,取消原因都是“我现在不想去日本”。
原本预订好的3月订单有9成取消了。
(网站的预订订单管理屏幕。4月有未定的预订,但这是因为一个住在纽约的人做的长期预订,“无论你怎么想,它都会被取消……”)
所以到了4月,田中先生的酒店预订率变成0%,入住率0%。
东京如此,大阪也未能幸免
更依赖旅游业和外国游客的大阪,在新冠疫情中的打击也更大。
根据观光厅的统计数据,2月日本各都道府县所有宿泊设施的入住率为52.7%,同比下跌了8.3%,而其中,东京的入住率为62.7%,同比下跌了17.6%;大阪的入住率为58.1%,同比下跌了21.3%。
山田秀树(化名)在大阪湾地区的热门主题公园环球影城附近经营民宿。2017年,山田以大约9000万日元的价格购买了一套新的1LDK x 6房木造公寓,并开设了民宿。2018年,又购买了一个一户建住宅,作为民宿出租。
大阪跟东京不同的地方在于,东京一年只有180天能做民宿,而大阪一年365天都可以经营民宿,这无疑增加了收入,但同时也让大阪的生意更依赖外来的游客。
“到今年1月为止,入住率还有90%,六个房间和一户建的平均月销售额约为200万日元。但到了2月降至120万日元,3月份降至50万日元。自四月以来,几乎没有收入。”
日本环球影城是吸引顾客的关键,目前已经关闭。即使恢复营业,也不能保证外国游客会回来,据说“这是一种什么办法都没有的状态”。
山田先生的民宿(新建6套公寓)每个房间约40平方米,最多可容纳6人。住宿费为每间房1w日元起。但现在即使4000日元(不到价格的一半)也没有预约订单进来。
让情况更严峻的是,山田先生是从银行贷款购买下的这两栋民宿(掘金注:外国人的民宿贷款目前难以实现)。贷款金额为:木造公寓楼8000万日元,一户建1500万日元。还款期限分别为25年和10年,每月的总还款额约为50万日元。
好在山田先生持有相当于本金7成的资金,,虽然不是完全亏损,但现金流还是很严峻。
不过让山田松一口气的是,政府也在想办法帮助这些受到收入严重受影响的家庭和个体户。
山田说:“在新冠疫情平息之前,我们将使用公库提供的‘新冠疫情特别贷付’为贷款融资。”山田已经在3月初前后通过电话进行了咨询,并在4月10日前后收到300万日元的补助给他。
新冠疫情洗牌大阪民宿业
现在,山田先生正在尝试把这两处民宿转为普通的长租,而这样转变下来,一个月的租金合计可以收入65万日元,也就是只有在全部租出去的情况下才不会出现自掏腰包的状况。
不过,想要马上转租赁方式也不是那么容易的。
由于大阪的“特别民宿法”性质,有不少像山田这样拿公寓做民宿的人。由于新冠疫情肆虐,就会有不少人想把公寓放到长租市场里,这就会导致本来长租需求就不多的大阪市出现供应过剩的情况。
“你也不知道什么时候新冠疫情会得到解决,如果短期内它平息了呢?如果疫苗研发出来了呢?这些把公寓放进长租市场的人,就可能失去恢复民宿运营的机会。之前一个月能拿到200万日元的收入,现在满足也只有65万,这个差距还是很大的。”
山田先生除了以上的两个民宿投资外,还拥有一栋共管公寓和区分公寓,这些作为长租在运营,目前因为是长租契约,所以并没有受到疫情的影响,每个月能给山田先生赚取30万日元的收入。也正是因为这些长租项目,在帮他支撑着现金流。
“民宿如果运营顺利,一般能拿到长租的3、4倍收入,但遇到新冠疫情却也受到很大影响。现在我真正意识到这类普通租赁投资的稳定性,它在特殊时期真的很重要。”
现在,现金流和还贷款的压力一定会驱使不少做民宿的人撤离,可以预见,大阪民宿市场将会迎来一轮大洗牌,优质、有现金流的项目将留下,而那些没有特色、资金能力的将离开。
别人的离场,我们的机会
此前也有媒体做过中国人在日本投资民宿报道,写法比较夸张的是“东京奥运会延期,对于那些卖了中国的房子、在日本开民宿谋生的中国人而言,是毁灭性的打击。”
文章中虽然用了不少“毁灭性、倒闭”等极端字眼,但是采访的人中,真正因为疫情倒闭的民宿投资者,却没有一个。
我们该怎么看待疫情这只黑天鹅?就像那些在日本开民宿的中国人所领悟的,这是一场适者生存的大洗牌,只有摆正态度,“不把鸡蛋放在一个篮子里”、“选择优质资产”脱颖而出。
掘金日本通过身边的所见所闻,总结了几个“投资民宿变负资产”的因素:
1. 公寓式民宿。
本身缺少特点,除非地理位置极其优秀的,不然现在大阪市场上的供应已经过剩。这次民宿转长租的大部分也是这一类房产。
2. 做二房东(在日华人居多)。
这类情况就是,先租下一些房产,然后自己改造成民宿、申请牌照后上架,每个月收入的一部分拿来还房租。这在遇到新冠疫情的时候,没有了民宿的营收,就付不起租金,时间一长可能产生违约退租。那么除了违约金,改造民宿和申请牌照的钱全部打水漂。
3. 把所有资金押注在民宿上的投资理念。
如果在东京做长租型一栋楼的投资,这类资产一个“长租租约”的护城河,收益相对稳定,所以押注较多钱进来问题并不大,可若是孤注一掷投资民宿,就相对比较不推荐。我们一贯建议客户投资日本时,把它当做是资产优化和分散资产风险的方式,而不是把自己所有的资金都押注在上面。
4. 加杠杆投资民宿。
作为外国人,贷款投资民宿是比较少见的,因为银行在审查资质时会非常严格。但也不排除有人通过一些方式拿到了贷款投资民宿,像上面说的日本人投资大阪。如果你只有民宿,又正好是贷款买下的,现在估计只能吃自己的老本了。
但越是危机时刻,反向思考对那些有资金的人来说,其实是机会。开发商为了回流资金,我们身边已经有人开始降价处理手中的优质资产。
比如,我们一直合作的“鹤inn”品牌民宿项目,最近降价卖正在改造的日式一户建民宿。
注意几个关键词:
1. 日式一户建民宿;2. 品牌民宿运营商;3. 正在改造。
第一个,日式一户建民宿。这里有三个重点:日式、一户建、民宿。一来,它不是大阪已经烂大街的“公寓式民宿”,而是有日本特色的一户建,在后面重新洗牌的民宿竞争中更有优势。二来,它带土地出售,不是借来的地块,买下就完完全全属于你,没有公寓的管理和修缮费,所以即使遇到疫情这样无人入住的极端情况,除了每年4-5万日元的房产税,没有其他任何支出。
第二个,品牌运营。很多民宿都是散户个体运营,没有品牌化的长远规划,所以遇到“黑天鹅”,抗风险能力就低。而“鹤inn”已经品牌化,逐渐形成了一定的规模。
第三个,这些民宿都正在改造,不是已经投入运营的民宿,所以当你买下来时,只需要出买房钱,坐等它装修完成、拿到民宿执照,这些至少要3个月的时间。到时候,中日之间的往来也开始恢复,状况会比现在好很多。
这个价格是我们跟他们谈了好久才拿来的优惠,具体降多少?快来拿好这份清单:
(直接降价400万日元)
(直接降价200万日元)
(直接降价280万日元)
(直接降价200万日元)
(直接降价400万日元)
(直接降价300万日元)
对这些民宿有投资或者进一步了解的兴趣,您可以:
○扫描以下二维码,添加晓煊 | 智谷趋势(ID:AnnKim2018)进行咨询
最后再跟大家强调一下日本投资的动机和属性。新冠疫情让我们看到民宿的短板——极度依赖游客的需求,虽然收益比普通收租高3、4倍,波动性也大。
所以,投资民宿讲求回报,但也别把鸡蛋都放在民宿的篮子里,合理做好配置。
或许,最难熬的时候已经过去了。昨天大阪新增确诊人数已经降到了1人,前天0人,日本政府也已经在讨论解除大阪、东京的紧急事态宣言。
留给我们捡漏的时间,可能不多了。
好的民宿不等人,快扫码添加掘金日本房产(Japan_gold)的日本投资专家陈意(ID:chenyi91025),了解详情!
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