◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 栗川柚柚子
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疫情之下，日本掀起了“逃离市中心”的热潮。
根据日本NHK公布的数据来看，2021年2月，约有7300人从东京迁出。
去年至今，日本大城市中居家办公成为常态，不少日本人选择搬离房价更高的市中心，来到相对较为平价的郊区生活。
看着这样的趋势，许多日本房地产投资者也动起了投资东京郊区公寓的念头。
对于咱们国内房产投资者来说，这是不是意味着我们应该“顺应趋势”，转而投资近期非常火爆的郊区公寓呢？
这里面隐藏着一些不懂行的投资陷阱，且听我一一道来。
关于郊区公寓，日本的讨论一直很多。
这里的郊区，指的是距离东京中心10几20个地铁站，坐电车大概单程时间在1个小时至2小时之间的区域。
在地图上基本为东京23区以外的东京都下地区。
东京的八王子市，就是其中的代表之一。
八王子市位于东京都的西边，是一个面积为186.4 平方公里的城市。
这个城市一直有很两极的评价。一会很受欢迎，一会又出现断崖式差评。
去年，日本不动产公司LIFULL HOME’S发布的“疫情期间最想居住的城市”排行榜中，八王子市就名列第6位，甚至超过了中目黑、惠比寿和横滨这些一直蝉联榜首的地区。
好评主要来自于八王子市便宜的房价和租金。
根据日本不动产研究所公布的数据显示，2021年2月，东京23区的二手公寓每平方米的价格在85.3万日元，也就是5.1万人民币左右。
而八王子市，一套二手公寓的每平方米的价格约在30万日元，约合1.7万人民币。
（八王子市的二手公寓价格）
这意味着，用在东京市中心买房不到一半的价钱，就可以在八王子市买到一套相同面积的房子。
同样，比起市中心，东京郊区的租金也明显更为平价。
（市区房价）
（郊区房价）
从上图可以看到，东京的都心区港区以及涩谷区的单间公寓，平均租金为7.9万日元（约为4743人民币），而八王子市的则为4.4万日元（约为2642人民币），便宜了将近一半。
在这种情况下，叠加东京23区人口密集，不少在东京城内居住的人，动起了跑去郊区的心思。
而日本首都圈长期处于紧急状态，员工也大多在家办公，要不要住市区，对普通上班族而言似乎失去了吸引力。
当在短期内，通勤时间不再是住房考虑的因素时，很多日本人都选择来到价格更为低廉的郊区居住。
对于投资者来说，日本郊区公寓似乎也是一个很好的选择。
不仅价格低，郊区公寓的租售比也比东京市区来的高，按现在的发展趋势，投资潜力好像也远远超于东京市区。
但事实真是如此吗？
很有意思的是，东京郊区的奥多摩町去年还出了个“0元送房”事件。
为什么疫情之前，东京的郊区公寓如此不受欢迎呢？
来看看这个“0元送房”的公寓你就会懂了。
（你能看到房子在哪吗？）
建筑老化、杂草丛生，简直跟鬼屋没两样！
而且虽然说这房子免费送给你，但要将整个房屋修整成比较得体的模样、还要每年支付房产税等等各种费用，需很大一笔费用。
更别说这个房子的地理位置位于山林之中，周围连超市和便利店都没有，即使投资，也很难产生收益。
连东京的郊区都能出现0元的房子，这就跟环京的燕郊一样，有很大的投资风险，选不对了，一不小心就变成了负资产！
所以，为什么外国人不要投资东京郊区的公寓：交通不便、基础设施建设不全。
日本人出行，主要是靠着铁路电车等公共交通。
虽说东京的铁路覆盖面十分广泛，但绝大多数的线路和站点都集中在东京23区里，密度和复杂程度远超过东京的都下地区。
而在东京的郊区，一般只有数条铁路经过。要去往市中心，往往需要50分钟以上的时间，要是每天往返，就是两小时左右。
这对于在国内大城市生活的白领们而言，好像是稀疏平常的事情，但是在东京，却并非如此。东京都市圈通勤出行的平均耗时是45.7分钟，而通学出行耗时更短，只有34分钟。
（东京的铁道网络）
不仅如此，不少东京的郊区公寓周围的基础设施也很不好。
从东京都公布的医院、学校等基础设施分布数量来看，东京23区中的医院占东京都的65%。同样，东京都96%的幼儿园，64%的小学，61%的中学以及92%的高中都集中在东京23区里。
这是东京的郊区普遍存在的问题。具体分析起来，不同地区的坑还不一样。
前面提到的东京郊区八王子市，其实在疫情之前，常年流连在“东京最不想居住的地区”排行榜中。
这里还是说回八王子市，单从基础设施的数量来看，它就显得十分宜居。
从日本房地产公司Rooch统计的数据来看，光是在八王子地铁站周边的超市就有7个，便利店更是有23个。
其他还有各种商店街和大型商业设施，这些都位于地铁站附近不超过500m的地方。
但其实，仔细调查之后就会发现，八王子市的商业设施的分布非常不均匀。
拿超市举例，这座城市的超市基本都分布在地铁站的北边。而如果你买的投资公寓在西边和南边，则需要走半小时以上，甚至开车才能到达最近的超市。
（八王子市的超市分布）
就连24小时便利店，也都集中在一个区域。
（八王子市的便利店分布）
住在八王子市的居民这么描述住在这里的体验：从八王子站步行10分钟左右，大型设施和商业街就会减少。只有八王子站附近才算比较繁华，离车站2-3公里之外的地方，就变得十分冷清，即使有商店和餐馆，也很早就关门了。
只有在疫情之下，人们对于外出的要求逐渐降低，对普遍提早关门的餐馆和超市习以为常。八王子市才以“优美的自然风光”、“便宜的物价和房价”赢得了日本人的欢心。
试想一下，不懂日本地理位置的我们，万一被八王子站附近的“虚假繁荣”所蒙蔽，买了八王子市西边南边那些附近基础设施极差区域的房子……
那真是打了牙往肚里咽，吃了亏还说不出。
从这里已经能够看出，即使人流在往东京郊区迁移，你在不懂得当地哪里好、哪里不好的前提下，千万不要妄想用便宜的价格，买到收益高又好租的房。
更要命的是，东京的郊区公寓根本不适合投资。
最明显的原因就是，东京郊区的人口密度远不如市中心。
（东京的人口密度排行榜）
东京23区的人口密度基本都在15000人每平方千米以上，但在多摩地区的其他市，人口密度则下滑至了10000人每平方千米。
而咱们反复提到的“虚假繁荣”的八王子市，只有5422人/km²。
这个面积约等于东京都心6区加起来的城市，人口密度却只有东京23区平均人口密度的三分之一！
另外，整个东京郊区（下图中的东京都下）的租房市场还是很冷清，即使租金如此之低。
从日本房地产公司at homes公布的数据来看，疫情之前的2019年，东京23区租房总成交数量为87930件，而整个东京郊区才成交了17304件！只有东京23区的五分之一。
这对于租客来说或许是好事，但对于房东来说却是一个灾难。你买下来的房子，想涨租金都不容易。
（东京都下的平均房租指数推移，基本上非常平；数据来源：at home，下同）
（东京23区房租走势，30平米以下在2020年3月以后开始走低，但是最近疫情过后开始迅速恢复）
并且，我们投资日本房产，为的这块能够保值、甚至升值的永久产权土地，在东京郊区也成了“风险”。
在东京都整体的地价上涨的情况下，东京郊区的地价却在普遍走低。
想想，我们花了这么多精力和钱，在东京买了一套公寓，不仅出租成问题，连地价也在走低。
费这么大劲到底为了什么？
郊区公寓，或许更适合有车、不在乎通勤时间、喜欢自然安静的居住环境的日本人买来自住。但要记得，在东亚社会中，郊区却永远是郊区。
试想一下，近到北上广深，远如首尔，似乎出了这个都市圈到了外面，不论是燕郊、嘉定、增城，亦或者仁川，都透露出一股郊外而非城市的观感，有条件的人都只会把它们当做一个暂时的落脚点，未来还是要回到城市中去生活。
这或许就是东亚城市发展过程中的一个“通病”，我们会更倾向于聚集在城市当中，城市里人口密度极高，各类配套设施一应俱全、交通密度极高且便利，而郊区却没什么人，一直想发展却也发展不起来，这跟欧美国家的人喜欢住郊区不一样。
基于这个特点，对于想要投资日本房产的人来说，我们更需要权衡的是房子能产生的收益以及投资中可能的风险。
郊区公寓或许投入的资金少，但同时风险也很大：当你选择在一个交通、基础设施都相对匮乏，人口密度也低的地方投资房产时，可能就要准备好应对空房、没人承租、地价贬值。
而在东京都心投资，虽然前期需要的资金相对多，但同时空置、收益损失的风险也低。
更何况，虽然短期内东京的人口在少量流失，但这是疫情带来的暂时影响。
现如今，疫情在世界上已经广泛得到了控制，世界的主要国家都已经在接种疫苗。日本也从上个月开始了疫苗接种。
日本媒体报道，到6月份，日本将能拿到超一亿支疫苗，约等于日本的总人口。
可以预计，如果日本的疫苗接种推进的速度能够赶上来，不久之后，日本的各类经济活动将会恢复正常。
当疫情的影响减少，日本的工作生活逐渐恢复，回归东京都心的现象也会出现，因为不论人们怎么走，那些主要的设施、配套都是固定在那，为了方便，人们也会选择在安全的情况下回到东京。
到那时候，被投资的郊区公寓恐怕就沦为一座座空房，在偌大的东京等待着不知何时到来的下一次“郊区公寓的春天”。
……
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