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我们在过往的文章中讲了许多选好房的标准和经验,今天,我们就拿来了一个极好的投资项目,给大家现身说法!
我们跟日本合作方争取来了3套,而且比原价优惠100万日元!蓝鹅在我写的时候,已经卖掉了一套……
所以,要把握机会。接下来要推荐的这个投资项目,是东京23区中非常不错的选择标的。你完全可以把它当做今后选择东京投资长租房时的“模范”。
别看这个楼的外表有点“地味”(日语,意思是“朴素”),它的实力可不一般。所谓人不可貌相,房子也是。
真的,如果这个项目的投资预算正好满足你的范围,选择它!不会错。
都说买房最重要的考量因素,是地段。这栋投资楼最强的,就是它的地段。
投资日本房产主要的收入来源是租金,其次是汇率和房价涨幅。而要保持稳定收入,不出现租赁空窗期,一个受租客欢迎的地段尤为重要。
我们说到东京投资,很多咱们国人第一反应是一定要核心5区(千代田、涩谷、新宿、港区和中央区)的房子,但是大部分人不知道,因为房价高、治安较差等原因,核心五区并不是东京居民们最想住的地方。
另外,核心五区因为太过知名,资金大量涌入,也导致这里的房价虚高,回报率打折扣。
而我们本着性价比第一的选房理念,挑选的是咱们国人不太知道,但在东京租客中却很有名的地区——中野区。
中野站是2020年东京最想居住电车站的第一名,其所属的中野区是离新宿站最近的租金“洼地”,有比新宿更便宜的租金,同时配套了完善的生活设施,吃喝玩乐都比东京核心5区便宜,所以广受东京上班族们喜爱。
百老汇、漫画城、大量美食集聚于此,中野区从而成为东京非常有名的居住区。我们之前有专门写一篇文章介绍中野区,感兴趣请戳→《作为一个“什么都不行”的人,住在这里我很幸运》
因为是上班族们喜爱的居所,这里的居民平均年龄也普遍低于其他区。男性居民的平均年龄在35岁前,女性居民则是在25岁后,都是年轻族群。
而这个项目就位于中野区东京地铁丸之内线的新中野站附近,到车站徒步仅3分钟,大约180米。而距离JR中央线中野站仅需步行15分钟。
利用丸之内线,7分钟能到新宿,池袋、东京站都是不用换乘即可抵达,下图就是新中野站去东京各主要大站的行车时间,最多只要转1次车。可以利用多条线的便利交通,这是投资长租房时必须考虑的要素。
看到这,对这个项目有进一步了解的兴趣?扫码添加我们的投资顾问,了解详情!
有人可能会质疑,新中野?听都没听过。这地方有投资价值吗?
要证明当地的价值,地价最能反映冷热度。所以,我们直接拿中野区的地价来和其他咱们熟悉的地方做个平行对比。
国土交通省公布的新中野站附近公示地价是94.2万日元/平米,同比去年上涨8.57%。
这个价位,跟早稻田大学附近的相当——早稻田98万。
日本人喜爱居住的荻洼、二子玉川,地价都没有新中野高,涨幅也没有。
可见新中野的房产市场活跃度高。
而这个项目所在地段,放在新中野都是一等一。为什么我能这么自信?
首先,车站附近聚集了便利店、超市和百元超市等提高生活便利性必备的设施。
其次,一出车站,就有一个热闹的商店街:鍋横商店街,街上鳞次栉比排列着各式各样的咖啡店、居酒屋、各色餐厅等,美食资源异常丰富。
(鍋横商店街的夏日祭典)
我查看了鍋横商店街的官方网站,整条商店街上有43家美食店,包括中国料理4家,居酒屋11家,烧肉店4家,还有咖啡店、咖喱、西餐厅等等。而生活必须的门店比如银行ATM服务所、服饰店、杂货店、药店和美容店等53家。
这些店铺中,24小时营业的便利店自不必多说,它还有日本特色的营业到凌晨1点的菜市场,对于早出晚归的日本上班族而言,到了12点都能买到新鲜蔬菜,无疑是居住环境的加分项。
(营业到深夜1点的SUMMIT蔬菜超市)
(周边营业到深夜或24小时营业的超市)
(不想煮饭可以买便当,对独居人士非常友好)
而我们所推荐的这套房,就位于这条商店街的非主街上!非主街道,这一点是我看到这栋楼的方位时,真正让我有“租这里!”冲动的因素。
具体来看下地图:
一般而言,距离地铁站小于200米的公寓,多数会位于大路主干道上,每天有不少车辆经过,嘈杂的车辆鸣笛声、粉尘大,很影响居住体验。
但是,这套房它的位置刚刚好:没有在主干道上,严格意义上是在商店街上。等于说即蹭到了商店街热闹人气的资源,又闹中取静,不会有太多到访者的干扰。
这点实在是太棒了。
而说到新中野站的不足之处,问三个日本人两个会说:这里是居民区,街道窄,不好通行。
(虽然街道窄,但还是很干净啊)
但我们这个项目却完美地避免了这个大部分东京居民区都有的尴尬。它所在的这条街道是双向车道,从地图上也能看到,这条路是中等宽的大道,跟其他窄小的行人道比起来,出行会方便得多。
唯一有点美中不足的地方是,新中野站附近有4家弹珠店,开店前店门口排队的人会使得街道变得有点拥挤。
不过虽然有柏青哥,这里的治安情况却很好。根据东京警视厅事件事故MAP统计,在2019年一整年间,在我们这条街道上发生的犯罪案件总共34件,注意,这里的案件非常细,连自行车损坏盗窃都算上。
其中,入居民宅盗窃仅1件,最多的是自行车偷盗8件,而跟赌博相关的0件。
所以新中野站比中野站更好的主要原因,就是它能享受到中野站附近百老汇、SUN MALL等大型商场的福利外,小站的人流更固定、治安好,整体的租金也更低,属于性价比高的选择。
如果我是租客,我一定租这里!
我们看完地段后,回归到这个项目本身:为什么我们要选择这个项目?
项目所在街道,前方是双车道,车辆不会太多,路宽敞不用急;
大楼(左)对面,就是一个大店面全家便利店,十分便利。
这是一栋建于平成元年(1989年)、房龄较新的商住两用大楼。房龄小,在投资房产上是吃香的。
大楼的一到四层是办公出租。这四层楼厉害了,几乎涵盖了所有住户的生活需求。
(该大楼门口的看板)
一楼是24小时营业的连锁药妆店,拉肚子感冒不用愁了:
二楼是保育园,四楼是幼儿园,而剩下的三楼则是一个24小时运营的健身房!
作为健身爱好者,我一直希望家的楼下就是健身房,这样我想去健身时就不会因为路途有点远而放弃,所以有一个健身房实在是完美!而且评价非常高!
(干净、宽敞、服务态度好,还专门设有女性运动区;所以特别受周边居民欢迎)
在国内,有健身房的大楼基本都是高级公寓级别,而这里有健身房,等同于提高了大楼本身的价值。
有些人可能会担心,健身房、幼儿园会不会很吵?我们也去跟项目合作方以及里面的租客了解了情况,得到的反馈是:有点声响但不会吵,而且吵不到晚上休息时间。
幼儿园往往周末不上课,健身房则大部分时候不会产生嘈杂声,晚上休息时间也会要求不开设吵闹的课程。
那会不会因为这些商铺人员流动大而不安全?也不会。因为,商铺和住户的专用电梯是隔开的,并且有自动安全门。
你没看错,这栋7层高的小楼,有电梯!而且还是分隔管理的电梯!
所以,从安全性和便利性出发,这栋小楼是符合租客需求的。
对于投资者来说,这栋楼也有高性价比。因为它的价格低于同类型、同地段公寓的市价,而且它的租金是在平均范围内的,不用担心现任租客退租后,租金虚高有降租风险。
我们该项目在售房屋原本有3套,在写这篇文章时已经有一个客户预定了一套,现在剩下2套……
所剩两套的套内面积在40平米以上,原价在2140万日元(约为136万人民币)以内,现在,直降100万日元!仅2040万日元以内,相当于130万RMB!
但这11月末的限时优惠,过了11月就会立即恢复原价。
租金则可以达到12万日元(7635人民币)/月,除去各种税费,一套的净收益5.89%,另一套6%。
这个投资净回报率,房在23区内足够优秀了。
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(1)低于市价的房价
根据这个地段、相似建造时间、相似户型,我搜到的几个公寓——
1.新中野站徒步7分钟,1986年建,1LDK,40.24平米(套内面积,下同),2017年成交价2580万日元。
2.新中野站徒步3分钟,1991年建,1R,28.28平米,2020年8月成交价2298万日元。
3.新中野站徒步2分钟,1988年建,2DK,42.66平米,2010年成交价2650万日元。
另外,我还找来了东京鉴定对丸之内线各站周边的房价调查,结果显示新中野站附近的平均房价是72.7万日元/平米(约为4.6万人民币)。我们这个项目的平均价格是多少呢?3.4万人民币/平米。
(2)租金表现正常,在平均水平
下面这个表就是SUMMO房产租赁网站上对新中野站10~15分钟步行路程以内的统计结果:
我们40平米的投资房大概是红框圈起来的这个区间。两套房一个是12.2万日元/月,另一个是12.5万日元/月,基本是在平均范围内。
只要这个租金,就能拿到5.9~6%的净收益,没有虚高,非常稳。
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