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前不久我在短视频上，看到一个哥们儿在劝说观众不要买中国的公寓。说了不少理由道理，获得十几万的赞，看来大家对在国内买公寓踩到的坑深有共鸣啊~
（P.S. 比起国内公寓只有40年产权，日本公寓是永久产权的。）
我们投资日本房产时，也有类似的类型房产，不懂行情千万不能碰。它们表面上看，不是收益率高，就是价格很便宜，总让人心里痒痒想去尝试。
而这些不好的投资标的，从三个因素出发考虑，就能很好地筛选出来：地段、建筑情况、瑕疵问题。
所以，要知道日本房产有哪些禁区，外国人投资时一定要避免，赶紧阅读、收藏、转发这篇文章，让你的海外投资不踩坑。
借地权是什么？从字面上来理解，就是从别人那边“借来的地”。
是不是有点疑惑？日本的地怎么会有借来了？不是都永久产权吗？其实不然。日本也是有这种没有产权的土地，上面建造了公寓或者一户建，是可以拿出来卖的。
特别是在东京，这里的借地权房产占到了全国的5成以上。因为土地稀缺，借地权的土地反而更多。因为好地段谁也不想卖，而是用拿地租的方式赚收益，真是妥妥的“地主”。
而借地的房往往比有永久产权的房价格更便宜，能便宜个1、2000万日元。这个时候，你买下的房，可能只有房屋本身的价钱，再加上使用房屋之下土地的使用权，房屋没法永久地属于你。是不是听起来很熟悉：国内70年产权的商品房，或者40年产权的公寓，都是这样的属性。
有些无良中介可能就会这样忽悠：你看这个地跟国内一样是租赁产权，其实没啥影响的，这房价格还比那些要买地的更便宜，回报率肯定更高，可以入手。
但我们在这要端正一个投资态度：在发达国家日本买房，信任的就是它很完善的法律制度保障，是有确定性和保值的资产配置。如果你买了一个借地权的房子，在很大程度上，它就不完全属于你，没办法传承、形成资产也很困难，还得多出“地主”这个不确定因素，随时可能给你加租。
因此，我们在帮掘金房东们选房时，一定不会选借地产权的房产。这个雷区，不要碰！
前段时间就有朋友说过，自己花一个爱马仕包的价钱（16万人民币），就在日本置业，拿高达8%的收益。
不过认真一看，这个房产的地段、离地铁站的距离、建筑年份等等，都有很大的风险。
她的房子在大阪生野区（非大阪核心区的长租房，有风险），距离地铁站步行要10分钟（大阪长租房超过7分钟的步行方位，有风险），而且房屋本身是没有厨房、卫生间的大开间（非主流投资标的，所以便宜）。
综合下来考虑，这样的房产除非把它当仓库，对于一个人口仅有275万的大阪，空置的风险极高。
日本甚至有“0元赠房”的福利，你觉得这样的房，不熟悉日本国情的外国人可以投资吗？
房产投资，最大的风险和吃收益的因素就是空置。因为人口流动、需求减少一系列问题，在任何时候都可能出现房屋空置的情况。更何况现在疫情正当时，大城市城区里的人口外流，空置的风险不降反升。同样的，在福冈、名古屋也有不少便宜的房产，但人口、发展潜力还是比较欠缺，空置风险也很高。
而这个时候，我们还是坚信长租就选东京。选房时，应该找那种地段优越、建筑情况佳、没有瑕疵的房产投资，但这样的房产，绝对是几万、十几万人民币买不来的。
公寓式民宿主要集中在民宿特区——大阪。为什么说这样慎选？因为这当中也有不错的投资标的，只是比起长租公寓，你需要更擦亮眼睛去看。
我们长期观察大阪的民宿市场，发现辨别那些“妖魔公寓式民宿”的最有效方法之一，就是看三个宣传要素：包租、净收益6%以上、回购。有这些承诺的民宿，千万不要选。
大阪的公寓市场一直充斥着各种良莠不齐的项目，而且经常是不符合标准（公寓要做民宿，套内面积要在25平米以上）就拿来做宣传的。
我们曾去看过一个售价130万人民币的期房民宿项目，套内面积只有16、7平米。这种房最后是通过不了民宿审核的，但是却被开发商提前拿出来忽悠投资者，承诺买家几个月内就拿到民宿牌照，价格还比国内便宜。但殊不知，这个话术，他们的销售可能已经用了半年以上。
而这些承诺了三要素的公寓，房价往往比周边的价格高出50%以上，但是对于不了解大阪房价行情的投资者而言，这个价格在国内可能已经很便宜（比如新房平均6-7万人民币/平米，套内面积；这在同等地段的北上深相比，就让人感觉是便宜的）。
但注意了！这里开发商能给出6%以上的高回报，其原理正是“羊毛出在羊身上”。
他们用高溢价卖给你房子，但是市场需求和支付能力又达不到这么高的回报，这个时候，差额的部分就会用卖房多赚的钱来补。很快，随着多赚的钱越来越少，他们又不想亏损，就提前停止包租（包租协议往往不具有法律效益），或者资金链断裂跑路……
几年来，这样的故事在全世界层出不穷，而且专骗咱们这些外国买家。
这样的房产项目经常可以给我们很高的佣金，如果要赚钱这样的大肥肉应该是我们推荐的重头，但是我们不这么做。相反，我们推荐的公寓式民宿全部都是很好卖、当地精选的项目，佣金不高，但却是大家可以放心配置资产的好项目。
因为去年席卷全球的疫情，跟旅游业受到重创，当然好些民宿也受到大打击。这个时候，买民宿是要有勇气的，而也要考虑，这个房除了做民宿，这个房产是否能快速转变跑道，做长租？因此，购买时的市场价应该大幅便宜过周边的公寓均价。
因此，买民宿是个大学问，什么样的民宿定价虚高？我们来帮你判断，跟着我们买绝不会吃亏。而那些承诺高收益率的民宿，一定不要碰！
如果你对民宿感兴趣，我们这里就有一个优质项目推荐：《抄底大阪政府！低于市场价30%，今天有更多细节完全公布！！》，感兴趣就疯狂戳~
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别以为在发达国家投资就不会踩坑！
在日本买错房的代价不仅是租不出去，还有可能卖不出去，无法变现！
为什么不建议你投这些地方？怎么入手才能最大程度降低风险？
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