◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 雅琦
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我们在过往的文章中讲了许多选好房的标准和经验，今天，我们就拿来了一个极好的投资项目，给大家现身说法！
我们跟日本合作方争取来了3套，而且比原价优惠100万日元！蓝鹅在我写的时候，已经卖掉了一套……
所以，要把握机会。接下来要推荐的这个投资项目，是东京23区中非常不错的选择标的。你完全可以把它当做今后选择东京投资长租房时的“模范”。
别看这个楼的外表有点“地味”（日语，意思是“朴素”），它的实力可不一般。所谓人不可貌相，房子也是。
真的，如果这个项目的投资预算正好满足你的范围，选择它！不会错。
都说买房最重要的考量因素，是地段。这栋投资楼最强的，就是它的地段。
投资日本房产主要的收入来源是租金，其次是汇率和房价涨幅。而要保持稳定收入，不出现租赁空窗期，一个受租客欢迎的地段尤为重要。
我们说到东京投资，很多咱们国人第一反应是一定要核心5区（千代田、涩谷、新宿、港区和中央区）的房子，但是大部分人不知道，因为房价高、治安较差等原因，核心五区并不是东京居民们最想住的地方。
另外，核心五区因为太过知名，资金大量涌入，也导致这里的房价虚高，回报率打折扣。
而我们本着性价比第一的选房理念，挑选的是咱们国人不太知道，但在东京租客中却很有名的地区——中野区。
中野站是2020年东京最想居住电车站的第一名，其所属的中野区是离新宿站最近的租金“洼地”，有比新宿更便宜的租金，同时配套了完善的生活设施，吃喝玩乐都比东京核心5区便宜，所以广受东京上班族们喜爱。
百老汇、漫画城、大量美食集聚于此，中野区从而成为东京非常有名的居住区。我们之前有专门写一篇文章介绍中野区，感兴趣请戳→《作为一个“什么都不行”的人，住在这里我很幸运》
因为是上班族们喜爱的居所，这里的居民平均年龄也普遍低于其他区。男性居民的平均年龄在35岁前，女性居民则是在25岁后，都是年轻族群。
而这个项目就位于中野区东京地铁丸之内线的新中野站附近，到车站徒步仅3分钟，大约180米。而距离JR中央线中野站仅需步行15分钟。
利用丸之内线，7分钟能到新宿，池袋、东京站都是不用换乘即可抵达，下图就是新中野站去东京各主要大站的行车时间，最多只要转1次车。可以利用多条线的便利交通，这是投资长租房时必须考虑的要素。
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有人可能会质疑，新中野？听都没听过。这地方有投资价值吗？
要证明当地的价值，地价最能反映冷热度。所以，我们直接拿中野区的地价来和其他咱们熟悉的地方做个平行对比。
国土交通省公布的新中野站附近公示地价是94.2万日元/平米，同比去年上涨8.57%。
这个价位，跟早稻田大学附近的相当——早稻田98万。
日本人喜爱居住的荻洼、二子玉川，地价都没有新中野高，涨幅也没有。
可见新中野的房产市场活跃度高。
而这个项目所在地段，放在新中野都是一等一。为什么我能这么自信？
首先，车站附近聚集了便利店、超市和百元超市等提高生活便利性必备的设施。
其次，一出车站，就有一个热闹的商店街：鍋横商店街，街上鳞次栉比排列着各式各样的咖啡店、居酒屋、各色餐厅等，美食资源异常丰富。
（鍋横商店街的夏日祭典）
我查看了鍋横商店街的官方网站，整条商店街上有43家美食店，包括中国料理4家，居酒屋11家，烧肉店4家，还有咖啡店、咖喱、西餐厅等等。而生活必须的门店比如银行ATM服务所、服饰店、杂货店、药店和美容店等53家。
这些店铺中，24小时营业的便利店自不必多说，它还有日本特色的营业到凌晨1点的菜市场，对于早出晚归的日本上班族而言，到了12点都能买到新鲜蔬菜，无疑是居住环境的加分项。
（营业到深夜1点的SUMMIT蔬菜超市）
（周边营业到深夜或24小时营业的超市）
（不想煮饭可以买便当，对独居人士非常友好）
而我们所推荐的这套房，就位于这条商店街的非主街上！非主街道，这一点是我看到这栋楼的方位时，真正让我有“租这里！”冲动的因素。
具体来看下地图：
一般而言，距离地铁站小于200米的公寓，多数会位于大路主干道上，每天有不少车辆经过，嘈杂的车辆鸣笛声、粉尘大，很影响居住体验。
但是，这套房它的位置刚刚好：没有在主干道上，严格意义上是在商店街上。等于说即蹭到了商店街热闹人气的资源，又闹中取静，不会有太多到访者的干扰。
这点实在是太棒了。
而说到新中野站的不足之处，问三个日本人两个会说：这里是居民区，街道窄，不好通行。
（虽然街道窄，但还是很干净啊）
但我们这个项目却完美地避免了这个大部分东京居民区都有的尴尬。它所在的这条街道是双向车道，从地图上也能看到，这条路是中等宽的大道，跟其他窄小的行人道比起来，出行会方便得多。
唯一有点美中不足的地方是，新中野站附近有4家弹珠店，开店前店门口排队的人会使得街道变得有点拥挤。
不过虽然有柏青哥，这里的治安情况却很好。根据东京警视厅事件事故MAP统计，在2019年一整年间，在我们这条街道上发生的犯罪案件总共34件，注意，这里的案件非常细，连自行车损坏盗窃都算上。
其中，入居民宅盗窃仅1件，最多的是自行车偷盗8件，而跟赌博相关的0件。
所以新中野站比中野站更好的主要原因，就是它能享受到中野站附近百老汇、SUN MALL等大型商场的福利外，小站的人流更固定、治安好，整体的租金也更低，属于性价比高的选择。
如果我是租客，我一定租这里！
我们看完地段后，回归到这个项目本身：为什么我们要选择这个项目？
项目所在街道，前方是双车道，车辆不会太多，路宽敞不用急；
大楼（左）对面，就是一个大店面全家便利店，十分便利。
这是一栋建于平成元年（1989年）、房龄较新的商住两用大楼。房龄小，在投资房产上是吃香的。
大楼的一到四层是办公出租。这四层楼厉害了，几乎涵盖了所有住户的生活需求。
（该大楼门口的看板）
一楼是24小时营业的连锁药妆店，拉肚子感冒不用愁了：
二楼是保育园，四楼是幼儿园，而剩下的三楼则是一个24小时运营的健身房！
作为健身爱好者，我一直希望家的楼下就是健身房，这样我想去健身时就不会因为路途有点远而放弃，所以有一个健身房实在是完美！而且评价非常高！
（干净、宽敞、服务态度好，还专门设有女性运动区；所以特别受周边居民欢迎）
在国内，有健身房的大楼基本都是高级公寓级别，而这里有健身房，等同于提高了大楼本身的价值。
有些人可能会担心，健身房、幼儿园会不会很吵？我们也去跟项目合作方以及里面的租客了解了情况，得到的反馈是：有点声响但不会吵，而且吵不到晚上休息时间。
幼儿园往往周末不上课，健身房则大部分时候不会产生嘈杂声，晚上休息时间也会要求不开设吵闹的课程。
那会不会因为这些商铺人员流动大而不安全？也不会。因为，商铺和住户的专用电梯是隔开的，并且有自动安全门。
你没看错，这栋7层高的小楼，有电梯！而且还是分隔管理的电梯！
所以，从安全性和便利性出发，这栋小楼是符合租客需求的。
对于投资者来说，这栋楼也有高性价比。因为它的价格低于同类型、同地段公寓的市价，而且它的租金是在平均范围内的，不用担心现任租客退租后，租金虚高有降租风险。
我们该项目在售房屋原本有3套，在写这篇文章时已经有一个客户预定了一套，现在剩下2套……
所剩两套的套内面积在40平米以上，原价在2140万日元（约为136万人民币）以内，现在，直降100万日元！仅2040万日元以内，相当于130万RMB！
但这11月末的限时优惠，过了11月就会立即恢复原价。
租金则可以达到12万日元（7635人民币）/月，除去各种税费，一套的净收益5.89%，另一套6%。
这个投资净回报率，房在23区内足够优秀了。
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（1）低于市价的房价
根据这个地段、相似建造时间、相似户型，我搜到的几个公寓——
1.新中野站徒步7分钟，1986年建，1LDK，40.24平米（套内面积，下同），2017年成交价2580万日元。
2.新中野站徒步3分钟，1991年建，1R，28.28平米，2020年8月成交价2298万日元。
3.新中野站徒步2分钟，1988年建，2DK，42.66平米，2010年成交价2650万日元。
另外，我还找来了东京鉴定对丸之内线各站周边的房价调查，结果显示新中野站附近的平均房价是72.7万日元/平米（约为4.6万人民币）。我们这个项目的平均价格是多少呢？3.4万人民币/平米。
（2）租金表现正常，在平均水平
下面这个表就是SUMMO房产租赁网站上对新中野站10~15分钟步行路程以内的统计结果：
我们40平米的投资房大概是红框圈起来的这个区间。两套房一个是12.2万日元/月，另一个是12.5万日元/月，基本是在平均范围内。
只要这个租金，就能拿到5.9~6%的净收益，没有虚高，非常稳。
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